Thay đổi bộ mặt đô thị

9:14:38 AM | 21/10/2011

Tổng hội Xây dựng Việt Nam đã đề xuất cho phép các chủ sở hữu các căn hộ chung cư cũ được thành lập hợp tác xã nhà ở để làm chủ đầu tư dự án xây chung cư mới, trên cơ sở được chính quyền bảo lãnh vay vốn đầu tư và tự tổ chức tạm cư khi xây dựng công trình.

Rất nhiều lý do được đưa ra để lý giải tình trạng ỳ trệ của quá trình cải tạo đô thị cũ, như chính sách chưa hoàn thiện, giải phóng mặt bằng khó… Hệ quả là các thành phố phình to ra bởi các dự án đô thị mới trong khi vẫn giữ bộ mặt nhếch nhác xuống cấp trong các khu trung tâm. Lần này, Tổng hội Xây dựng nghiên cứu đề xuất các giải pháp để thúc đẩy quá trình qua “Hội thảo về xây dựng chính sách cải tạo đô thị cũ” vừa diễn ra.

Ỳ trệ và lộn xộn

Doanh nghiệp từng rất hào hứng với các dự án cải tạo chung cư cũ, bởi họ nhìn thấy ngay lập tức giá trị của khu đất có vị trí trung tâm của các khu chung cư đã tồn tại hàng chục năm. Tuy nhiên, sau 10 năm chủ trương cải tạo chung cư cũ, nhìn lại, thấy rằng họ chưa làm được là bao.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố (TP) hiện có 982 nhà chung cư cũ 4-5 tầng do TP quản lý và 173 nhà chung cư, nhà tập thể khác do Công ty TNHH MTV Đầu tư phát triển nhà và đô thị Bộ Quốc phòng quản lý. TP đã bố trí kinh phí 7,7 tỷ đồng tiến hành kiểm định đối với 77 nhà chung cư, lọc ra 11 nhà chung cư nguy hiểm cấp D và tiến hành di dời, cải tạo xây dựng lại theo quy định của Luật nhà ở. Tiếng là những khu nhà nguy hiểm cấp D, nhưng nhiều nơi dân cư vẫn phải chung sống với nguy hiểm, bởi tiến độ cải tạo quá chậm trễ. Sau cả chục năm giao cho Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội nghiên cứu lập quy hoạch cải tạo lại khu tập thể Văn Chương (Đống Đa) đến nay công trình vẫn dậm chân tại chỗ. Tại 11 dự án thuộc diện nhà nguy hiểm, mặc dù đã được thành phố hỗ trợ, trong đó nhiều dự án đã được bàn giao đất, giải phóng mặt bằng nhưng rất ì ạch trong triển khai.

Lý do chính được đưa ra là khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, bố trí quỹ nhà tạm cư, tái định, và đặc biệt chủ trương hạn chế xây nhà cao tầng trong khu vực nội đô, khiến doanh nghiệp tính toán không còn lãi lờ là bao nếu thực hiện dự án.

Phải nói thêm rằng, một số chủ đầu tư không thực sự có năng lực, khi thị trường bất động sản sôi động, họ làm dự án với mục đích để bán lại. Riêng tại Hà Nội, hiện có 13 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tiến độ quá chậm như dự án khu Văn Chương (Đống Đa); khu Nam Đồng (Đống Đa)… Sở Xây dựng đề nghị UBND TP thay thế chủ đầu tư.

Chậm trễ cải tạo chung cư cũ chỉ là một trong những vấn đề của cải tạo đô thị cũ, một “vấn nạn” khác là việc xen cấy quá nhiều cao ốc trong các đô thị cũ, vốn được định hướng hạn chễ cao ốc và không bố trí them các công trình công cộng.

Tiến sĩ. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội xây dựng đánh giá, tại các thành phố lớn hiện nay đang có tình trạng “cấy” quá nhiều cao ốc vào trong các khu vực trung tâm khiến cho hạ tầng một số nơi bị quá tải, không gian công cộng bị lấn chiếm, thu hẹp. Bên cạnh đó, phương thức tổ chức thực hiện cải tạo đô thị lỗi thời, kém hiệu quả, xảy ra nhiều tranh chấp, tiến độ dự án kéo dài, vận hành của đô thị bị cản trở.

Kết quả là trong khi Việt Nam có tốc độ đô thị hoá vào loại nhanh nhất thế giới, nhưng bộ mặt các đô thị cũ vẫn sập xệ nhếch nhác, chưa cải thiện được là bao. Trong khi đó, các cao ốc mọc lên bất chấp quy hoạch làm gia tăng nạn tắc đường, quá tải về hạ tầng, trường học và bệnh viện.


Bài toán xã hội

Nhiều giải pháp mang tính đột phá liên quan đến chính sách cải tạo đô thị cũ như áp dụng thí điểm quan hệ đối tác công – tư trong cải tạo đô thị, xây dựng chế độ dự trữ đất, cơ chế tài chính cho cải tạo đô thị... được Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng (thuộc Tổng hội xây dựng) công bố tại hội thảo vừa qua.

