Thị trường bất động sản: Cơ hội ở phân khúc nhà ở, công nghiệp và du lịch

10:15:41 AM | 27/5/2019

Năm 2019, trong bối cảnh nguồn vốn dồi dào, sự gia tăng các chủ đầu tư trong và nước ngoài, thị trường bất động sản, nhà ở có triển vọng tăng trưởng tốt. Năm 2019 cũng bắt đầu bước vào giai đoạn thanh lọc, chỉ những chủ đầu tư uy tín, triển khai dự án chất lượng mới chiếm được thị phần trên thị trường…

Tại Diễn đàn bất động sản 2019 với chủ đề: "Xu hướng đầu tư bất động sản 2019" do Báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức vừa qua, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho rằng, có 3 loại hình BĐS đang được quan tâm, đó là: BĐS nhà ở, BĐS công nghiệp và BĐS du lịch.

Những năm qua, BĐS nhà ở phát triển tương đối nhanh. Tại Hà Nội, năm 2015 có khoảng hơn 10.700 căn hộ, năm 2016 hơn 42.000 căn hộ, 2017, 48.000 căn hộ, 2018 lên đến hơn 30.000 căn hộ được mở bán. Tại TP HCM, năm 2015 có khoảng 2.700 căn hộ, 2017 khoảng 43.000 căn hộ, nhưng 2018 giảm xuống chỉ còn hơn 27.000 căn hộ được phát triển mở bán.Điều này cho thấy xu hướng phát triển những năm qua có lúc lên lúc xuống, đặc biệt phát triển mạnh ở năm 2017 nhưng giao dịch năm 2018 lại không cao.

Theo thống kê, phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua vẫn chậm mặc dù Chính phủ, Quốc hội có nhiều chính sách kịp thời. Nếu so với chiến lược phát triển quốc gia, đến nay cả nước mới phát triển nhà ở xã hội đạt khoảng 33% so với nhu cầu.

Đối với BĐS du lịch, thời gian qua các tỉnh như Khánh Hoà, Đà Nẵng, Kiên Giang, Phú Quốc… đã phát triển nhiều loại hình căn hộ du lịch. Nhờ sự phát triển này, dư nợ liên quan đến BĐS du lịch cũng đã giảm nhiều.

Cũng trong 4 tháng đầu năm, lĩnh vực BĐS du lịch có nhiều dự án được quan tâm tại một số tỉnh có tiềm năng về du lịch. Trong khi đó, BĐS đất nền cũng có chiều hướng tăng tại nhiều địa phương, nên cơ cấu loại hình BĐS cũng có thay đổi hơn, tuy nhiên cơ cấu không đồng đều. Trong đó, BĐS cho người thu nhập thấp chưa đạt yêu cầu.

Nguyên nhân là do nguồn vốn được siết chặt hơn từ nguồn vốn Nhà nước và Ngân hàng; các thông tin về BĐS vẫn đang còn thiếu minh bạch, ví dụ như các quy hoạch các vị trí dự án chưa rõ ràng. Bởi vì trong môi trường 4.0, rất dễ có thông tin sai sự thật gây khó khăn trong hoạt động đầu tư BĐS. Ngoài ra, những thông tin sốt đất chưa được xử lý kịp thời và thủ tục hành chính mặc dù đã cải cách nhưng kết quả chưa đạt yêu cầu đặt ra.

Tuy nhiên, cơ hội đầu tư trong BĐS du lịch và BĐS công nghiệp vẫn cao. Đầu tư nước ngoài quý 1/2019 tăng 35% so với 2018 hay chính sách thu hút đầu tư của các địa phương đặt ra rất rõ ràng. Với BĐS nhà ở vẫn tập trung phân cấp nhà ở xã hội, còn tới 70% nhu cầu.

Cho dù thị trường đang có xu hướng đầu tư rõ rệt nhưng theo ông Nguyễn Trần Nam, Nguyên Thứ Trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường BĐS hiện đang có sự giảm sút. Theo thống kê mới đây tại TP HCM, số lượng giấy phép xây dựng giảm 16%, có 150 dự án bị dừng lại kiểm tra rà soát.

Còn theo một báo cáo tổng hợp mới đây của Hội môi giới bất động sản, lượng hàng hoá về nhà cửa chung cư, căn hộ biệt thự tại Hà Nội và TP HCM đưa ra thị trường đã giảm, chỉ còn khoảng 70% so với quý 4 năm 2018. Tuy nhiên, lượng giao dịch hàng hoá cung ứng rất tốt. Nếu năm 2014 chỉ có hơn 40 nghìn giao dịch, thì đến năm 2018 chỉ riêng HN và TP HCM đã hơn 80 nghìn giao dịch.

“Điểm mạnh nhất của thị trường bất động sản Việt Nam là sức cầu và thanh khoản rất lớn. Thống kê của Liên Hợp Quốc cũng chỉ ra rằng,  những nước người dân có thu nhập trung bình từ 1000 -10.000 USD  thường dùng để mua nhà và Việt Nam lại đang nằm trong khoảng đó. Thị trường về trung và dài hạn sẽ rất tốt, tốc độ đô thị hoá còn độ mở rất lớn. Theo tính toán, trung bình mỗi năm có 1 triệu người chuyển từ khu vực nông thông sang các khu đô thị. Tâm lý người dân thích dành dụm mua nhà. Điều quan trọng là cung ứng được cho cầu này một cách có chất lượng”, ông Nam nhìn nhận.

