Rủi ro nhiều thì xung đột càng gay gắt

12:17:04 PM | 29/11/2013

“Rủi ro của thị trường bất động sản sẽ còn tiếp diễn, xung đột sẽ ngày càng gay gắt nếu không có sự can thiệp kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước và sự thực hiện nghiêm túc của các cơ quan liên quan”. Đây là khẳng định của Luật Sư Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế VN tại hội thảo “Các giải pháp quản lý rủi ro, giải quyết xung đột trong thị trường bất động sản” do VCCI phối hợp với Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức vừa qua tại Hà Nội.

Nghịch lý của thị trường BĐS Việt Nam

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, Việt Nam là một nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường đã tạo nên sức hấp dẫn đáng kể cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, hiện thị trường BĐS VN còn tồn tại khá nhiều nghịch lý. Đó là: giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động; thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp mà cầu lại rất cao. Bên cạnh đó, BĐS tồn đọng nhiều nhưng giá BĐS chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trong phương thức "mua nhà trên giấy", vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao và có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường BĐS chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng.

Một nghịch lý đáng nói là các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi, thực - hư việc này quả khó lường.

Mặt khác, giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có giá cao hơn giá nhà ở thương mại giá thấp cùng loại, nhà ở xã hội đang được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường.

Ngoài ra, gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỷ đồng nhưng người có nhu cầu rất khó tiếp cận vốn, chưa biết bao giờ mới giải ngân xong và liệu người có thu nhập thấp thực sự có tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi này.

Nghịch lý đã tồn tại như vậy nên các tranh chấp về BĐS cũng khá phổ biến. Trong đó, các tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS mà chủ yếu có liên quan tới “ sổ đỏ” gắn với giá giao dịch ghi trên hợp đồng thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường; tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS khi chưa có “sổ đỏ” đối với nhà thuộc dự án; tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và người góp vốn “mua nhà trên giấy” gắn với những rủi ro không được quản lý về cam kết giữa 2 bên.

Đặc biệt, các tranh chấp chủ đầu tư dự án nhà chung cư và cư dân ở nhà chung cư về các không gian công cộng, chi phí dịch vụ và chất lượng dịch vụ; Tranh chấp giữa các bên liên kết, liên doanh trong thực hiện các dự án đầu tư phát triển BĐS mà chủ yếu giữa bên Việt Nam và bên nước ngoài; Tranh chấp giữa chủ đầu tư ban đầu và các chủ đầu tư thứ cấp dưới dạng tổng công ty và công ty con, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án, bên nhận góp vốn và bên góp vốn đối với các dự án đầu tư … xảy ra khá nhiều.

Thực tế cho thấy, hiện nay một số dự án xảy ra nhiều tranh chấp như: Tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ của Tập đoàn Nam Cường tại dự án Lê Văn Lương Residential dự án Royal City tại HN; Cách tính diện tích căn hộ của Doanh nghiệp tư nhân số 1 Lai Châu tại chung cư Đại Thanh (Thanh Trì – Hà Nội); hay Phí dịch vụ, sổ đỏ, sở hữu chung-riêng của Tập đoàn Bitexco tại chung cư cao cấp The Mannor; phí dịch vụ tại Keangnam…

Nguyên nhân phát sinh các tranh chấp, theo GS Ðặng Hùng Võ, là do thị trường BÐS phát triển quá nóng trong thời gian qua, mang lại lợi nhuận cao trong một thời gian ngắn. Hơn nữa, một bộ phận chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng chưa có tính chuyên nghiệp, chỉ nhìn thấy lợi trước mắt, một số khách hàng ham lợi, chạy theo tâm lý đám đông khi thị trường nóng nhưng lại co cụm, bất hợp tác với chủ đầu tư trong việc thực hiện hợp đồng hoặc giải quyết các khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện hợp đồng khi thị trường trầm lắng như hiện nay.

Bên cạnh đó, Luật Chung cư, pháp luật còn thiếu các quy định về quản lý giao dịch BÐS hình thành trong tương lai, quản lý rủi ro chưa đúng cách, quy định chưa rõ ràng về không gian, ban quản lý chung cư, dịch vụ. Hợp đồng, thỏa thuận giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng mang tính áp đặt do chủ đầu tư đơn phương đưa ra, thiếu các quy định bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, thiếu sự giám sát của cơ quan chức năng. Các cơ quan nhà nước ở cả Trung ương và địa phương còn thiếu chuyên nghiệp, các cơ quan thông tin báo chí có vào cuộc nhưng chưa thực sự trúng và chưa hiệu quả để ngăn chặn và xử lý kịp thời các tranh chấp ngay từ thời điểm phát sinh tranh chấp.

Giải pháp nào giải quyết rủi ro, tranh chấp?

Theo GS Đặng Hùng Võ, hiện VN đang thiếu cơ sở pháp lý cho giải quyết tranh chấp, chế tài xử phạt vi phạm chưa đủ sức răn đe; hợp đồng, thỏa thuận ký giữa các bên thường không chặt chẽ và có nhiều khoảng trống trong đó thiếu quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư (đặc biệt đối với các hợp đồng chủ đầu tư áp đặt mẫu hợp đồng đối với khách hàng); Sự vào cuộc của các cơ quan quản lý nhà nước còn chưa quyết liệt, chưa đồng bộ và thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan, tòa án chưa tham gia có hiệu quả.

Theo GS Võ, để giải quyết các tranh chấp, có thể thông qua hòa giải, thương lượng và cùng chia sẻ khó khăn thông qua các tổ chức xã hội, hiệp hội nghề nghiệp với sự giám sát của các cơ quan quản lý nhà nước; Giải quyết bằng trọng tài hoặc tòa án trên cơ sở các căn cứ đã thỏa thuận của các bên về giải quyết tranh chấp trong thỏa thuận hoặc hợp đồng khi không thể giải quyết được thông qua thương lượng, hòa giải.

Tuy nhiên, để giải quyết các tranh chấp được thuận lơi, Vn cần hoàn thiện, bổ sung các quy định của pháp luật về điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường BÐS trên cơ sở tăng cường cơ chế bảo vệ quyền tài sản của người tiêu dùng, quản lý tốt các rủi ro, giá trị thật ghi trên hợp đồng... ; minh bạch thông tin, tạo các kênh thông tin để người mua nhà có thể tiếp cận tìm hiểu về quy hoạch, căn cứ pháp lý của các dự án BÐS…. Đặc biệt, theo ông Võ, cần tăng cường các chế tài xử phạt vi phạm, nâng cao chất lượng công tác kiểm tra, giám sát, nhất là cần sự vào cuộc quyết liệt hơn của các cơ quan quản lý nhà nước, thông tin đại chúng và hiệp hội nghề nghiệp.

Theo luật sư Phan Vũ Anh – Nguyên Giám đốc Ban đối ngoại Pháp chế, Tổng công ty Vinaconex , thị trường BĐS khó khăn như hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang ngập trong nợ nần, thậm chí một số chủ đầu tư đã bỏ trốn. Trong trường hợp này, nhà nước phải tác động cho người mua nhà yên tâm, đồng thời tạo cơ chế cho ngân hàng đổ vốn vào triển khai dự án.

“Trong lúc này, việc hoàn thiện cơ chế pháp lý, minh bạch thông tin là rất cần thiết. Đồng thời cần sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình tiền tranh chấp, tức giải quyết trước khi tranh chấp xảy ra. Việc này có thể hạn chế được hàng trăm tranh chấp hình thành trong tương lai” – Ls Phan Vũ Anh nhấn mạnh.

Quỳnh Anh