Chứng khoán bất động sản: Sức hút lớn đối với nhà đầu tư nước ngoài

3:43:22 PM | 1/4/2019


Việc siết chặt tín dụng với thị trường bất động sản (BĐS) đang khiến nhiều công ty bất động sản gặp khó khăn trong vấn đề tiếp cận nguồn vốn. Tuy nhiên, điều này dường như không ảnh hưởng đến lòng tin của các nhà đầu tư với các cổ phiếu BĐS trên sàn chứng khoán, đặc biệt là đối với các quỹ đầu tư nước ngoài, họ đang tập trung mua vào các mã thuộc lĩnh vực BĐS với số lượng lớn trong thời gian qua.

Thị trường nhiều triển vọng

Hiện trên thị trường chứng khoán Việt Nam, nhóm cổ phiếu thuộc lĩnh vực BĐS đang dẫn đầu về số lượng cổ phiếu có mức vốn hóa lớn nhất, đây cũng là nhóm cổ phiếu có độ phủ rộng nhất trên cả hai sàn HOSE và HNX và thị trường UPCom. Về cơ cấu thì đây cũng là nhóm ngành cơ bản của thị trường có vai trò quan trọng, gắn liền với sự tăng trưởng của nền kinh tế cũng như xu hướng của TTCK.

Bước sang năm 2019 nhóm cổ phiếu BĐS vẫn còn đặt dâu hỏi lớn về sự tăng trưởng bởi kết thúc 2018 nhóm cổ phiếu BĐS mặc dù vẫn giữ được nhịp tăng trưởng nhưng đấy là kết quả của sự nỗ lực, can thiệp kịp thời, hợp lý của các cơ quan quản lý và chính quyền địa phương.



Theo số liệu thống kê từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam thì trong năm 2018 nguồn cung BĐS trên thị trường Hà Nội đạt khoảng 44.788 sản phẩm (tăng 23,77% so với cùng kỳ năm trước). Trong đó sản phẩm chủ đạo vẫn là căn hộ chung cư (chiếm 87,26% lượng cung toàn thị trường).

Trên thị trường Tp. HCM, lượng cung BĐS trong năm 2018 cũng đạt khoảng 49.948 sản phẩm (tăng 16,2% so với cùng kỳ năm trước), cũng giống như thị trường HN, sản phẩm chủ đạo lại căn hộ chung cư khi chiếm gần 90% nguồn cung toàn thị trường.

Về tính thanh khoản, lượng giao dịch thành công đối với phân khúc căn hộ chung cư là 27.595 sản phẩm (tăng 32,8% so với năm 2017). Trong đó các sản phẩm trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với hơn 50%. Phân khúc tiếp theo là nhà đất cũng tăng đột biến so với năm 2017 khi đạt 3.106 sản phẩm (tăng gấp 3,3 lần).

Với Tp. HCM lượng giao dịch thành công cũng đạt tới 30.957 căn (bằng 75,9% so với năm 2017). Trong đó, sản phẩm căn hộ cao cấp và siêu cao cấp chiếm số lượng giao dịch nhiều nhất chiếm 41,1%, trung cấp chiếm 36%, cuối cùng là phân khúc bình dân với hơn 22%.

Theo số liệu của công ty Chứng khoán VietinBank, doanh thu của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên TTCK tăng cao so với năm 2017. Theo đó lợi nhuận CAGR 5 năm vừa qua đạt lần lượt là 19,6% và 23,6%. Vòng quay hàng tồn kho trong năm 2018 cũng cao hơn rất nhiều so với các năm trước đó khi đạt 78%.

Theo nhận định của ông Nguyễn Nhật Cường, Phó giám đốc trung tâm Nghiên cứu công ty chứng khoán Vietinbank thì năm 2019 sẽ khó lặp lại tình trạng khủng hoảng như cách đây 10 năm. Thay vào đó, rủi ro đối với các công ty BĐS trong năm 2019 là tốc độ vòng quay hàng tồn kho, cơ cấu vốn và hiệu quả trong việc sử dụng đồng vốn. Hiện lượng hàng tồn kho và tỷ lệ nơ của các doanh nghiệp BĐS đã giảm mạnh.

