Khung pháp lý cho condotel: Vẫn loay hoay

8:08:06 AM | 28/2/2020

 “Đến nay, chúng ta vẫn cứ loay hoay với cái tên mà chưa đưa condotel vào hệ thống pháp luật. Tôi cho rằng không cần thiết bởi nếu sau này, thực tế phát triển có thêm những tên gọi khác thì không thể đưa tên gọi vào luật cho phù hợp được. Điểm quan trọng nhất là việc sử dụng đất và công năng của một công trình xây dựng được quy định trong Luật đất đai vẫn chưa rõ”.

Đây là quan điểm được GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ trong buổi Tọa đàm trực tuyến "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường condotel" do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức vừa qua tại Hà Nội. 

Theo ông Võ, đừng quá bận tâm đến tên gọi là condotel hay căn hộ du lịch mà cần xem xét đến bản chất của bất động sản du lịch, cũng như shophouse hay officetel,... đó là bất động sản đa công năng, đa mục đích. Đối với condotel, bản chất là condominium và hotel, tức là nó sẽ có phần dùng làm hotel, phần làm chung cư.

“Tại Việt Nam, chúng ta đặt cho nó các khái niệm như là căn hộ du lịch, đất ở không hình thành đơn vị ở và thực tế đã có một số chủ đầu tư dùng để xin dự án các địa phương phê duyệt dự án”, ông Võ nói.

Văn bản 703 mới đây của Bộ TN&MT đã chỉ ra việc theo luật du lịch thì condotel là căn hộ du lịch và nó là để kinh doanh, mà để kinh doanh thì chế độ sử dụng đất là theo đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.Đó cũng là một cách hiểu. Condotel có thể là pha trộn, có phần để ở và có phần để kinh doanh. Cũng như với mô hình chung cư hiện nay, các tầng dưới có thể để kinh doanh còn phía trên là để ở.

Trên thực tế, việc quá đa dạng các mô hình đó dẫn đến cần một sự linh hoạt trong quản lý nhưng khung pháp lý hiện nay còn “quá chật”.

“Với văn 703 của Bộ TN&MT đã hệ thống lại các quy định hiện hành liên quan của pháp luật. Tuy nhiên, chúng ta cần có một số điều cần hướng dẫn tiếp nữa, cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng chứ không cấp chứng nhận cho quyền sử dụng đất.Trong trường hợp chủ đầu tư bán cả quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư thứ cấp sẽ xử lý ra sao? Điều này cần có hướng dẫn tiếp, khi pháp luật hiện hành chưa đủ để áp vào những trường hợp này”, ông Võ nói.

Theo ông Võ, VN  cần nới rộng “chiếc áo” pháp luật để chứa được và phát triển du lịch. Mục tiêu của luật pháp là để ổn định chính trị và phát triển du lịch thành kinh tế mũi nhọn chứ không phải để quản lý chặt.

Ông Vũ Văn Thanh, Vụ trưởng Vụ khách sạn, Tổng Cục Du lịch, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch cũng cho rằng, condotel chưa có trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Condotel là loại hình cơ sở lưu trú. Ngành du lịch có hệ thống thống kê các loại hình cơ sở lưu trú và có số liệu nhưng do đây là loại hình mới nên khung pháp lý chưa rõ ràng. 

Chính vì vậy, những câu hỏi liên quan như tên gọi, cách sử dụng như thế nào… đều chưa có ranh giới rõ ràng, nên hiện tại du lịch mới có thống kê cho loại hình cơ sở lưu trú, loại hình kinh doanh du lịch chứ chưa có thống kê cho condotel.

Theo GS Đặng Hùng Võ, để condotel phát triển, cần gỡ hai nút thắt chính: thứ nhất, đó là gắn sự phát triển của condotel với chính sách phát triển về đất đai.

Tại các nước phát triển như Hoa Kỳ, các chủ đầu tư đầu tư vào condotel sẽ không bị vướng bởi đã có chế độ sử dụng đất rành mạch. Tại đây, nếu doanh nghiệp muốn thuê đất với thời gian ngắn thì sẽ được hưởng mức thuế thấp, còn muốn thuê dài hạn thì mức chịu thuế sẽ cao.

