Thị trường bất động sản sẽ thế nào khi van tín dụng chính thức bị siết?

9:51:45 AM | 25/12/2019

Mặc dù NHNN đã đưa ra chủ trương siết dần tín dụng vào bất động sản bởi rủi ro cao, nhưng trong năm 2019, tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản đang dẫn đầu đà tăng trưởng và cao hơn gấp rưỡi so với tốc độ tăng trưởng chung của toàn nền kinh tế.

Tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản lên 200%

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp tục siết mạnh cho vay bất động sản (BĐS) khi đưa ra lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn. Theo Thông tư 22 vừa ban hành, NHNN đã quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Trong đó, từ 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%, từ tháng 10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%.

Đặc biệt, bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%.

Các khoản phải đòi được đảm bảo toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay và đáp ứng một trong các điều kiện sau sẽ có hệ số rủi ro 50%.

Đối với các khoản phải đòi khác như đối với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1/1/2021.

Cũng theo thông tư trên, tỷ lệ tối đa dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi là 85% đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Như vậy, sau 3 năm, lộ trình siết tín dụng bất động sản đã chính thức được chốt lại. Tỷ lệ này nhiều năm trước cũng chỉ quy định 30%, nhưng từ năm 2014 lại bất ngờ được NHNN nới rộng lên 60% để rồi từng bước siết lại như cũ và kế hoạch tiếp tục trong ba năm tới.

Trong báo cáo được Ngân hàng Nhà nước trình Quốc hội và các đại biểu Quốc hội vừa qua, các lĩnh vực rủi ro bất động sản và tiêu dùng đều tăng so với cuối năm ngoái. Cụ thể, tính đến tháng 8, tín dụng bất động sản tăng tới 14,58% (bao gồm cả mục đích kinh doanh và mục đích tự sử dụng) so với cuối năm 2018, chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế.

Lý giải của các ngân hàng cho hay, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng tới 14,58% so với cuối năm ngoái và chiếm tỉ trọng cao hơn trong tổng dư nợ nền kinh tế là do Ngân hàng Nhà nước đã gộp cả những khoản cho vay đối với nhu cầu có mục đích tự sử dụng (khách hàng cá nhân vay mua nhà, vay vốn để tự sửa chữa nhà…). Trong khi trước đây, những khoản cho vay tự sửa chữa nhà, khách cá nhân vay mua nhà một phần không nhỏ được ngân hàng thương mại liệt kê vào tín dụng tiêu dùng (cho vay tiêu dùng). Điều này giải thích vì sao tốc độ tăng trưởng cho vay phân khúc bất động sản cao và chiếm tỉ trọng lớn hơn trong tổng dư nợ.

Trong khi đó, theo tính toán, tồn kho bất động sản của 67 doanh nghiệp đang niêm yết, đến 30/6/2019 là gần 170.319 tỷ đồng, tăng 1,7% so với thời điểm đầu năm. Với lĩnh vực bất động sản, tồn kho theo kế hoạch và tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Tuy nhiên, hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được vì có liên quan đến tính thanh khoản. Thị trường bất động sản thời gian qua có thanh khoản thấp, hàng loạt dự án bất động sản đang gặp khó trong khâu tiêu thụ. Đặc biệt là những dự án condotel  ven biển miền Trung, hay chung cư tại các thành phố lớn, có lượng khách mua rất thấp. Không ít doanh nghiệp có khoản nợ ngân hàng đến kỳ phải trả, nhưng không biết lấy đâu tiền trả nợ, để lâu đã thành nợ quá hạn và nợ xấu.

Nhiều ngân hàng đã đẩy mạnh mua trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành nhằm “giúp” doanh nghiệp có tiền trả nợ đúng hạn, qua đó sẽ giảm bớt được nợ xấu, nếu không thì tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng có thể còn cao hơn nữa.

Cạnh tranh khốc liệt hơn

Theo các chuyên gia BĐS, việc siết nguồn vốn tín dụng sẽ khiến cho thị trường BĐS những năm tới thực sự khó khăn.

Theo Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, việc NHNN giảm dòng vốn vào thị trường BĐS tiếp tục là “cú đấm” rất mạnh cho thị trường này dù  lộ trình siết chặt tín dụng đã được báo trước. Với những động thái hiện nay của cơ quan quản lý Nhà nước và các ngân hàng thương mại đều cho thấy, thời thế đang thay đổi. Cạnh tranh sẽ khốc liệt hơn trong thời gian tới. Nếu không nâng tầm thương hiệu, không có chiến lược và không tạo lập các dòng tiền mới, các doanh nghiệp bất động sản sẽ rất khó để tồn tại nếu không tự mình thay đổi thói quen, thay đổi cách làm.

Hiện nay, nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Thị trường vốn trong nước vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư (kể cả quỹ đầu tư mạo hiểm), quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán...

Đặc biệt, hoạt động đầu tư phát triển, kinh doanh BĐS là hoạt động có tính chất trung hạn, dài hạn, nhưng thực tế, chưa có cơ chế đầy đủ để tạo lập nguồn vốn đầu tư, nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn.

Trong khi đó, nếu được vay trung hạn, dài hạn, lãi suất lại cao hơn lãi suất vay ngắn hạn, trong khi ở các nước khác ngược lại, lãi suất vay trung hạn, dài hạn thấp hơn lãi suất vay ngắn hạn.

Do vậy, theo nhiều chuyên gia kinh tế, việc siết tín dụng có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường BĐS mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng.

Trong bối cảnh các nguồn vốn từ ngân hàng đang có xu hướng thắt chặt, theo phân tích Chủ tịch HĐQT Công ty CP MB Land Nguyễn Gia Long, các doanh nghiệp đang hướng đến các nguồn vốn còn lại, đó là chủ sở hữu, nhà đầu tư và khách hàng.

Trong đó, việc tiếp cận thị trường trái phiếu giúp giảm sự phụ thuộc của tập đoàn vào các lĩnh vực tín dụng của ngân hàng. Đồng thời, sau khi phát hành, có thể sử dụng nguồn vốn để thực hiện các dự án…

Cùng với đó, theo đánh giá của các chuyên gia, hiện người dân có một lượng tài sản, lượng tiền rất lớn, phải làm sao cho dân thấy được việc đầu tư có lợi hơn rất nhiều so với việc cất tiền ở ngân hàng, ở nhà. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải làm cho người dân tin tưởng để họ gửi gắm đồng tiền của mình.

Quỳnh Anh

Sự kiện sắp tới