Thị trường bất động sản: Xu hướng chưa định hình

3:24:21 PM | 23/12/2013

Năm 2013 sắp kết thúc, nhưng thị trường BĐS vẫn chưa có những diễn biến tích cực, các thông tin hỗ trợ hầu hết đều mang tính lâu dài khiến cho việc khơi thông dòng tiền gặp nhiều khó khăn. Kể cả nguồn kiều hối đổ vào lĩnh vực này cũng không còn nhiều như những năm trước đây.

Ngân hàng tiết kiệm nhà ở - thêm một hướng đi mới

Mới đây, Bộ Xây dựng đã phối hợp với Ngân hàng tiết kiệm nhà ở Schwabisch Hall (Đức) tổ chức hội thảo về mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở, với sự tham gia của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS. Nếu điều này được thực hiện sẽ giúp người mua nhà có thêm cơ hội để vay vốn, góp phần giải quyết nhu cầu về vốn cho người dân.

Hiện Bộ Xây dựng cũng đã đưa điều khoản về ngân hàng tiết kiệm nhà ở vào Luật nhà ở sửa đổi, theo đó ngân hàng tiết kiệm nhà ở sẽ huy động nguồn vốn nhàn rỗi của người dân để cho người có nhu cầu mua hoặc sửa chữa nhà ở cho vay. Việc kết nối được giữa người có nguồn vốn nhàn rỗi và người có nhu cầu sử dụng nguồn vốn cho việc mua nhà dưới sự bảo lãnh của ngân hàng sẽ mở ra nhiều cơ hội cho cả hai bên. Nhưng nếu chỉ sử dụng nguồn vốn của nhiều người tham gia mà không tìm cách sinh lợi từ nguồn vốn đó thì ngân hàng cũng sẽ không có cơ hội giúp được nhiều người.

Để nâng cao hiệu quả nguồn vốn thì trong cơ chế hoạt động, những ngân hàng tiết kiệm nhà ở này vẫn được phép đầu tư vào các loại trái phiếu có mức tín nhiệm cao như trái phiếu chính phủ nhằm tránh rủi ro.

Đại diện của Bộ Xây dựng cho biết, việc xây dựng ngân hàng tiết kiệm nhà ở sẽ được đưa vào dự thảo Luật nhà ở sửa đổi và một số điều luật khác để trình Quốc hội xem xét vào kỳ họp đầu tiên của năm tới. Nếu được thông qua, thì khoảng năm 2017, mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở sẽ chính thức được triển khai và áp dụng trên phạm vi cả nước.

Với phương thức hoạt động là khép kín nên ngân hàng tiết kiệm nhà ở được đánh giá là sẽ không chịu ảnh hưởng bởi thị trường vốn do không phụ thuộc vào hoạt động tái cấp vốn từ thị trường tài chính. Khi ngân hàng đi vào hoạt động, những khó khăn, trở ngại trong việc vay vốn của người có thu nhập thấp sẽ được giải quyết, qua đó, người mua nhà sẽ dễ dàng hơn trong việc vay vốn với lãi suất thấp hơn so với lãi suất thị trường.

BĐS giá rẻ trở thành động lực của thị trường

Trong năm 2013, theo ước tính Việt Nam sẽ đó nhận khoảng 11 tỷ USD lượng kiều hối và sẽ tăng thêm khoảng 10% nữa trong năm 2014 nhưng khác với mọi năm khi lượng kiều hối này chủ yếu tập trung vào lĩnh vực BĐS thì trong năm 2013 phần lớn dòng tiền này được đầu tư vào hoạt động sản xuất kinh doanh.

Trong khi đó, người có nhu cầu thực về nhà ở và nhà đầu tư thứ cấp vẫn đứng ngoài thị trường chờ đợi cơ hội thị trường giảm giá sâu hơn nữa càng khiến cho dòng tiền chảy vào thị trường này ngày càng ít đi.

Nhiều người cho rằng, khả năng chịu đựng của các doanh nghiệp BĐS đang ở mức tới hạn. Khi việc khơi thông dòng vốn ở thời điểm hiện tại vẫn không mang lại hiệu quả tích cực thì sẽ dẫn tới sự ra đi hàng loạt của các doanh nghiệp BĐS trong thời gian tới.

Tuy nhiên, điều này cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp vững về tài chính và có kế hoạch phát triển dài hạn. Nếu những doanh nghiệp này vượt qua được những khó khăn hiện nay thì những biện pháp hỗ trợ thị trường đang áp dụng hiện nay như xây dựng và phát triển thị trường tài chính nhà ở, thị trường cho vay thế chấp với nguồn vốn trung và dài hạn có lãi suất thấp hơn lãi suất trên thị trường, hình thành các tổ chức tài chính trung gian, điển hình là công ty tái cho vay thế chấp nhà ở, cho phép các tổ chức tín dụng triển khai các sản phẩm tiết kiệm nhà ở… sẽ mở ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp BĐS trong việc giải quyết đầu ra.

Thị trường BĐS đi xuống cũng là cơ hội để các chủ đầu tư đánh giá lại hiệu quả của chính sách đầu tư đồng thời đưa ra kế hoạch phát triển lâu dài và bền vững. Thay vì chỉ tập trung phát triển các dự án BĐS trung cấp và cao cấp thì hiện nay, nhiều chủ đầu tư đã quan tâm hơn đến việc đầu tư vào phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Đây là phân khúc mặc dù mang lại lợi nhuận không cao nhưng nhu cầu luôn luôn lớn, đảm bảo được tính thanh khoản cao.

Gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng bên cạnh việc hỗ trợ người thu nhập thấp có được nhà ở thì nó cũng góp phần thay đổi cơ cấu nguồn cung của thị trường BĐS. Theo đó, 21 nghìn tỷ đồng sẽ được dành để hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà, 9 nghìn tỷ còn lại sẽ dành cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, ở những dự án nhà ở xã hội hiện nay vẫn tồn tại khá nhiều bất cập như các dự án đều tập trung ở khu vực ngoại thành, cơ sở hạ tầng vẫn chưa đồng bộ… điều này khiến cho những dự án này vẫn kém sức hút với một bộ phận người dân.

Khắc phục được một phần những tồn tại trên cộng với những cơ chế ưu đãi hợp lý thì cơ hội cho những sản phẩm BĐS giá rẻ vẫn còn rất lớn. Đại diện một số doanh nghiệp BĐS cho rằng, với thu nhập thực tế của người dân hiện nay thì việc sở hữu những căn hộ giá rẻ với nguồn vốn vay ưu đãi sẽ là động lực chính của thị trường trong thời gian tới.

Lương Tuấn