Condotel: Nhiều lợi ích nhưng thách thức lớn

1:54:05 PM | 26/12/2019

Theo các chuyên gia, đầu tư condotel sẽ có lợi cho nền kinh tế và thị trường bất động sản vì tiết kiệm đất đai, đồng thời tạo động lực cho sự tăng trưởng của các nhóm ngành liên quan như xây dựng, dịch vụ và đặc biệt là du lịch - lĩnh vực đang được định hướng phát triển thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Theo số liệu Bộ Xây dựng, hiện có khoảng 148 dự án condotel đến từ 52 chủ đầu tư tại nhiều tỉnh, thành ven biển khắp cả nước. Trong giai đoạn 2017 - 2019, có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ được tung ra thị trường. Trong đó, condotel tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc (Kiên Giang), Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận.

Theo TS Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam - VCCI, condotel, homestay… là những mô hình mới có thể huy động được nguồn lực xã hội vào việc phát triển của cơ sở hạ tầng và du lịch của Việt Nam.

Hiện nay, mỗi năm Việt Nam đón khoảng từ 15 đến 18 triệu lượt khách du lịch quốc tế và hơn 80 triệu lượt khách du lịch trong nước. Theo số liệu của Tổng Cục du lịch, chỉ trong năm 2018, với 15,5 triệu lượt khách quốc tế và 80 triệu lượt khách nội địa, tổng nguồn thu từ khách du lịch đã mang về cho Việt Nam hơn 620.000 tỷ đồng.

Để du lịch Việt Nam có thể tận dụng những loại mô hình mới, theo ông Lộc, Việt Nam cần tháo gỡ những điểm nghẽn để du lịch phát triển, mà một trong những điểm nghẽn chính là cơ sở hạ tầng, là hệ thống bất động sản du lịch, đặc biệt là cơ sở lưu trú chất lượng cao. Tuy nhiên, để phát triển những mô hình kinh doanh mới thì cần đảm bảo sự minh bạch và nhất quán trong hệ thống pháp luật. Sự minh bạch nảy sẽ đảm bảo sự an tâm cho các nhà đầu tư, chủ đầu tư để họ có thể đầu tư dài hạn.

Theo ông Đỗ Việt Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng, condotel là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh nhất trong giai đoạn thời gian  2016 – 2017 và phần đầu của năm 2018 đáp ứng được nhu cầu thị trường, tạo nhiều cơ sở lưu trú tiện nghi, chất lượng cao cho mục tiêu phát triển du lịch của nhà nước góp phần tăng trưởng kinh tế và chiến lược phát triển du lịch quốc gia. Tuy nhiên đến nay có dấu hiệu chững lại.

Điều đáng nói đây là sản phẩm bất động sản “lưỡng tính” chưa được pháp luật quy định về tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, quyền sở hữu, mua bán chuyển nhượng và quản lý vận hành…Đặc biệt là vấn đề quyền sở hữu, bởi hiện người mua mong muốn được cấp sổ đỏ vĩnh viến trong khi codotel bị chi phối bởi hai luật: Luật Du lịch và Luật Nhà ở. Theo Luật Du lịch thì sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng chỉ được thuê có thời hạn còn theo Luật Nhà ở thì được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Điều này làm người mua băn khoăn còn chủ đầu tư thì không biết vận dụng theo luật nào, còn nhà nước thì lúng túng trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý sự phát triển của condotel.

Ngoài ra, theo ông Chiến, hiện thỏa thuận giữa người mua và người bán condotel với lợi nhuận rất cao, 8-10-12%, đây là lãi suất không thực tế. Do đó, không phải doanh nghiệp nào cũng thực hiện được cam kết này dẫn đến tình trạng khất nợ, trả chậm và cuối cùng là không trả gây bức xúc cho người mua.

Bên cạnh đó, có địa phương lách luật bằng cách đưa ra khái niệm: condotel xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở. Điều này đồng nghĩa với việc khẳng định nhà ở không có hạ tầng xã hội, thậm chí chủ trương điều chỉnh quy hoạch thành đất ở để cấp sổ đỏ cho người mua.

Đây là những vấn đề thực tế đã nảy sinh nhưng chưa được pháp luật điều tiết gây ra những nguy cơ phá vỡ quy hoạch và những bất ổn về mặt xã hội.

Do đó, ông Chiến cho rằng, đối với dự án condotel đã xây dựng trên đất du lịch nghỉ dưỡng muốn chuyển thành nhà ở phải được rà soát, đánh giá lại quy hoạch và làm rõ khu vực nào được chuyển và khu vực nào không được chuyển. Nếu được chuyển thì chuyển một phần hay toàn bộ, và phải trả lời được câu hỏi hạ tầng xã hội ở đâu. Không được xây chen, cơi nới sẽ phá vỡ cảnh quan và quy hoạch ban đầu. Đồng thời, quỹ đất xây dựng công trình hạ tầng xã hội tương ứng với dân số sẽ vào ở. Mặt khác phải đảm bảo yêu cầu đỗ xe, tỷ lệ đất giao thông tĩnh theo quy định.

Để tìm biện pháp tháo gỡ cho các vướng mắc nêu trên cho thị trường bất động sản nói chung và condotel nói riêng, ông Chiến cho biết, về sở hữu vĩnh viễn condotel cần được giải quyết theo hướng condotel được xây dựng trên đất được quy hoạch là đất du lịch, dịch vụ, thương mại nghỉ dưỡng thì tuân theo luật du lịch để cho thuê có thời hạn. Trường hợp condotel xây dựng trên đất ở thì tuân theo luật nhà ở, tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Trường hợp với các dự án condotel đã xây dựng trên đất du lịch, nghỉ dưỡng muốn chuyển đổi sang nhà ở xây dựng trên đất ở,  nên chăng Chính phủ chỉ đạo các Bộ ngành liên quan cần có ngay hướng dẫn xác định rõ tiêu chí cụ thể cho các chủ đầu tư rà soát, đánh giá lại dự án để làm rõ quy hoạch chỗ nào giữ lại cho du lịch nghỉ dưỡng, chỗ nào chuyển sang ở.

