Bất động sản nông nghiệp: Tiềm năng lớn còn bỏ ngỏ

10:52:59 AM | 11/3/2019


Thực phẩm sạch, thực phẩm hữu cơ đang dần trở thành những sản phẩm được nhiều người quan tâm trong bối cảnh nguồn thực phẩm bẩn ngày một tràn lan. Việt Nam được biết đến như là một nước nông nghiệp nhưng dường như lĩnh vực này vẫn chưa phát huy được thế mạnh của mình. Thấy được tiềm năng, đã có không ít doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư vào nông nghiệp thông qua các trang trại lớn. Thị trường BĐS nông nghiệp đang dần trở thành xu hướng mới…

Doanh thu vẫn chưa tương xứng với tiềm năng


Bên cạnh quá trình tăng trưởng kinh tế, tốc độ gia tăng dân số và đô thị hóa đã kéo theo nhu cầu tiêu dùng tăng cao đặc biệt là lương thực và thực phẩm. Thống kê cho thấy, trong giai đoạn từ 2011- 2015, thị trường thực phẩm tại Việt Nam có tốc độ tăng trưởng cao nhất khu vực ASEAN với 15,4%, trong khi trung bình của khu vực chỉ đạt dưới 10%. Theo dự báo, đến năm 2020 thị trường tiêu dùng thực phẩm của Việt Nam vẫn cao nhất trong khu vực.



Hiện lĩnh vực sản xuất nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chiếm khoảng 48% dân số thế nhưng theo con số thống kê 6 tháng đầu năm 2018 thì toàn ngày nông nghiệp mới chỉ đóng góp 14,5% GDP với khoảng 42.000 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp (chiếm khoảng 8% tổng số doanh nghiệp trên cả nước) trong đó thì có tới 92% là doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ, những doanh nghiệp lớn chiếm không tới 6%. Như vậy có thể thấy, tốc độ tăng trưởng cũng như mức độ đầu tư cho ngành này vẫn chưa tương xứng với tiềm năng và thế mạnh của nó.

Theo các chuyên gia, có nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên. Trong đó, nguyên nhân chính là thiếu quỹ đất cho phát triển nông nghiệp. Theo Chỉ số Phát triển Thế giới (WDI) thống kê thì tỷ lệ đất nông nghiệp tính trên đầu người tại Việt Nam chỉ đạt 0,07ha/đầu người, trong khi đó các nước trong khu vực như Thái Lan đạt 0,27ha/đầu người. Mặc dù tỷ lệ đất thấp nhưng cơ cấu nguồn đất cũng đang trở thành trở ngại khi số lượng mảnh đất bình quân mỗi hộ đang ở mức cao, đạt 3,1 mảnh/hộ, điều này làm tăng chi phí cho các doanh nghiệp bởi chi phí giao dịch thuê hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều tăng. Đây chính là rào cản khiến nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư vào nông nghiệp bị chùn bước.

Nhiều khó khăn

Hiện nay, một doanh nghiệp, để kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp công nghệ cao với chi phí đầu tư lớn họ phải đứng ra gom đất của nhiều hộ gia đình bằng cách mua lại hoặc thuê lại. Theo TS. Vũ Đình Ánh, đây được xem là mô hình BĐS nông nghiệp khi doanh nghiệp đứng ra đầu tư gom đất nông nghiệp để sản xuất với diện tích lớn và phát triển theo kiểu doanh nghiệp chứ không phải là hộ gia đình nhỏ lẻ.

Như vậy, việc tích tụ đất đai chính là quy trình chuyển dịch về quyền sử dụng đất mang yếu tố thị trường, người nông dân và doanh nghiệp đều phải tính toán về mặt lợi ích theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, cả hai phía đều gặp không ít khó khăn.

Người nông dân thì ít đất, sản xuất không hiệu quả nhưng lại không muốn chuyển nhượng hẳn vì sẽ không còn công cụ sản xuất và chưa chuyển đổi nghề, bên cạnh đấy, chuyển nhượng đất còn phụ thuộc vào quyết tâm của cả hộ gồm nhiều người và nhiều thế hệ. Chính vì thế, xu hướng chủ yếu hiện nay là cho thuê chứ không bán.