Thống kê của công ty CK Vietinbank cho thấy, trong giai đoạn từ 2008- 2018 tốc độ tăng trưởng của các doanh nghiệp BĐS vẫn ở mức cao, năm 2018 doanh thu các doanh nghiệp BĐS tăng trưởng trên 50%, tăng trưởng giá vốn là 46% và lợi nhuận gộp tăng 65%.

Đánh giá về cơ hội của các cổ phiếu BĐS hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp. HCM (HoREA) cho rằng, với các nước khác, các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán đang là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường BĐS nhưng tại Việt Nam, các doanh nghiệp BĐS phụ thuộc chủ yếu vào nguồn tín dụng ngân hàng vốn có chi phí cao hơn và thiếu ổn định hơn.

Trước năm 2019 thì các chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu từ 15 – 20%, số còn lại sẽ huy động từ nguồn vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Tuy nhiên theo Thông tư 36 sửa đổi, bắt đầu áp dụng từ đầu 2019 thì các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn.

Cơ hội lớn cho cổ phiếu BĐS năm 2019

Năm 2019 với sự phát triển của các công ty tài chính, các công ty BĐS sẽ có thêm một nguồn cung tài chính mới. Bên cạnh đó, các kênh huy động vốn dài hạn khác như phát hành cổ phiếu, trái phiếu và huy động nguồn tiền ứng trước từ khách hàng mua nhà cũng đang được các công ty BĐS áp dụng, chưa kể dòng vốn từ đầu tư nước ngoài cũng ngày một chảy mạnh vào thị trường BĐS thông qua việc hợp tác với các doanh nghiệp trong nước.

Theo nhận định của đại diện Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), những năm qua, tỷ suất lợi nhuận gộp trung bình của ngành BĐS là khoảng 25 – 30%, mức này đang giảm dần về 24% trong năm 2018. Tỷ lệ ROE cũng đã được cải thiện và đạt trung bình 9% nhờ việc giảm chi phí lãi vay, ít phụ thuộc vào dòng tín dụng. VDSC cho rằng, mức P/E trung bình của ngành BĐS đang vào khoảng 13 lần, đây là mức tương đối thấp và hợp lý hơn so với trước đây.

Đánh giá được tiềm năng của các cổ phiếu BĐS, các quỹ lớn vẫn đang dành sự quan tâm đặc biệt cho nhóm cổ phiếu này, trong đó đáng kể nhất là quỹ Vietnam Enterprise Investments Limited. Từ cuối năm 2017 đến nay, đa phần các khoản đầu tư của Dragon Capital đều là các doanh nghiệp bất động sản, trong đó có nhiều doanh nghiệp mới niêm yết như Vinhomes (VHM), Cen Land (CRE), Hải Phát Invest (HPX). Tính tới cuối năm 2018, bất động sản chiếm tỷ trọng gần 28% và là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất danh mục VEIL với danh mục 1,43 tỷ USD. Trong Top 10 khoản đầu tư lớn nhất của VEIL có tới 3 cổ phiếu trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm KDH (6,62%), VHM (4,92%), DXG (3,14%).

Theo ông Vũ Hữu Điền, Phó tổng giám đốc Dragon Capital, hiện tại, nhu cầu nhà ở đang ở mức cao và vẫn đang tăng, tập trung tại nhóm khách hàng trẻ, vợ chồng mới cưới… Trong khi đó, nguồn cung thời gian qua lại hạn chế do bị siết chặt về chính sách, điều kiện giao đất, giấy phép xây dựng, hạn chế dư nợ vay vốn tại ngân hàng…

Lương Tuấn

Sự kiện sắp tới

Mời tham gia Hội chợ SIPA 2019 tại An-giê-ri

Ngày 06-09/11/2019

Trung tâm hội nghị Mohamed Ben Ahmed, thành phố Oran, An-giê-ri

Hội thảo "Rủi ro tiềm ẩn của Doanh nghiệp từ công tác Kế toán thuế"

Ngày 27/6/2019

số 36 Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội

VIETNAM PFA 2019: Cầu nối giao thương ngành chế biến nông sản, thực phẩm

Từ ngày 24-27/07/ 2019

Trung tâm Hội chợ & Triển lãm Sài Gòn – SECC, Tp. Hồ Chí Minh.