BĐS bị neo giá: Trách nhiệm thuộc về ai?

10:14:33 AM | 5/12/2013

Theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, mặc dù thời gian vừa qua, giá BĐS ở tất cả các phân khúc đều giảm mạnh nhưng trên thực tế, giá chỉ có thể được xem là giảm nhẹ so với cả một thời gian dài bị thổi phồng trước đây. Thực tế, giá ở nhiều phân khúc vẫn còn khá cao so với cung – cầu thực chất của một thị trường tự do, cũng như chất lượng của chính sản phẩm ấy.

Giá BĐS cao gấp 25 lần thu nhập trung bình của người dân

Theo đánh giá của Ủy ban Kinh tế Trung ương, việc thị trường BĐS rơi vào tình trạng bị đầu cơ kéo dài và trên một diện rộng là nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng nợ xấu hiện nay của thị trường này. Tình trạng này đã làm sai lệch hoàn toàn các tín hiệu thị trường và tạo ra kỳ vọng sai lệch là giá đất và giá các sản phẩm BĐS khác chỉ có tăng chứ không giảm.

Từ năm 1993 tới nay, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua 3 lần sốt giá và đóng băng đó là những năm 1993- 1994, 2001- 2001, 2007- 2008. Những lần tăng giá này đã đẩy thị trường BĐS tăng một cách chóng mặt tới 100 lần.

Trong khi giá các sản phẩm BĐS tăng phi mã thì thu nhập thực tế của người lao động thì lại tăng không đáng kể. Đến thời điểm này, giá nhà ở trung bình đã cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động, điều này đã tạo nên một rào cản vô hình khiến đa số người dân đều rất khó tiếp cận với nhà ở mặc dù nhu cầu trong dân là rất lớn.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, với thu nhập hiện nay của người dân thì phải mất hơn 100 năm nữa người dân mới có thể tiết kiệm đủ tiền để mua nhà. Những bất cập ấy đã tạo nên một hệ lụy xấu đối với nền kinh tế Việt Nam do nợ xấu trong lĩnh vực BĐS đang tăng cao.

Xu hướng chủ đạo của thị trường BĐS hiện nay vẫn là thừa cung nhà ở giá cao và thiếu cung nhà ở giá thấp. Nghịch lý này không chỉ khiến người dân khó tiếp cận thị trường mà còn làm khó các nhà đầu tư BĐS. Tuy nhiên, theo đánh giá của GS. Đặng Hùng Võ thì hiện nay vẫn còn tới 80% nhà đầu tư đang kinh doanh có lãi, thực – hư hiện nay quả thật khó lường. “Rất khó để xác định đâu là giá trị thực của BĐS, vì giá BĐS bị thổi lên quá nhiều và quá lâu, không theo bất kỳ quy luật kinh tế nào. Giá trị thực của BĐS là bao nhiêu? Giá thành xây dựng thực tế hiện nay là bao nhiêu? Nếu xét về mặt nghiệp vụ, có lẽ các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các chuyên gia trong lĩnh vực này không quá khó để tính toán ra”, GS. Đặng Hùng Võ phân tích.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cũng cho rằng, chúng ta không thể chỉ nhìn vào hàng tồn kho BĐS. Bởi đúng ra, BĐS không phải là tồn kho mà chính bởi giá bị đội lên cao gấp nhiều lần nên mới có kết cục như ngày hôm nay. Và có lẽ, bi kịch của thị trường BĐS sẽ chưa có hồi kết khi còn chưa tìm ra câu trả lời cho “nghi vấn”: Giá trị thực của BĐS đang ở đâu?

Thị trường tiếp tục trầm lắng

Các chuyên gia BĐS đều cho rằng, mặc dù ở hầu hết các phân khúc của thị trường BĐS đều giảm giá, thậm chí nhiều phân khúc giảm khá sâu như phân khúc đất biệt thự, song đâu là giá trị thực của nó thì vẫn chưa có câu trả lời.

Khi nguồn cầu giảm mạnh do giá đã bị đẩy lên khá cao thì thị trường rơi vào tình trạng bị “đóng băng”, điều này bắt buộc nhiều dự án phải áp dụng các “chiêu” khuyến mại để thu hút khách hàng nhưng đến thời điểm này, hiệu quả của những chính sách này vẫn không được cải thiện. Bởi giá chỉ giảm so với thời điểm BĐS đang ở thời kỳ đỉnh cao, tức là so với mức giá đã được các chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp “thổi” lên chứ chưa phải là so với giá trị thực của những dự án này. Khi lợi nhuận từ phía chủ đầu tư không muốn san sẻ với người dân thì khi giảm giá, chất lượng của nhiều công trình sẽ theo đó mà giảm theo. Để đối phó với những khó khăn hiện nay và kích cầu, hiện nhiều chủ đầu tư một mặt thực hiện giảm giá bán, mặt khác lại thực hiện bớt đầu tư nội thất, chia nhỏ căn hộ, thậm chí có thể ăn bớt vật tư hoặc tăng giá dịch vụ.

Hiện nay, cơ hội để thị trường BĐS quay trở về với giá trị thực của nó ngày càng lớn bởi người mua đã có nhiều hơn các quyền lựa chọn. Tuy nhiên, nhìn chung, giá BĐS vẫn còn khá cao, một câu hỏi đang được nhiều người đặt ra là ai đang neo giá BĐS.

Nhiều người vẫn kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm trong thời gian với, đặc biệt là phân khúc chung cư trung cấp, bởi đây là phân khúc có lượng hàng tồn kho lớn nhất thị trường hiện nay. Nhưng việc giảm giá sâu để đáp ứng được nhu cầu đông đảo của người dân hiện nay, theo các chuyên gia là điều không thể, bởi bên cạnh những yếu tố cấu thành nên giá của một sản phẩm như nguyên vật liệu đầu vào, chi phí nhân công, chi phí giải phóng mặt bằng… thì còn một chi phí bất thành văn đó là chi phí “bôi trơn”. Điều này đã đẩy giá BĐS lên cao hơn so với giá trị thực của nó trong khi chủ đầu tư vẫn có thói quen là mặc dù khó khăn nhưng không chấp nhận bán lỗ. Đây cũng chính là điểm khó gặp nhau được giữa chủ đầu tư và người mua nhà hiện nay.

Lương Tuấn