Tín dụng bất động sản vẫn trong tầm kiểm soát

Cùng với sự phục hồi của nền kinh tế, thị trường bất động sản (BĐS) cũng đang thu hút sự quan tâm rất lớn từ phía người dân cũng như các nhà đầu tư. Theo đó, các hoạt động tiếp thị các sản phẩm BĐS cũng đang trở nên đa dạng và rộng khắp.

Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường BĐS đã tích lũy một nguồn hàng tương đối lớn. Vì thế khi hoạt động của thị trường ấm dần lên đây chính là cơ hội để tính thanh khoản của thị trường được cải thiện. Tình thế thay đổi khiến hoạt động kinh doanh của nhà đầu tư cũng như chủ đầu tư cũng phải thay đổi theo hướng quan tâm hơn tới nhu cầu của khách hàng.

Nếu như thời điểm thị trường còn “ nóng”, thường người mua phải xếp hàng để bốc thăm quyền được mua, khi đã được mua rồi thì phải đóng tiền trước (có những dự án đóng tới 90%), chủ đầu tư cứ thế “ lấy mỡ nó rán nó”, bắt tay vào xây dựng, tiến độ xây dựng nhiều khi không như cam kết ban đầu do không chủ động được nguồn vốn, thì nay, CĐT muốn bán được hàng phải có cam kết về tiến độ xây dựng đồng thời liên kết với ngân hàng để đưa ra những gói vay ưu đãi dành cho người mua nhà.

Nhân viên bán hàng tại các sàn giao dịch cũng đa dạng hóa cách tiếp cận khách hàng từ việc nhắn tin tới số điện thoại khách hàng, gửi email còn gọi điện trực tiếp để chào mời với những gói ưu đãi khá hấp dẫn.

Hiện nay, đa số các dự án từ cao cấp đếp thấp cấp đều đưa ra những gói khuyến mại khá hấp dẫn  mà đa số đều tập trung vào việc hạ lãi suất cho vay mua nhà như cho vay với lãi suất 0% trong vòng từ 12 – 24 tháng; dành cho các khách hàng cá nhân có thu nhập từ 10 triệu đồng/tháng trở lên với mức lãi suất ưu đãi từ 9- 11%; thậm chí có gói cho vay với lãi suất chỉ 3,5%/năm trong suốt thời hạn vay…

Việc đa số các dự án hiện nay, muốn bán được hàng đều phải lên kết với ngân hàng nhằm đưa ra gói vay ưu đãi dành cho khách hàng đang khiến nhiều người đặt ra câu hỏi, liệu có phải nguồn tín dụng từ ngân hàng đang đổ quá nhiều vào lĩnh vực BĐS?

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, nguồn tín dụng của ngân hàng đổ vào thị trường BĐS không đến mức báo động. Nếu quan sát kỹ có thể thấy mặc dù ngân hàng sẵn sàng cho người mua nhà vay nhưng điều kiện để được vay đã được kiểm soát chặt chẽ hơn thời kỳ trước (giai đoạn 2007- 2009).

Với những người có nhu cầu vay mua nhà phải chứng minh thu nhập, nguồn tiền trả nợ, tài sản thế chấp (vốn được ngân hàng định giá khá thấp, chỉ bằng khoảng 40- 50% giá thị trường). Hiện nay  các ngân hàng đang thực hiện khá nghiêm túc điều này theo chỉ đạo chung trong toàn hệ thống về cho vay trong lĩnh vực BĐS, tuân theo các quy định về chuẩn tín dụng. Ngân hàng cũng là chủ nợ của các doanh nghiệp đang là chủ đầu tư của các dự án địa ốc và cũng giống như trường hợp khách hàng cá nhân, doanh nghiệp muốn được vay tiền cũng không dễ dàng.

Lượng hàng tồn kho trên thị trường BĐS vẫn còn khá lớn, trong khi đó mặc dù tính thanh khoản của thị trường đã được cải thiện những vẫn chưa đủ lớn chính vì thế, trong giai đoạn này, với những dự án đang triển khai hoặc sắp triển khai thì ngân hàng chỉ duyệt cho vay vốn với những chủ đầu tư có uy tín. Với các dự án đang trong giai đoạn hoàn thành, muốn được ngân hàng cho vay vốn thì ít nhất phải hoàn thành 50% tiến độ dự án.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết tháng 8/2015, tốc độ tăng trưởng trong lĩnh vực BĐS khoảng 13%, cao hơn so với tốc độ tăng tín dụng của cả nền kinh tế, trong khi dự nợ trong lĩnh vực BĐS chỉ chiếm 8% trên tổng dư nợ.

Thị trường BĐS luôn có những phản ứng trước những lần áp dụng các chính sách mới liên quan đến BĐS. Những lần sửa đổi luật liên quan đến đất đai, kinh doanh BĐS trước đây, thị trường đều chững lại, thậm chí đi xuống khi các luật này có hiệu lực. Lần sửa Luật Đất đai năm 2003, rồi Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 và nay là Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2015) đều khiến thị trường phản ứng một cách tiêu cực trong một giai đoạn ngắn.

Với Luật Kinh doanh BĐS mới được áp dụng từ 1/7/2015 thì điểm được nhiều người quan tâm là việc bỏ sàn giao dịch BĐS để chuyển sang bảo lãnh bắt buộc…đang trong giai đoạn triển khai và gỡ các điểm vướng.

Nhiều vấn đề mới cũng được đặt ra, chẳng hạn như tình huống được ngân hàng bảo lãnh, khách hàng nộp tieenf mua nhà rồi nhưng chủ đầu tư không thực hiện đúng hợp đồng với người mua nhà, khi ấy ngân hàng sẽ xử lý và đền bù như thế nào? Hay trường hợp người mua nhà không thực hiện đúng hợp đồng tín dụng đối với ngân, nếu khách hàng thế chấp bằng tài sản chưa hình thành, vậy ngân hàng có quyền bán hay không?...

Với những vướng mắc chưa được giải đáp cụ thể như hiện nay, đa số người dân cũng như nhà đầu tư đều trông đợi văn bản hướng dẫn từ phía các ban, ngành liên quan. Vì thế, nhiều chuyên gia cho rằng, đây chính là nguyên nhân khiến thị trường chưa thể cất cánh và tín dụng BĐS vẫn đang nằm trong tầm kiểm soát.

Lương Tuấn