Trước thực tế thị trường sang đầu năm 2019 có dấu hiệu hạ nhiệt, theo ông Nam, đang có sự lo lắng về bong bóng bất động sản, do đó Chính phủ đã có những bước đi hạn chế nguồn tín dụng vào bất động sản, dự báo sắp tới sẽ còn siết chặt hơn nữa. 

Đặc biệt là thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn và cho vay dài hạn từ 60% xuống 40% trong vòng 2 năm, từ 1/2019 tỷ lệ này đã giảm tới 40%. Trong khi đó, lại tăng tỷ lệ an toàn trong vay bất động sản từ 150% lên 250%. Như vậy, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản giảm và bắt đầu giảm từ cuối 2018. Mặt khác, đất về quy hoạch, đền bù… đều bị siết chặt trong khi sức mua của dân lại vẫn rất mạnh.

Ông Nguyễn Văn Phụng, Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn, Tổng cục Thuế

Cùng với việc tạo điều kiện qua luật thu nhập thuế thì việc khuyến cáo, ngăn chặn và tránh chuyển giá, tránh thuế là điều cần thiết. Do đó nghị định 20/CP ra đời để quản lý vấn đề này.

Hệ quả của chính sách trải thảm đầu tư những năm qua là có quá nhiều ưu đãi thuế suất theo từng vùng miền như miễn thuế 4 năm, giảm thuế 15-20%, các địa phương khác nhau ưu đãi thuế khác nhau, các nhà đầu tư có thể điều hành lợi nhuận qua các nguồn vốn vay ở từng địa phương, ví dụ Phú Quốc vẫn là huyện đảo Phú Quốc, ưu đãi thuế vẫn thấp. Do đó nghị định 20 đi vào để giải quyết vấn đề này.

Khoản 3 điều 8 Nghị định 20, chi phí lãi vay tính vào chi phí tính thuế không quá 20% lợi nhuận thực tế cộng với khấu hao. Do đó, quy định chỉ tiêu lợi nhuận lãi vay khi vay vốn là một trong những giải pháp công bằng để đảm bảo người vốn ít cũng như vốn nhiều công bằng khi vào cùng thị trường, làm một dự án. Chúng ta cần 1 triệu doanh nghiệp bình đẳng và phát triển khoẻ mạnh.

Ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng, Ngân hàng BIDV

Hiện nay Việt Nam đang có nhiều dòng vốn, trong đó dòng vốn đổ về BĐS tương đối nhiều. Bên cạnh đó, số lượng DN thành lập trong lĩnh vực BĐS tăng khá nhanh. Tổng vốn đăng ký hiện khoảng 150 ngàn tỷ. Dòng vốn đầu tư công có khoảng 244 ngàn tỷ, trong khi khu vực FDI năm ngoái khoảng 6,5 tỷ USD trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Với đà năm nay chắc chắn BĐS công nghiệp, thương mại, BĐS cho nhà ở xã hội sẽ còn tăng.

Dòng vốn NHTM không phải âm mà tăng không được nhiều. Năm 2018 tăng khoảng 5%-6%. Tổng dư nợ cho lĩnh vực kinh doanh BĐS là 510 ngàn tỷ đồng, tương đương với 7% tổng dư nợ. Ngoài ra, cho vay đơn vị xây lắp chiếm khoảng 9%  tổng dự nợ. Cho vay mua nhà, sửa nhà nằm trong tiêu dùng là 6,5%. Tổng dư nợ gộp cho tín dụng BĐS là 25%, con số này không hề nhỏ. Định hướng của cơ quan nhà nước là phải bóc tách tín dụng tiêu dùng ra, bởi nó tiềm ấn rủi ro.

Định hướng của Chính phủ phát hành trái phiếu để đảm bảo không độc quyền. Thành lập quỹ đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở để làm ngân hàng nhà ở, tái thế chấp cho vay.

Thị trường BĐS không đến mức u ám và không cần quá lo lắng. BĐS công nghiệp, BĐS nhà ở vẫn còn cơ sở để phát triển. Trong khi đó, BĐS du lịch vẫn chưa có pháp lý để phát triển, trong khi giải quyết vấn đề này không có gì là phức tạp.

Ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương 

Vấn đề khung khổ cho BĐS và kinh doanh BĐS không chỉ của một cơ quan cụ thể mà là của cả một nhóm các cơ quan gồm: Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, NHNN… nên chúng ta đã lập ra Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.

Thời gian tới sẽ có 3 khả năng cho thị trường: Thứ nhất, nếu thị trường cứ diễn biến bình thường không có gì xảy ra thì sẽ đi ngang với mức độ hơi điều chỉnh xuống. Thứ hai, sẽ có 3 nhóm BĐS nổi lên: BĐS công nghiệp, BĐS cao cấp và siêu cao cấp, Nhà cho thuê ở mức độ bình dân.Thứ ba, biến động kinh tế thế giới không thuận và Việt Nam bị ảnh hưởng, kinh tế vĩ mô chỉ “đi ngang” thì thị trường BĐS có thể sẽ điều chỉnh, nhưng nếu có xảy ra thì phải là cuối năm.

Do đó, tôi cho rằng, năm nay là một năm nền kinh tế phát triển ổn định và thị trường BĐS không có nhiều xung lực nhưng không phải là yếu.

 Quỳnh Chi