Tuy nhiên, ở Việt Nam chính sách đất đai có thể không còn phù hợp với nền kinh tế thị trường. Do đó, doanh nghiệp khi đầu tư vào Condotel đang gặp một số vướng mắc.Từ việc chế độ sử dụng đất, tại nhiều nơi, khi doanh nghiệp đầu tư vào condotel thì nhà đầu tư được chính quyền cam kết được thuê đất với thời gian dài hạn. Tuy nhiên, khi doanh nghiệp đầu tư xong thì lại xảy ra nhiều vấn đề về mặt pháp lý… khiến họ e ngại.

Thêm nữa, xét về tư duy đầu tư bất động sản, hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang khai thác bất động sản bằng việc chờ giá bất động sản tăng theo thời gian. Đây là tư duy rất xấu được hình thành từ chính sách đất đai thiếu ổn định của Việt Nam. Đây là điểm cần tháo gỡ. Tuy nhiên câu hỏi đặt ra là sẽ tháo gỡ như thế nào?

“ Việt Nam nên gắn liền chính sách đất đai với chính sách thuế. Theo đó, khi doanh nghiệp muốn thuê đất với thời gian dài thì vẫn có thể cho thuê nhưng khi ấy thuế đất sẽ phải nộp cao hơn. Ngược lại, nếu như doanh nghiệp muốn thuê đất với thời gian ngắn thì thuế đất cũng được đánh giá thấp hơn. Chính sách như vậy sẽ làm thay đổi quan niệm của doanh nghiệp về bất động sản”, ông Võ nói.

Thứ hai, theo ông Võ, cần phải chú ý đến phương thức kinh doanh condotel. Tại sao cứ lấy cam kết lợi nhuận là tiêu chí kinh doanh condotel? Việt Nam hoàn toàn có thể kinh doanh condotel theo nhiều phương thức khác chứ không chỉ dựa trên cam kết lợi nhuận.

Ông Bùi Xuân Hiền, Tổng Giám đốc Công ty CP Nhà Phương Nam Việt Nam

Doanh nghiệp cần cơ quan quản lý lắng nghe để tháo gỡ những khó khăn cho doanh nghiệp. Condotel là một trong những sản phẩm mới, nên có nhiều vấn đề cần giải quyết.

Lâu nay, thị trường bất động sản phát triển nóng, khiến khung pháp lý đôi khi không theo kịp. Có hai vấn đề cần hiểu rõ và đưa ra khung pháp lý phù hợp.

Thứ nhất, giữa việc đăng ký và cấp quyền sở hữu đất condotel. Từ lâu nay, chúng ta đang có nhiều thông tin chủ đầu tư condotel chưa xin được giấy phép sở hữu đất condotel khiến các nhà đầu tư lo lắng.Nhưng trên thực tế, điều này không quan trọng, xét góc độ thị trường chúng ta phải đi theo thị trường, kinh tế chia sẻ. Nếu dự án đăng ký nằm trên khu đất nào thì cấp sổ như vậy, không liên quan hoạt động của dự án như thế nào, bởi hoạt động của dự án liên quan tới cấp phép và bên du lịch. Do đó, chúng ta không được lẫn lộn vấn đề này.

Thứ hai, chủ đầu tư không thực hiện được cam kết thì đó là vấn đề thỏa thuận dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng. Đây là điều bình thường trong quan hệ đầu tư, kinh doanh, kể cả là bất động sản thông thường vẫn có tranh chấp này. 

Khi tháo gỡ khó khăn cho thị trường condotel, chúng ta phải cùng bắt tay tháo gỡ, không riêng Sở VHTT&DL, không riêng Bộ TN&MT. Xét về đầu tư tài chính, xét về góc độ phát triển kinh tế xã hội thì Condotel là loại hình cần được khuyến khích phát triển.

Một số dạng đầu tư homestay hiện cũng tương tự, thậm chí kinh doanh trên cả đất nông nghiệp. Do đó, cần tạo điều kiện đẩy mạnh phát triển condotel, đồng thời hỗ trợ chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Thực sự thị trường condotel của Việt Nam đang còn nhiều dư địa phát triển và là phân khúc hấp dẫn các nhà đầu tư.

