Nên “chọn mặt gửi vàng” những dự án bất động sản hiệu quả

2:22:12 PM | 25/6/2019

Từ nửa cuối 2017 đến nay, bên cạnh các dự án căn hộ codotel, biệt thự thì thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng xuất hiện thêm nhiều sản phẩm như nhà phố thương mại kết hợp kinh doanh và lưu trú hoặc khu phức hợp nghỉ dưỡng du lịch quy mô lớn có casino, công viên, sân golf… Rất nhiều cơ hội và thách thức đang đặt ra, đặc biệt là với nhà đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước và đơn vị quản lý vận hành.

Xu hướng đầu tư đất nền tại các điểm du lịch biển đang ngày một phát triển. Tuy nhiên không ít cảnh báo được đưa ra với các nhà đầu tư khi rót tiền vào phân khúc này trong năm tới.

Báo cáo tổng hợp từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, hiện các dự án đất nền được triển khai rất mạnh tại nhiều điểm du lịch biển trên cả nước. Sản phẩm chủ đạo là nhà đất và đất nền.

Tính riêng năm 2018, lượng cung mới tại các tỉnh ước đạt 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ bình quân tại các dự án trong năm 2018 đạt trên 60% lượng hàng mỗi đợt chào bán ra thị trường, được đánh giá là tốt hơn so với năm 2017. Hội Môi giới nhận định, giá đất nền tại các tỉnh có thể tăng trong biên độ từ 10 đến 15% trong năm 2019.

Điều đáng nói là sự tăng trưởng của ngành du lịch đã kéo theo sự sôi động của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng lan rộng khắp cả nước. Từ các dự án ven biển như Phú Quốc, Nha Trang, Phan Thiết, Thanh Hóa, Bình Định, Đà Nẵng… đến các dự án tại các thành phố du lịch, miền núi như Hà Nội, Đà Lạt, Sa Pa, TP HCM…

Theo ông Võ Tân Thành, Phó chủ tịch VCCI, dù chính sách siết tín dụng cho vay khiến các giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng có phần chậm lại nhưng đây vẫn là phân khúc đầu tư hấp dẫn. Nguyên nhân là số lượng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng trên cả nước mới chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu căn hộ lưu trú cho khách du lịch quốc tế đến Việt Nam. Do đó, việc đầu tư vào loại hình này còn dư địa rất lớn.

Ngoài ra, giá bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam đang ở mức thấp so với các quốc gia có cùng tiềm năng phát triển du lịch. Các khu vực có kết nối đường hàng không như Phú Quốc, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh… tiếp tục được đánh giá là có tiềm năng phát triển mạnh.

Ông Thành cũng cho biết, theo số liệu chưa đầy đủ, trước dư địa mở như vậy, các nhà đầu tư không bỏ qua cơ hội của mình. Chỉ trong hai năm 2018, 2019 sẽ có khoảng 40.000 căn hộ condotel được mở bán. Sự phát triển bùng nổ các dự án này đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo ngành du lịch của nhiều địa phương.

Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, thực hiện dự án đến giao dịch bất động sản chưa đồng bộ, đầy đủ, thiếu tin cậy, thiếu minh bạch…

Trước sự phát triển nóng như vậy, điều mà các nhà đầu tư, các doanh nghiệp lo lắng là hiện nay hành lang pháp lý về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng chưa định hình rõ là bất động sản để ở hay kinh doanh...

“Với nhà đầu tư, sự chưa rõ ràng về pháp lý đối với các loại hình này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro trong kinh doanh. Ngoài ra, làm thế nào để quản lý, khai thác vận hành dự án bất động sản du lịch một cách hiệu quả và bền vững cũng là những băn khoăn lớn”, ông Võ Tân Thành nói.

Giới chuyên gia cho rằng, đã đến lúc cần nhìn nhận rõ ràng đây không phải là một kênh đầu tư mang tính bền vững mà đơn thuần là đầu tư lướt sóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Rủi ro bị tồn đọng vốn do tính thời vụ và chịu ảnh hưởng bởi sóng thị trường; Rủi ro mua phải đất không rõ ràng pháp lý, đất lấn chiếm giấy tờ chủ yếu là giấy viết tay giá trị đảm bảo không cao. Một số dự án sau khi phân lô bán đất xong, thu tiền của khách hàng rồi nhưng lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch.

Với nhiều rủi ro nêu trên, các dòng vốn sẽ có sự phân hóa và dịch chuyển dần về những kênh đầu tư năng động hơn so với đất nền. Đó là những loại tài sản dễ kinh doanh, dễ kiểm soát dòng tiền và thu hồi vốn.

Theo ông Thành, không chỉ bất động sản nghỉ dưỡng, khi đầu tư bất kỳ một sản phẩm nào, các nhà đầu tư cũng nên "chọn mặt gửi vàng", lựa chọn các chủ đầy tư đủ năng lực để đạt được hiệu quả đầu tư và lợi nhuận.

Các sản phẩm chung cư biển với pháp lý đảm bảo có giao dịch sôi động hơn hẳn so với condotel trong năm 2018. Điều này cho thấy các nhà đầu tư càng ngày càng cẩn trọng hơn khi xem xét tính pháp lý và đánh giá tiềm năng sản phẩm.

Xu hướng đầu tư mới hiện nay các khách hàng đang có nhu cầu mua các căn hộ chung cư để ở có vị trí đẹp và đầu tư cho khách du lịch thuê theo hình thức homestay. Với hình thức này, nhà đầu tư hoàn toàn chủ động trong việc tìm lợi nhuận và quản lý tài sản bất động sản của mình, không phải phụ thuộc vào các chính sách cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư.