“Cần sớm ban hành tiêu chuẩn quy phạm cho condotel để giúp cho các chủ đầu tư vượt qua khó khăn, tiếp tục đầu tư phát triển loại hình này; làm cho người mua condotel an tâm, được hưởng về hạ tầng xã hội và quyền sở hữu hợp pháp. Nhà nước từng bước kiểm soát được thị trường theo hướng ổn định, minh bạch, phát triển bền vững, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lớn, có uy tín khẳng định được vị thế trong cuộc chơi lớn đầy tiềm năng này”, ông Chiến nói.

GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường

Cái mới về nội dung của các BĐS du lịch mới ở đây là một BĐS du lịch có thể sử dụng cho nhiều công năng: có thể để ở, có thể cho thuê dài hạn để ở hay có thể cho thuê lưu trú ngắn hạn phục vụ du lịch, cũng có thể cho thuê làm văn phòng và còn có thể sử dụng vào nhiều công năng khác nữa, miễn là bảo đảm các tiêu chí về không gian sinh sống của con người. Đây là một thể hiện của kinh tế chia sẻ nhằm tận dụng cao nhất mọi nguồn lực sao cho tiết kiệm và hiệu quả cao.

Vì vậy, khi áp dụng pháp luật đất đai cẩn thận một chút thì có thể khẳng định việc giao đất ở để phát triển các dự án BĐS du lịch dạng thức mới là phù hợp pháp luật.

Điều cần làm là phải xây dựng khung pháp lý cho các BĐS đa công năng dựa trên tư duy quản lý kinh tế chia sẻ. Cần bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS về phương thức quản lý các BĐS đa công năng.

Về đất đai, cho phép các chủ đầu tư dự án BĐS có mục tiêu phục vụ kinh doanh du lịch được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất ở hoặc hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ, tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án. Về quản lý BĐS, cần đưa quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép và yêu cầu đối với các BĐS đa công năng.

Bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó Tổng Giám đốc Phụ trách Kinh doanh Công ty Cổ phần Vinhomes

Trong bối cảnh du lịch Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, cần phải huy động nguồn lực để phát triển cơ sở hạ tầng, trong đó có cơ sở lưu trú. Ưu điểm của condotel là chủ đầu tư có thể huy động được nguồn vốn từ các nhà đầu tư cá nhân để xây dựng căn hộ khách sạn, đáp ứng nhu cầu lưu trú ngày càng gia tăng của khách du lịch.

Mấu chốt của vấn đề ở đây chính là cam kết lợi nhuận quá lớn, vượt quá khả năng vận hành và khai khác kinh doanh thực tế làm cơ sở cho việc thanh toán và chi trả cam kết của chủ đầu tư. Trong trường hợp, nếu chủ đầu tư thuê đơn vị vận hành và quản lý khách sạn như InterContinental... thì chi phí chính thức này đã lên tới 3 - 4%. Chủ đầu tư chỉ có thể chi trả 5 - 6% cho các khách hàng mua condotel và con số 10% sẽ là không thật. Tuy nhiên, trong trường hợp với các chủ đầu tư có năng lực kinh nghiệm quản lý tự thân, hệ thống kinh doanh và khách hàng sẵn có, dự án có nhiều lợi thế đặc biệt thì mức cam kết lợi nhuận 10% là hợp lý.

Dư luận cần có đánh giá đúng đắn để trả thị trường về đúng quỹ đạo phát triển như tiềm năng vốn có của nó. Bởi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam chỉ ở giai đoạn đầu tiên và còn rất nhiều tiềm năng để phát triển vượt bậc trong một thời gian ngắn.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Mô hình condotel là xu hướng tất yếu ở Việt Nam và toàn thế giới. Tỷ lệ gia đình đi nghỉ chiếm 60%, mô hình căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng là rất tốt và phù hợp nhu cầu.

Do vậy, cần xác định đất ở mang ra làm căn hộ nghỉ dưỡng hoặc căn hộ du lịch nhưng với các khu vực quy hoạch để làm du lịch khi ở đó không có hạ tầng phục vụ đất ở hay nhu cầu ở thì chuyện chuyển đổi sang đất ở hoặc chung cư cần xem xét.

Một số thành phố biển như Đà Nẵng ưu tiên mặt biển làm khu vực phát triển du lịch không cho đơn vị ở hình thành cũng để phục vụ cho số đông. Đây là một trong những quan điểm quy hoạch văn minh.

Khái niệm đề nghị phải cấp quyền sở hữu lâu dài cho condotel hay căn hộ, khách sạn  không phải vấn đề đang vướng mắc mà cần xác định đất quy hoạch cho khu vực đó dành cho cái gì thì cấp giấy chứng nhận theo cái đó.  

Ngoài ra, cần xác định nhu cầu căn hộ nghỉ dưỡng sẽ còn dài hạn. Theo thống kê lượng giao dịch với Hiệp hội giao dịch bất động sản Việt Nam, lượng hấp thụ của thị trường với căn hộ du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang tốt. Công suất phòng khai thác vào mùa hè luôn đạt mức cao, và với tốc độ phát triển du lịch hiện nay, chúng ta cần lượng căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng cao trong 5-10 năm tới.

Quỳnh Chi (Vietnam Business Forum)