Cái nhìn của nhà tổ chức Hội thảo cũng chỉ ra vấn đề mấu chốt khiến các đô thị cũ không được cải tạo, và tạo ra hệ quả nặng nề cho chính các đô thị và cư dân của nó. Theo Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, kinh nghiệm thế giới là phải hài hoà lợi ích, cần phải xác định rõ lợi ích của nhà nước, lợi ích của chính quyền đô thị , lợi ích của các chủ sở hữu đó chính là người dân và cuối cùng là lợi ích của nhà đầu tư bất động sản.

Hiện nay, mới chỉ tính đến lợi ích của các nhà đầu tư bất động sản, nên khi hạn chế xây cao tầng, thì chủ đầu tư không còn mặn mà thực hiện dự án, bỏ mặc các dự án chậm tiến độ và người dân sống trong các khu nhà nguy hiểm. Cũng không thể trách DN, bởi họ là nhà kinh doanh chứ không phải tổ chức từ thiện xã hội. Vậy cái chính là cơ quan quản lý phải tạo ra cơ chế hài hoà lợi ích.

Tổng hội xây dựng đề nghị áp dụng chế độ dự trữ đất, trong đó chính quyền thu hồi đất và chuẩn bị mặt bằng có trang bị hạ tầng rồi mới giao đất cho các chủ đầu tư thực hiện theo quy hoạch nhằm minh bạch hóa, tạo công bằng trong quá trình cải tạo đô thị. Vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng đóng một vai trò rất quan trọng, nếu làm không tốt khâu này thì mọi nỗ lực cũng đều vô nghĩa.

Một vấn đề khác là di dân đô thị với xu hướng giải toả các xóm nghèo, các khu ổ chuột tại TP lớn để giao đất cho các nhà đầu tư bất động sản xây dựng các khu đô thị mới. Bề mặt thì nhanh chóng mang lại cái nhìn tốt hơn về hình ảnh đô thị, nhưng ẩn đằng sau nó là các vấn đề xã hội lớn, có thể gây bất ổn như việc xáo trộn các cộng đồng vốn đã ổn định. Tại các khu đô thị cũ, người dân sống bằng nghề kinh doanh buôn bán, khi cải tạo đô thị, họ mất cả kế sinh nhai. Người nghèo bị tái định cư ra xa tại những nơi khó tìm được việc làm, nhiều người hàng ngày phải quay trở lại kiếm việc tại khu trung tâm, tạo thêm căng thẳng cho giao thông đô thị. Khu nhà tái định cư thường có chất lượng xấu, thiếu hạ tầng xã hội, và quản lý kém…

Chính vì thế, cải tạo đô thị cũ không đơn giản là việc đập công trình cũ để xây các khu nhà ở mới khang trang hơn. Nếu được ở các căn hộ khang trang nhưng mất nguồn thu nhập, người dân có nguy cơ họ sẽ phải bán nhà để sinh sống, vì thế nguy cơ tái nghèo hoặc vô gia cư là hoàn toàn có thể xảy ra.

Bắt đầu từ đâu?

Thực ra bài toán cải tạo đô thị cũ đã đặt ra từ 10 năm nay, nhưng nhìn lại thực hiện còn quá khiêm tốn trong khi gánh nặng cho hạ tầng các đô thị ngày một lớn.


Làm sao để cải tạo bộ mặt đô thị, để người dân đô thị có một đời sống tốt hơn và thành phố phát triển bền vững hơn? Một chuyên gia đến từ Viện Quy hoạch đô thị cho rằng, để có thể đổi mới phương pháp quy hoạch xây dựng đô thị nói chung và đặc biệt là đối với các khu đô thị cũ nói riêng cần phải đổi mới tư duy trong công tác quản lý, tức là yếu tố con người. Tiến trình quy hoạch xây dựng đô thị từ khâu nêu ý tưởng, xác định nhiệm vụ đến nghiên cứu lập quy hoạch, phê duyệt quy hoạch và quản lý thực thi quy hoạch, nhà quản lý cần có cái tâm chứ không thể bị thao túng vì lợi ích nhóm nào đó.

Đồng tình với quan điểm này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng nhấn mạnh, đã đến lúc cần phải thay đổi tư duy, cách làm trong cải tạo đô thị cũ, trong đó các cơ quan quản lý phải “xắn tay” vào cùng chứ không để các nhà đầu tư làm theo mục đích của họ như hiện nay.

Lê Minh

Sự kiện sắp tới

Mời tham gia Hội chợ SIPA 2019 tại An-giê-ri

Ngày 06-09/11/2019

Trung tâm hội nghị Mohamed Ben Ahmed, thành phố Oran, An-giê-ri

Hội thảo "Rủi ro tiềm ẩn của Doanh nghiệp từ công tác Kế toán thuế"

Ngày 27/6/2019

số 36 Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội

VIETNAM PFA 2019: Cầu nối giao thương ngành chế biến nông sản, thực phẩm

Từ ngày 24-27/07/ 2019

Trung tâm Hội chợ & Triển lãm Sài Gòn – SECC, Tp. Hồ Chí Minh.