Siết cho vay bất động sản

10:29:54 AM | 4/4/2019


Các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản. Điều này ảnh hưởng không ít đến doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Tìm cách giảm dần lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng đang là câu chuyện mà nhiều chuyên gia kinh tế nhắc đến.

Theo quy định trong các dự án phát triển bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15-20%, còn lại 80-85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Từ năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có BĐS.

Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ 1/1/2019 theo Thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước. Tỷ trọng cho vay bất động sản đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng.

Đầu năm 2019, nhiều ngân hàng giảm lãi suất cho vay những chỉ áp dụng với các lĩnh vực ưu tiên như phát triển nông nghiệp, nông thôn; kinh doanh hàng xuất khẩu; DNNVV... Còn ngành BĐS không nằm trong số những lĩnh vực ưu tiên này. Bởi vậy, việc siết tín dụng BĐS đã ảnh hưởng đến không ít doanh nghiệp và thị trường với dự báo sẽ có nhiều khó khăn trong thời gian tới.



Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA): “Khó khăn là tài sản thế chấp bị đánh giá thấp hơn, hệ số rủi ro mặc dù vẫn giữ ở mức 200% nhưng ngân hàng lại giảm tỉ lệ cho vay. Ví dụ trước đây tài sản thực là 100 tỉ đồng thì chỉ được đánh giá là 60% tức là 60 tỉ. Rồi họ cho vay 60% của 60 tỉ đó, tức là được vay 36 tỉ đồng. Hiện tại tài sản đảm bảo thực chỉ được đánh giá khoảng 50%, và chỉ cho vay khoảng 50% trong số tài sản đảm bảo đã được đánh giá đó. Tức là có tài sản đảm bảo 100 tỉ cũng chỉ được vay 25 tỉ đồng.”

Một vấn đề nữa đối với lĩnh vực BĐS và đối với nền kinh tế nói chung là trần tín dụng tối đa trong năm 2019 không được quá 14%. Đồng nghĩa với việc tiếp cận tín dụng khó hơn.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, với thực trạng nguồn tiền huy động của ngành ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, nếu đem cho vay trung, dài hạn với tỷ lệ cao sẽ dẫn đến rủi ro về thanh khoản. Bởi vậy, khó khăn là điều khó tránh, không chỉ với vốn cho vay kinh doanh bất động sản mà với cả cho vay mua nhà, bởi các ngân hàng phải điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn.

Theo ông Hiếu, vốn cho vay mua nhà chủ yếu là trung, dài hạn, 5 - 15 năm, thậm chí có ngân hàng cho vay lên đến 20 năm. Do vậy, việc tỷ lệ trên dần được siết lại buộc ngân hàng phải tăng cường huy động kỳ hạn dài để cơ cấu lại nguồn vốn. Thực tế, với tâm lý sợ rủi ro, người gửi tiền chủ yếu muốn gửi ngắn hạn. Để thu hút tiền gửi dài hạn, lãi suất tiết kiệm phải tăng nên sẽ kéo theo lãi vay mua nhà tăng.

Việc tìm cách giảm dần lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng đang là câu chuyện mà nhiều chuyên gia kinh tế đưa ra, ví dụ như các doanh nghiệp bất động sản có thể huy động vốn như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, hợp tác với nước ngoài ở mức độ dự án… Thậm chí, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) còn có văn bản khuyến nghị doanh nghiệp nên xem xét phát hành trái phiếu như một cách để "cứu" dòng vốn.

Tuy nhiên, theo TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia lĩnh vực ngân hàng, bất động sản, huy động vốn của DN BĐS bằng cách phát hành cổ phiếu, trái phiếu hoặc liên kết, hợp tác phát triển dự án với nước ngoài khó có thể thực hiện. Bởi phát hành cổ phiếu thì chỉ những công ty đã lên sàn mới có thể thực hiện được, mà số lượng các công ty bất động sản chưa niêm yết trong lĩnh vực bất động sản còn nhiều vô cùng. Việt Nam lại chưa có được một thị trường trái phiếu hoạt động giống như cổ phiếu. Doanh nghiệp sẽ khó phát hành trái phiếu nếu như không "thân" với ngân hàng. Chưa nói đến cơ hội phát hành trái phiếu cũng sẽ nghiêng nhiều hơn về doanh nghiệp niêm yết. Về việc hợp tác với nước ngoài, doanh nghiệp cũng không dễ thực hiện. Vì phải có dự án, quỹ đất sẵn sàng, tiềm lực tài chính tốt. Trên thực tế, nhiều công ty còn chưa có pháp lý dự án, đang trong quá trình tích lũy quỹ đất... Đó là chưa nói đến việc khi hợp tác, đôi khi doanh nghiệp còn mất quyền quyết định, gần như là bán dự án cho nước ngoài.

Bởi vậy, theo ông Hiển, các DN BĐS cần có phương án xử lý chủ động. Khi có sản phẩm tốt bị nợ quá hạn thì phải nhanh chóng làm việc với ngân hàng về giải quyết nợ, tìm ra giải pháp. Doanh nghiệp cũng cần học cách siết lại vốn trong sự hỗ trợ của ngân hàng; phải làm kế hoạch khoản thu khoản chi thật chặt chẽ, kéo dài dự án có thể khiến “vỡ trận” ngay.

Quỳnh Chi

Sự kiện sắp tới