Tồn kho BĐS lớn, áp lực bán hàng đối với chủ đầu tư

12:19:35 PM | 1/11/2018

Bộ Xây dựng vừa mới có báo cáo trình Quốc hội về diễn biến của thị trường bất động sản. Theo báo cáo, lượng hàng tồn kho BĐS trên cả nước vẫn còn khá lớn, theo đó, tính đến hết 20/8/2018, tổng giá trị hàng tồn kho BĐS còn khoảng 23.692 tỷ đồng.

Trong tổng số lượng hàng tồn kho thì tập trung lớn nhất vẫn là thị trường Hà Nội và TP HCM, trong đó, theo khảo sát của công ty quản lý BĐS Savills, chỉ tính riêng thị trường Hà Nội thì tính đến quý III/2018, tổng nguồn cung cơ cấp toàn thị trường đạt 27.380 căn hộ, trong khi đó số căn bán được chỉ đạt 6.300 căn. Như vậy, tổng lượng hàng tồn kho trên thị trường Hà Nội đạt gần 21.000 căn hộ.

Theo phân tích của Bộ Xây dựng, nguyên nhân của việc lượng hàng tồn kho BĐS vẫn còn rất lớn trong khi tình hình thị trường đã chuyển biến theo chiều hướng tích cực đó là sau 3 năm tăng trưởng liên tục (từ 2013 - 2016), thị trường BĐS 2017 có xu hướng chững lại. Trong 6 tháng đầu năm 2018, thị trường BĐS hoạt động bình thường, giá cả không có biến động so với cùng kỳ năm 2017; tồn kho tiếp tục giảm mạnh.

Theo con số thống kê của Bộ Xây dựng, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc năm 2017 đạt khoảng 23,4m2 sàn/người (tăng 0,6m2 sàn/người so với năm 2016). Tính đến hết tháng 8/2018, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đạt khoảng 23,7 m2 sàn/người (tăng 0,3 m2 sàn/người so với năm 2017).

Đối với các căn hộ hạng B (đây là phân khúc chiếm tỷ lệ cao nhất trong nguồn cung) thì lượng hàng tồn kho ở phân khúc này cũng chiếm tỷ lệ cao nhất. Theo nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, thị trường cần có sự điều chỉnh lớn đối với phân khúc này.

Bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu – tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, với lượng hàng tồn kho BĐS lớn như hiện nay, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư trung cấp thì nguồn cung căn hộ trong giai đoạn cuối năm 2018 được tung ra thị trường cũng sẽ không nhiều: “Các chủ đầu tư đều đã nhìn thấy vấn đề và đã kịp thời điều chỉnh lại kế hoạch bán hàng. Chúng ta cũng có thể thấy với các dự án vẫn còn đang xây, chủ đầu tư đã phải tính đến việc làm thế nào thu hút được người mua. Không loại trừ khả năng chủ đầu tư phải giãn tiến độ hoàn thành để tăng tỷ lệ hấp thụ”.

Theo khảo sát của Savills, trong giai đoạn cuối của năm 2018 sẽ có khoảng 4.500 căn hộ được tung ra thị trường, so với quý III/2018 thì nguồn cung này đã giảm tới 35%.

Trên thị trường hiện nay, số lượng các dự án hạng A được triển khai không nhiều và cũng cần thêm thời gian để thị trường hấp thụ, trong khi hạng B vẫn tồn kho khá nhiều, bức tranh thị trường cuối năm trở nên khá rõ ràng khi chỉ còn hạng C là có cơ hội để tung bán.

Khác với mọi năm, theo đánh giá của nhiều chuyên gia BĐS, thị trường BĐS cuối năm sẽ không có nhiều biến động mà chỉ duy trì ở mức độ ổn định.

Nhận định về diễn biến giá căn hộ trong thời gian tới trên cơ sở nguồn cung còn quá dồi dào bà Hằng cho rằng, đối với các căn hộ thuộc phân khúc hạng A có vị trí đẹp thì rất khó để so sánh về giá. Còn đối với những căn hộ thuộc phân khúc hạng B và C thì mức giá có thể còn nhiều biến động:  “Các dự án căn hộ hạng B hiện nay không phải ở ngưỡng quá cao về giá, chỉ là từng khu vực sẽ có những mức giá chênh khác nhau. Ví dụ ở Cầu Giấy, mức giá 32 – 34 triệu đồng/m2 thì bán được nhưng chỉ cần đẩy đến 40 triệu đồng/m2 sẽ rất khó bán, ngoại trừ sản phẩm của Vingroup. Ở Long Biên, căn hộ hạng C có ngưỡng giá 18 – 20 triệu đồng/m2, chỉ cần vị trí phù hợp là quyết. Ở Hà Đông mà giá lên đến 30 đồng/m2 là khách mua phải suy nghĩ rồi. Hay như khu Ngoại giao đoàn, khi chưa có đường Nguyễn Văn Huyên giá khoảng 20 – 25 triệu đồng/m2, giờ có đường thì lên đến 28 – 29 triệu đồng/m2, thậm chí trên 30 triệu đồng/m2. Dự án nào nằm ngoài mặt bằng giá đó sẽ chịu áp lực. Còn về chuyện có giảm giá hay không thì dưới áp lực nguồn cung, tôi nghĩ chủ đầu tư phải điều chỉnh giá về mức hợp lý”, bà Hằng nói.

Về chương trình nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho biết, đến thời điểm này, chương trình nhà ở xã hội tại khu vực đô thị trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 186 dự án, quy mô xây dựng khoản hơn 75.700 căn hộ, với tổng diện tích hơn 3.785.000m2. Chương trình đang tiếp tục triển khai 206 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn, với tổng diện tích khoảng 8.435.000 m2.

Bộ Xây dựng cũng thẳng thắn thừa nhận, từ đầu năm 2018 đến nay, bên cạnh những mặt đã đạt được thì diễn biến của thị trường cũng khiến những tồn tại, hạn chế được bộc lộ rõ nét hơn trong đó nổi cộm nhất là vấn đề tồn kho BĐS. Theo Bộ Xây dựng, lượng bất động sản tồn kho này chủ yếu nằm tại các dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa đầy đủ và còn thiếu các dịch vụ thiết yếu nên không bán được hàng.

Lương Tuấn