Đầu tư vào các dự án sử dụng vốn vay: Xem kỹ yếu tố pháp lý

12:01:26 PM | 13/7/2017

Trong khi nền kinh tế đang dịch chuyển theo xu hướng thị trường thì việc hoàn thiện hành lang pháp lý sẽ là cơ sở để sự phát triển ấy sẽ đi đúng hướng, hạn chế được những rủi ro trong quá trình hoạt động. Đối với thị trường bất động sản (BĐS), đây cũng là vấn đề đang được nhiều chuyên gia nhắc tới như là một điểm nghẽn của thị trường.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phân Đầu tư của công ty BĐS Savills Việt Nam thì nếu thị trường phát triển mạnh, nếu hành lang pháp lý chưa thật hoàn chỉnh thì đấy sẽ là những kẻ hở gây nên nhiều rủi ro không chỉ cho các nhà đầu tư mà còn cả với khách hàng.

Vai trò quan trọng của nguồn vốn ngân hàng


Đối với một thị trường đang trong giai đoạn phát triển như tại Việt Nam, nguồn vốn vay chủ yếu đến từ các ngân hàng, đây chính là bộ phận giữ vai trò quan trọng trong việc triển khai nhiều dự án BĐS. Điều này cũng đúng với đa số các thị trường BĐS ở bất cứ quốc gia nào trên thế giới.




Ông Khương cho rằng, về bản chất, nợ và thế chấp ngân hàng không phải là khoản nợ xấu, mà chỉ là một công cụ vốn tài chính cho phát triển dự án và yêu cầu họ phải đảm bảo được sức khỏe tài chính của doanh nghiệp và dòng tiền ổn định để chi trả phần lãi/vốn vay.

Đặc biệt, đối với những dự án chưa triển khai hoặc bắt đầu bước vào giai đoạn triển khai thì việc sử dụng nguồn vốn vay là điều cần thiết để thực hiện việc giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất sau khi chủ đầu tư hoàn thành các nghĩa vụ tài chính khác. Nếu trong trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để triển khai tiếp dự án sau khi đã hoàn thành xong các nghĩa vụ này, họ có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho một hoặc nhiều chủ đầu tư có điều kiện tài chính tốt hơn để tiếp tục triển khai và cơ cấu các khoản vay của dự án.

“Đây chính là điểm mấu chốt thành – bại của nhiều dự án, khi mà những chủ đầu tư quản lý không tốt nguồn tài chính, cũng như việc triển khai dự án một cách hiệu quả, dẫn tới việc thiếu vốn”, ông Khương nói.
Theo đại diện một nhà đầu tư, nhiều dự án bị đóng băng trong một thời gian dài là do không tìm được nhà đầu tư để hợp tác hoặc chậm trễ trong việc tìm kiếm nguồn vốn mới. Trong trường hợp đây là một dự án liên doanh, có thể dẫn tới rủi ro cho những cổ đông còn lại, khi một cổ đông lớn buộn phải nhượng lại cổ phần của mình cho ngân hàng nếu không thể chi trả lãi vay.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, đối với những dự án mới, việc đền bù giải phóng mặt bằng là điểm mà các nhà đầu tư cần phải quan tâm, bởi đây là giai đoạn khá phức tạp, đòi hỏi không ít thời gian, cũng như tiền bạc và ẩn chứa nhiều rủi ro. Theo đó, khi một dự án thực hiện bước đầu tiên là giải phóng mặt bằng thì việc rót vốn ra là cần thiết, điều đó đồng nghĩa với việc nhà đầu tư sẽ có khả năng bị “chôn” vốn trong dự án đó. Do đó, nếu không thể giải quyết ổn thỏa và nhanh gọn bài toán đền bù giải tỏa, thì việc sử dụng đòn bẩy tài chính qua kênh ngân hàng sẽ dẫn đến hàng loạt các rủi ro.

Năng lực của chủ đầu tư đóng vai trò quyết định


Sự tái khởi động của một số dự án lớn dựa vào xu thế M&A, hỗ trợ của ngân hàng hay một số dự án có sự tham gia từ dòng vốn của kiều bào, đã thu hút sự chú ý của thị trường, tạo sự thanh khoản tốt và tái khởi động cho dự án.

Trước hết, có thể xem xét đến ý nghĩa nhân văn và xã hội khi đơn vị đầu tư dự án có thể chứng minh năng lực tài chính, tránh được sự lãng phí về quỹ đất. Cùng với đó, với những dự án được hồi sinh trở lại khi có sự tham gia hỗ trợ từ phía ngân hàng không chỉ chứng tỏ uy tín của chủ đầu tư, mà còn chứng tỏ tiềm năng của dự án, đây sẽ là điều kiện quan trọng để nâng cao tính thanh khoản của dự án.

Ông Khương cho biết thêm, đối với các ngân hàng lớn, quy trình xét duyệt, thẩm định dự án luôn được yêu cầu ở mức gắt gao, vì thế, việc tái đầu tư chỉ được thực hiện khi dự án đó chứng tỏ được tiềm năng của mình. Và thông thường, với những sản phẩm đã được tái cơ cấu bằng M&A hay tham gia của các đối tác mới, sẽ đem đến sự thay đổi về thiết kế, chiến lược kinh doanh… để có một diện mạo và tương lai mới, tạo tính thanh khoản tốt hơn.

Vị đại diện của Savills cũng khuyến cáo, một trong những rủi ro trong đầu tư kinh doanh BĐS thường đến từ mặt tiến độ pháp lý của dự án. Vì vậy, khi tham gia góp vốn, các nhà đầu tư phải nắm rõ dự án đang ở giai đoạn nào trong tiến độ hoàn thành, còn những giấy tờ nào cần phải có và sức khỏe tài chính, thủ tục pháp lý khi cầm cố tại ngân hàng đối với từng dự án cụ thể. Sau khi đã nắm rõ những yếu tố này, nhà đầu tư hoàn toàn có thể phân tích và đưa ra được quyết định phù hợp nhất, tránh được những rủi ro, thiệt hại lớn nhất.

Lương Tuấn


Sự kiện sắp tới

Mời tham dự Hội thảo gặp gỡ doanh nghiệp Việt Nam - Hàn Quốc (22.5.2019)

Ngày 22.5.2019

Khách sạn Grand Plaza Hà Nội, 117 Trần Duy Hưng, Hà Nội

Gặp gỡ doanh nghiệp Việt Nam - Trung Quốc (Sơn Đông) 27/5/2019

Phòng Hội trường 1, tầng 7, Tòa nhà Trung tâm Thương mại Quốc tế - VCCI, số 9, Đào Duy Anh, Đống Đa, Hà Nội

Ngày 27/5/2019

VIETNAM PFA 2019: Cầu nối giao thương ngành chế biến nông sản, thực phẩm

Từ ngày 24-27/07/ 2019

Trung tâm Hội chợ & Triển lãm Sài Gòn – SECC, Tp. Hồ Chí Minh.