Tồn kho bất động sản vẫn còn là ẩn số

3:34:51 PM | 20/3/2017

Mới đây, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã đưa ra con số thống kê về tổng giá trị hàng tồn kho bất động sản (BĐS) trên toàn quốc. Theo đó, tính đến cuối tháng 2, tổng giá trị hàng tồn kho còn khoảng 29.573 tỷ đồng, giảm tới 76,99% (tương đương với 98.975 tỷ đồng) so với quý I/2013. Đây thực sự là một con số ấn tượng. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia BĐS, con số trên vẫn chưa phản ánh đúng thực tế của thị trường.



Lượng tồn kho Hà Nội và TP HCM không bằng một dự án lớn

Theo con số thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, trên thị trường BĐS Hà Nội, tính đến 20/ 2, tổng số tồn kho hiện còn khoảng 5.538 tỷ đồng, giảm 1.208 tỷ đồng (tương đương với 17,91%) so với tháng 12/2015; so với tháng 12/2015 giảm 52 tỷ đồng (giảm 0,93%) và so với cùng kỳ tháng 1/2017 giảm 27 tỷ đồng.

Trên địa bàn TP HCM, tổng giá trị tồn kho còn khoảng 5.518 tỷ đồng, so với tháng 12/2016 đã giảm tới 283 tỷ đồng (giảm 4,88%), so với cùng kỳ tháng 1/2017 giảm 105 tỷ đồng.

Như vậy, tính chung cả 2 thành phố Hà Nội và TP HCM thì tổng lượng tồn kho chỉ còn hơn 11.000 tỷ đồng. Con số này là khá khiêm tốn nếu so sánh với những dự án BĐS lớn có tổng mức đầu tư hàng tỷ USD đã và đang triển khai trên địa bàn Hà Nội và Tp HCM.

Mặc dù thời gian vừa qua, thị trường BĐS đã trở nên sôi động trở lại khi lượng giao dịch ở hầu khắp các phân khúc đều tăng, tính thanh khoản của thị trường được cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, trong thời gian này cũng có không ít các dự án lớn được hoàn thiện và tung ra thị trường khiến cho khả năng hấp thụ của thị trường mặc dù ở mức khá nhưng nhìn chung, theo các đại diện một số sàn giao dịch BĐS, lượng hàng trên thị trường vẫn còn khá lớn. Với con số 11.000 tỷ đồng giá trị tồn kho thì không phải là lớn. Vấn đề cơ bản là căn cứ tính toán để đưa ra con số này là gì? Phương pháp tính số liệu hàng tồn kho như thế nào, và như thế nào thì được gọi là hàng tồn kho.

Làm rõ những băn khoăn trên của giới đầu tư thì chắc chắn sẽ có sự chênh lệch lớn vì cần phải phân biệt hàng tồn kho là sản phẩm đã có sẵn chưa bán được hay là sản phẩm đang trong quá trình xây dựng.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Việt An Hòa cho rằng, lượng tồn kho BĐS trên thị trường giảm mạnh là điều dễ hiểu bởi thị trường đã chuyển biến tốt, nhiều dự án “đóng băng” đã triển khai lại. Giá đất hiện cao gấp đôi so với thời điểm khủng hoảng là năm 2007, 2008. Với phân khúc căn hộ thị trường đang thu hút sự quan tâm rất lớn từ phía người dân. Vì vậy, khi giá trị BĐS tăng, cơ hội để giải phóng hàng tồn kho sẽ càng cao.

Thống kê mới chỉ ra một phần nhỏ của thị trường


Theo ông Quang, lượng hàng tồn kho giảm đó là giảm trên lượng hàng đã thống kê. Bên cạnh đấy vẫn còn khá nhiều hàng tồn kho mới chưa phát sinh thì vẫn chưa biết thế nào. Với những dự án đang triển khai khoảng 4 năm trở lại đây thì tốc độ mới chậm lại từ cuối năm ngoái đến nay, thành ra thống kê cần phải nói rõ là hàng tồn kho gì. Mặc dù hàng cũ đã được giải phóng, nhưng vẫn còn nhiều hàng mới bây giờ mới triển khai, và một số dự án vẫn chưa bán hết. Hiện nay có rất nhiều dự án mới tung ra thị trường. Vì vậy, liệu một đợt hàng tồn khi mới liệu có xuất hiện?

“Để những con số về hàng tồn kho BĐS có ý nghĩa, cần phải định nghĩa như thế nào là hàng tồn kho và phải có số liệu thống kê thống nhất đầy đủ. Ví dụ như căn hộ như thế nào được gọi là tồn kho, những căn hộ không đủ tiêu chuẩn để bán có được xem là tồn kho không? Tất cả cần phải có một bộ tiêu chuẩn thoongsn hất, phải có đơn vị độc lập để làm những thống kê này, khi đó mới biết được lượng tồn kho chính xác là bao nhiêu, sản lượng, giá trị bao nhiêu”- ông Quang nói.

Một chuyên gia BĐS cũng góp ý, nếu cho rằng hàng tồn kho là hàng chưa bán được thì cần có số liệu thống kê từ các đơn vị bán hàng, đơn vị phát triển dự án. Nhưng nếu căn cứ trên số liệu này để tính cũng rất khó vì chuyện báo cáo thì cứ làm, còn vấn đề kiểm soát thì cũng không có ai kiểm soát và cũng không có nguồn lực để kiểm tra những sản phẩm còn dở dang, đang xây dựng. Vì thế, nếu tính cả những sản phẩm này thì số liệu tồn kho BĐS sẽ còn lớn hơn nhiều.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, hiện trên địa bàn TP HCM có khoảng 500 dự án đang bị ngừng triển khai vì nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có nhiều dự án bị chậm tiến độ do việc giải phóng mặt bằng gặp khó khăn. Đây là một con số khá lớn và là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho, và đây mới là phần chiếm tỷ lệ lớn nhất của thị trường. Vì thế, con số thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS đưa ra chỉ mang tính tham khảo chứ chưa phản ánh hết thực tế của thị trường.

Lương Tuấn