Việt Nam có điều kiện tự nhiên thuận lợi, tiềm năng, không chỉ có tiềm năng du lịch biển mà còn có tiềm năng du lịch núi. Do đó, với tiềm năng phát triển du lịch sẵn có, tiềm năng phát triển condotel trong 10-20 năm tới là rất tốt, quan trọng là rút kinh nghiệm được từ những thành công của mô hình tương tự đi trước của thế giới.

Đặc biệt, việc xây dựng hạ tầng condotel mới là bước đầu, vấn đề quan trọng là quản trị, khai thác nó sao cho hiệu quả. Sau khoảng 5 năm xuất hiện, với những quy định của pháp luật đang dần hoàn thiện và nhu cầu hiện có của thị trường chúng tôi tin tưởng thành công của mô hình condotel tại Việt Nam trong thời gian tới.

Bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trong văn bản 703 có đề cập đến vấn đề các địa phương rà soát, xem xét các điều kiện cụ thể, xem xét các yếu tố quy hoạch. Do đó, sở hữu công trình, diện tích chung, riêng, các Bộ nên ngồi lại với nhau.

Để tháo gỡ cho nhà đầu tư, tránh tranh chấp, chúng tôi đã góp ý Bộ Xây dựng cần quy chuẩn xây dựng, xác định rõ chỗ nào diện tích chung, riêng và thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ tương tự như hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: Diện tích sử dụng bao nhiêu, chung cái gì, ban công hay đường đi.

Việc cấp giấy chứng nhận là khâu cuối cùng. Bắt đầu từ lúc thực hiện dự án, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công, hợp đồng mua bán căn hộ lại tuân theo pháp luật kinh doanh bất động sản cũng như pháp luật về mặt dân sự. Khâu cuối cùng mới là khâu cấp giấy, là sản phẩm cuối của tất cả các ngành khác.

Bản thân các cơ quan quản lý nhà nước luôn muốn song hành với các doanh nghiệp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cũng là cách thức để tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

Luật sư Nguyễn Danh Huế, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật Hừng Đông

Phải khẳng định, condotel dù có sổ đỏ hay không có sổ đỏ cũng là căn hộ để kinh doanh, chứ không vào ở được. Nhưng việc cấp sổ đỏ theo văn bản 703 sẽ làm nhiều nhà đầu tư chộp giật, có nguy cơ “vỡ trận” condotel, vì bán căn hộ cho nhiều người. Do đó, việc cấp sổ đỏ cho condotel phải minh bạch hồ sơ.

Cùng với đó, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại thì cần cú hích, do đó, việc cấp sổ đỏ cho condotel có thể là cú hích, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, chính việc cấp sổ đỏ này cũng phát sinh hai điều.Thứ nhất, việc cấp sổ đỏ, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ đầu tư thì nhà đầu tư thứ cấp sẽ chịu rủi ro.Thứ hai, nếu cấp quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư thứ cấp thì liên quan đến quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp, tức là quyền sử dụng đất cấp cho doanh nghiệp nhưng quyền sở hữu tài sản lại cấp cho nhà đầu tư thứ cấp.

Do đó, nếu sau 50-70 năm, quyền sử dụng đất hết thì quyền tài sản sẽ được xử lý thế nào? Tài sản của họ không thể tự dưng mất đi được.

Vấn đề này Bộ TNMT và Bộ VHTT&DL không giải quyết được. Chưa nói đến khi mua dự án, nhà đầu tư thứ cấp đã vay ngân hàng, sau khi được giao căn hộ lại tiếp tục vay ngân hàng, như vậy sẽ có tình trạng chỉ có một căn hộ, nhưng nhà đầu tư lại vay nhiều ngân hàng.

Chúng ta đang có quy chế quản lý nhà chung cư, chúng ta có thể ban hành quy chế riêng cho loại hình condotel này, chủ đầu tư có thể tự thành lập đơn vị quản lý hay nhà đầu tư thứ cấp tự vận hành và trả chi phí quản lý.

Điều quan trọng hiện nay là chúng ta đang thiếu các văn bản hướng dẫn chi tiết; còn về khung pháp lý, chúng ta đã có hệ thống quy phạm pháp luật hiện tại cơ bản đáp ứng được thực tế.

Anh Mai (Vietnam Business Forum)