Phát triển nhà ở xã hội: Giải bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp

1:52:49 PM | 2/1/2014

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà, Bộ Xây dựng, sau một thời gian phát triển quá nóng, thị trường bất động sản đang bị trầm lắng kéo dài; nợ xấu trong bất động sản tăng, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến sản xuất, kinh doanh. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên chủ yếu là do thị trường bất động sản phát triển thiếu quy hoạch, chưa theo sát với nhu cầu thị trường dẫn đến lệch pha cung - cầu.

Một trong những vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay là phải khắc phục được lệch pha cung - cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý, sao cho các sản phẩm bất động sản chủ yếu phải phù hợp với nhu cầu thực tế và khả năng thanh toán của đại đa số người mua.

Nhà ở xã hội - lời giải cho bài toán cung – cầu

Bộ Xây dựng xác định quan điểm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phải gắn với thực hiện chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, mà trọng tâm là phát triển nhà ở xã hội, hướng tới người nghèo để người nghèo có nhà ở. Qua số liệu rà soát của Bộ Xây dựng, bước đầu đã phân loại các dự án cần tạm ngừng, các dự án được tiếp tục triển khai và các dự án cần điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của thị trường.

Theo nhận định của các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng hiện nay, việc phát triển nhà ở xã hội là một chủ trương đúng đắn. Nhà ở xã hội là một bộ phận quan trọng, rất đáng quan tâm của mỗi quốc gia trong quá trình phát triển. Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay, tăng trưởng nhà thu nhập thấp có thể sẽ góp phần tạo xung lực cho thị trường bất động sản tổng thể. Giải quyết vấn đề nhà ở xã hội không chỉ là giải quyết vấn đề nhà ở, mà là vấn đề an sinh xã hội, ổn định kinh tế và hướng đến phát triển bền vững. Việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội ngoài tính thị trường còn tác động đến những nhóm dân cư cần được quan tâm trong xã hội, nhất là các đô thị - đặc biệt là đô thị lớn trong quá trình phát triển. Trong thời gian ngắn hạn, việc định hướng thị trường vào nhóm nhà ở xã hội dường như là điều chỉnh chiến lược. Nếu tập trung mạnh mẽ cả về chính sách, điều hành, nhân lực, vật lực để thúc đẩy phân mảng thị trường này, cộng với các xu thế chung của nền kinh tế, thị trường bất động sản sẽ tạo thế năng mới để đón đầu, tạo cơ hội mới của thị trường bất động sản Việt Nam.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến nay đã có 56 chủ đầu tư dự án đăng ký xin chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội với quy mô 34.533 căn hộ (trong đó Hà Nội có 21 dự án với quy mô 11.408 căn với mức tổng đầu tư khoảng 9 nghìn tỷ đồng. TP.Hồ Chí Minh có 24 dự án với quy mô 14.800 căn với tổng mức đầu tư khoảng 8.800 tỷ đồng).

Hiện cũng đã có tới 22 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ, với số lượng căn hộ ban đầu là 5.917 căn hộ xin điều chỉnh thành 8.318 căn hộ. “Cùng với Nghị quyết 02 của Chính phủ, quyết định điều chỉnh giảm thuế giá trị gia tăng xuống còn 5% và thuế thu nhập doanh nghiệp còn 10% đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 của Quốc hội, tình hình thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng đã có phản ứng tích cực, niềm tin vào thị trường đang dần hồi phục. Các chính sách điều tiết thị trường cũng cần phải có thời gian để có thể đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả”, ông Hà nhấn mạnh.

Có tín hiệu chuyển dịch tích cực

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh như chuyển mạnh sang phát triển nhà ở xã hội; chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu hoàn thiện trong nước để giảm giá thành; bán hạ giá để cắt lỗ; hỗ trợ cho người mua nhà bằng nhiều hình thức như: hỗ trợ vay ngân hàng, khuyến mại. Thị trường bất động sản đã hướng tới bộ phận đa số người mua, cung cấp các hàng hóa phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của thị trường.

Ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết, giá nhà đến nay đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá (giai đoạn 2008 - 2010), nhiều dự án giá đã giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm năm 2006. Phân khúc nhà ở bình dân ở Hà Nội và Hồ Chí Minh đã có dấu hiệu ấm dần lên.

Cụ thể như, ở TP. Hà Nội các dự án nhà ở có giá bán dưới 15 triệu/m2 tại Khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm), dự án chung cư VP5 khu đô thị mới Linh Đàm (Hoàng Mai), dự án chung cư CT11 Kim Văn -Kim Lũ (Hoàng Mai), dự án Đại Thanh (Thanh Trì) hay như mới đây nhất, Sàn giao dịch Bất động sản VIC đã chào bán ba dự án ngoại thành Hà Nội, gồm: CT1B Tân Tây Đô, CT12 Văn Phú, Nam Xa La với mức giá ưu đãi 12 - 13 triệu/m2, trung bình mỗi căn hộ có giá khoảng từ 560 triệu đồng đến 980 triệu đồng.

Tại TP.Hồ Chí Minh thì có dự án Ehom4 của Công ty Nam Long sau khi mở bán được một tuần đã bán được 80%-100% các căn hộ. Sự kiện Novaland và The EverRich 3 tuyên bố mức giảm giá gần 50% giá bán căn hộ và biệt thự, liền kề cũng đã kéo theo làn sóng giảm giá, tăng khuyến mại. Hoàng Anh Gia Lai cũng là một trong những doanh nghiệp phát tín hiệu đầu tiên khai màn cho làn sóng giảm giá khi giảm các dự án của mình tới 30 - 50%.

Nhờ có sự chuyển dịch này, bước đầu thị trường bất động sản đã có tín hiệu khả quan. Tình hình tồn kho bất động sản đang có xu thế ngày càng giảm. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, giá trị tồn kho bất động sản tính đến tháng 9/2013 là 101.889 tỷ đồng, đã giảm 4.206 tỷ đồng so với tháng 8/2013 và giảm 20,74% (26.660 tỷ đồng) so với tháng 3/2013. Số lượng tồn kho bất động sản tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cũng có xu hướng giảm dần. Tại Hà Nội lượng tồn kho bất động sản tính đến tháng 7/2013 là 14.487 tỷ đồng, giảm 2.573 tỷ đồng (khoảng 15%) so với tháng 6/2013. Trong khi tại TP. Hồ Chí Minh, giá trị tồn kho bất động sản tháng 9/2013 là 21.947 tỷ đồng, giảm 4.200 tỷ đồng (khoảng 16%) so với tháng 8/2013.

Mặc dù thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng đã có phản ứng tích cực, niềm tin vào thị trường đang dần được “nhen nhóm”. Tuy nhiên, theo nhận định của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản rất rộng lớn và phức tạp, liên quan đến nhiều loại thị trường khác. Vì vậy, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường cần sự quyết tâm và nỗ lực không chỉ của ngành xây dựng mà còn cả sự phối hợp của các ngành, các cấp, các địa phương. Các chính sách điều tiết thị trường cũng cần phải có thời gian để có thể đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả.

Anh Sơn - Minh Phương