Đối với doanh nghiệp, đầu tư vào nông nghiệp công nghệ cao cần khoản tài chính lớn trong khi việc thương lượng với quá nhiều hộ nông dân để đáp ứng đủ diện tích đất thì lại gặp khó khăn và kéo dài. Thời hạn cho thuê không đáp ứng được điều kiện về thu hồi vốn ngoài ra còn có thể phát sinh rủi ro liên quan đến kiện cáo, tranh chấp dân sự trong việc cho thuê đất…

Nhiều dư địa để phát triển

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm đối với hộ gia đình không được quá 10 lần hạn mức giao đất, điều này gây khó khăn cho người nhận chuyển quyền, nhiều trường hợp phải nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận chuyển quyền sử dụng đất, phần diện tích bị vượt quá hạn mức sẽ không được thế chấp để vay vốn ngân hàng. Mặt khác, người không trực tiếp sản xuất, mặc dù có vốn, công nghệ, thị trường lại không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Điều này được cho là chưa khuyến khích tích tụ đất đai, gây cản trở cho doanh nghiệp khi muốn đầu tư vào nông nghiệp với quy mô lớn.

Những bất cập này đang dần được tháo gỡ khi cuối năm 2017, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có tờ trình Chính phủ đề nghị xây dựng dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Trong đó có nội dung thay đổi quy định nói trên.

Ngoài ra, Nghị định 57/2018/NĐ-CP về chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn được Chính phủ ban hành tháng 4/2018 cũng dành nhiều ưu đãi cho doanh nghiệp như miễn tiền thuê đất, cắt giảm thủ tục hành chính, hỗ trợ lãi suất, hỗ trợ đào tạo...

Hiện nay, một số tỉnh, thành đã xây dựng những chính sách riêng nhằm thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào mảng BĐS nông nghiệp. Tỉnh Hà Nam đã xây dựng cơ chế chính quyền cấp huyện, xã sẽ đứng ra thuê đất của dân với thời hạn 20 năm sau đó cấp tỉnh sẽ trực tiếp ký hợp đồng với doanh nghiệp để cho thuê lại quỹ đất trên với thời hạn và giá thuê của như của người dân trong khi người dân vẫn được giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hà Nam cũng đã thí điểm lấy ngân sách của tỉnh ứng trả tiền thuê đất 20 năm của dân, trong khi doanh nghiệp thuê lại chỉ phải trả tiền thuê 10 năm đầu sau khi ký hợp đồng, sau 10 năm sẽ nộp hết số tiền còn lại.

Với chính sách này, Hà Nam đã quy hoạch được 6 khu nông nghiệp công nghệ cao với 654,7ha đất.

Tiềm năng trong lĩnh vực BĐS nông nghiệp đã thu hút nhiều doanh nghiệp lớn tham gia vào thị trường này, trong đó phải kể đến những tên tuổi như Vingroup, Novaland, Masan, Himlam, FLC, Hoàng Anh Gia Lai, Viettel…các tập đoàn này đã đẩy mạnh đầu tư vào nông nghiệp, áp dụng các quy trình sản xuất hiện đại, đồng thời sử dụng công nghệ tân tiến đã mang lại cho các tập đoàn những kết quả ban đầu rất khả quan.

TS. Võ Trí Thành nhận định: “Tôi cho rằng triển vọng của thị trường bất động sản nông nghiệp là rất lớn, thậm chí có thể tạo ra bước đột phá trong thời gian tới nếu như được quan tâm chú ý. Với những dư địa phát triển và tiềm năng hiện tại của nông nghiệp Việt, đây là một lĩnh vực xứng đáng để các nhà đầu tư có thể đặt cược”.

Lương Tuấn


Sự kiện sắp tới

Mời tham dự Hội thảo gặp gỡ doanh nghiệp Việt Nam - Hàn Quốc (22.5.2019)

Ngày 22.5.2019

Khách sạn Grand Plaza Hà Nội, 117 Trần Duy Hưng, Hà Nội

Gặp gỡ doanh nghiệp Việt Nam - Trung Quốc (Sơn Đông) 27/5/2019

Phòng Hội trường 1, tầng 7, Tòa nhà Trung tâm Thương mại Quốc tế - VCCI, số 9, Đào Duy Anh, Đống Đa, Hà Nội

Ngày 27/5/2019

VIETNAM PFA 2019: Cầu nối giao thương ngành chế biến nông sản, thực phẩm

Từ ngày 24-27/07/ 2019

Trung tâm Hội chợ & Triển lãm Sài Gòn – SECC, Tp. Hồ Chí Minh.