Thời gian tới, khi tất cả các yếu tố cho phát triển được hội tụ, thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng sẽ rất phát triển. Việc tìm đến những vùng đất mới tiềm năng cũng sẽ là một hướng đi mới cho các nhà đầu tư quan tâm đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Nếu biết đầu tư đúng cách, các nhà đầu tư hoàn toàn có thể thu lại lợi nhuận lớn tại thị trường này.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam 

Hiện nay các vấn đề liên quan đến condotel chưa có văn bản nào hướng dẫn, điều chỉnh cụ thể. Nhiều vướng mắc đối với mô hình condotel như việc áp dụng tính toán chỉ tiêu kiến trúc kỹ thuật công trình có căn hộ condotel hiện chưa rõ ràng; về chỉ tiêu dân số hiện mới có chỉ tiêu với khu vực nhà ở, chưa có đối với condotel, nên nếu không có quy định bổ sung thì sẽ ảnh hưởng tới chỉ tiêu dân số địa phương.

Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài, đất thương mại dịch vụ có thời hạn là 50 năm, nhưng hiện vẫn chưa có quy định cụ thể liên quan đến condotel là đất thương mại dịch vụ hay đất ở, hoặc cả hai.

Một vấn đề với condotel hiện nay là các quy định liên quan đến kinh doanh mua bán chuyển nhượng, sản phẩm hình thành trong tương lai, bảo lãnh cho thuê mua và đặc biệt là quy định bán căn hộ cho người nước ngoài cần tháo gỡ.

Mỗi một dự án lại có chính sách riêng của mình, không tạo được cơ sở pháp lý chung. Để bảo đảm quyền lợi trách nhiệm của chủ đầu tư cần có sự hướng dẫn của Nhà nước như vấn đề đầu tư phải như thế nào và các hợp đồng mua bán ủy quyền cũng phải được hướng dẫn trong các quy định tối thiểu cần phải có.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Giải pháp cần làm là hãy bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS về phương thức quản lý các BĐS đa công năng. Về đất đai, cho phép các chủ đầu tư dự án BĐS có mục tiêu phục vụ kinh doanh du lịch được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất ở hoặc hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ, tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án. Về quản lý BĐS, cần đưa quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép và yêu cầu đối với các BĐS đa công năng. 

Tất nhiên, khi pháp luật được sửa đổi, bổ sung thì bao giờ cũng có các điều khoản chuyển tiếp, tức là các quy định xử lý đối với các dự án condotel đã được phê duyệt, các căn hộ tại condotel đã được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và nhà gắn liền. 

Vì vậy, cách thức phù hợp là cho phép các chủ đầu tư dự án được lựa chọn phần diện tích được sử dụng đất lâu dài và phần diện tích được thuê đất có thời hạn. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Giấy chứng nhận đã cấp phải được điều chỉnh theo các phần diện tích đã chủ đầu tư dự án lựa chọn. Chỉ có cách làm này mới đảm bảo condotel phát huy được hết thế mạnh bản chất của loại hình bất động sản này.

Ông Đỗ Huy Hoàng, Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Trong quý 1 năm 2019 thu hút đầu tư nước ngoài Việt Nam khoảng 1,7 tỉ USD, tăng 36% so với cùng kỳ năm 2018. Riêng bất động sản trong 3 năm trở lại đây luôn đứng thứ 2, trong đó có bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo thống kê chưa đầy đủ, trong năm 2018 có hơn 8.000 căn hộ condotel đủ điều kiện mở bán tại khoảng 12 địa phương, chủ yếu là các địa phương có cơ hội đầu tư du lịch nhiều như là Đà Nẵng, Khánh Hoà, Bà Rịa Vũng Tàu, Kiên Giang, Phan Thiết, Quảng Ninh, đặc biệt là Quảng Ninh chiếm đến 19%, Đà Nẵng 14%, Khánh Hòa hơn 26%.

Lượng giao dịch năm 2018 cũng đến hơn 7.800 căn hộ được giao dịch, tỉ lệ hấp thụ hơn 92%. Chứng tỏ năm 2018 lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng được sự quan tâm rất nhiều. Chỉ tính riêng trong quý 1/2019, số lượng condotel mở bán ở các thị trường phía Nam nhiều hơn phía Bắc, các tỉnh phía Nam đặc biệt là từ Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc đổ vào lượng giao dịch nhiều hơn.

Nửa cuối năm 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều thuận lợi. Thứ nhất,tiềm năng còn rất lớn do nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng tăng. Thứ hai, Việt Nam đang bắt đầu xuất hiện một số loại hình du lịch nghỉ dưỡng mới như du lịch tham quan, du lịch chữa bệnh, du lịch kết hợp hội thảo hội nghị, du lịch tâm linh, du lịch mua sắm. Đây là những loại xu hướng du lịch mới. Thứ ba, pháp lý bất động sản đã rõ ràng hơn so với thời điểm những năm trước chỉ là có một số quy định chưa đầy đủ. Thứ tư, sự chủ động của địa phương kêu gọi đầu tư vào du lịch rất lớn. Thứ năm, xu hướng đầu tư kinh doanh của các nhà đầu tư rất lớn. Thứ sáu, chính sách của Chính phủ coi du lịch là một ngành kinh tế mũi nhọn sẽ là cơ hội.

L.A

Sự kiện sắp tới

Mời tham gia Hội chợ SIPA 2019 tại An-giê-ri

Ngày 06-09/11/2019

Trung tâm hội nghị Mohamed Ben Ahmed, thành phố Oran, An-giê-ri

VIETNAM PFA 2019: Cầu nối giao thương ngành chế biến nông sản, thực phẩm

Từ ngày 24-27/07/ 2019

Trung tâm Hội chợ & Triển lãm Sài Gòn – SECC, Tp. Hồ Chí Minh.