Thị trường BĐS năm 2011: Làm sao đi đúng quỹ đạo?

Một năm nhìn lại, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua những cơn biến động khó lường, những cơn sốt giá khiến dân kinh doanh BĐS tối đa hóa lợi nhuận, trong khi người có nhu cầu nhà ở càng ngày càng xa giấc mơ an cư lạc nghiệp. Bước sang năm 2011 nhà đầu tư vẫn đang mong mỏi một chính sách hợp lý để giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Vẫn là cầu át cung

Thời điểm giữa năm 2010 thị trường BĐS bắt đầu lên cơn sốt mạnh, đi đầu là khu vực phía Tây Hà Nội, giá đất liên tục được thổi lên, thị trường BĐS trở thành nơi để dân kinh doanh BĐS làm giá và lướt sóng. Theo ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), việc thị trường BĐS bị làm giá mạnh trong năm 2010 xuất phát từ lý do nguồn cung quá ít so với nhu cầu thị trường. Khả năng sinh lời nhanh khi đầu tư vào lĩnh vực BĐS đã khiến cho nhiều nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội kinh doanh vào lĩnh vực BĐS.

Trong khi thị trường BĐS đang ở thời điểm nhạy cảm, Hà Nội lại tổ chức triển lãm lấy ý kiến người dân về Đồ án quy hoạch chung Hà Nội mở rộng, trong đó nội dung chủ đạo là việc mở rộng hạ tầng giao thông, phát triển các khu đô thị vệ tinh, đầu tư phát triển mạnh cho khu vực phía Tây đã khiến nhiều nhà đầu tư đổ xô nhau đi mua đất nhằm đón đầu cơ hội đã khiến cho giá đất tại khu vực này tăng vọt, ông Thiện cho biết thêm.

Đồng tình với quan điểm của ông Vũ Xuân Thiện, ông Nguyễn Trung Vũ, Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Thế kỷ Century cũng cho rằng, thị trường BĐS phía Tây Hà Nội giữa năm 2010 “sốt cao” là do nguồn cung BĐS quá ít. Do không có thông tin hỗ trợ nên hễ có sự kiện mới là các nhà đầu tư lại đổ xô đi mua trong khi nhu cầu thực tế để ở lại không có. Việc mua đi, bán lại đa số chỉ diễn ra giữa các nhà đầu tư với nhau, cứ qua mỗi cầu, giá đất lại được nâng lên một mức mới. Có những miếng đất, chỉ trong vòng 1 tháng đã được chuyền tay nhau tới 6 lần…

Giải thích về hiện tượng thị trường không đồng nhất giữa Hà Nội và TP HCM nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, các thông tin hỗ trợ thị trường ở hai thành phố được cung cấp ở những mức độ khác nhau. Trong khi thị trường TP HCM thông tin luôn được cập nhật kịp thời tới người dân và nhà đầu tư thì thị trường HN lại ngược lại hoàn toàn. Các thông tin liên quan tới BĐS ở HN luôn bị bịt kín đã khiến cho người dân không có một cơ sở vững chắc để bấu víu, vì thế, đầu tư theo tin đồn ở HN cũng cao hơn, nhà đầu tư BĐS dễ thổi giá hơn. Trong khi thị trường BĐS TP HCM có quá nhiều nguồn cung mà không có người mua, thậm chí nhiều dự án chào bán mà không bao giời có khái niệm giá chênh lệch. Còn ở HN thị trường hoàn toàn đi ngược lại. Từ đó, ông Vũ khẳng định: “Nếu thị trường BĐS Hà Nội có một nguồn cung ổn định và đáp ứng đầy đủ nhua cầu thị trường như TP HCM thì sẽ không có chuyện làm giá BĐS như hiện nay”.

Không tìm ra nút thắt

Không thể phủ nhận việc từ khi có Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS thị trường BĐS đã tạo được cán cân để hạn chế tình trạng “bong bóng” thị trường, tính minh bạch của thị trường cũng được cải thiện hơn so với 5 năm trước đó. Nhưng theo TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng bộ môn Luật đất đai (ĐH Luật Hà Nội) thì cơ chế chính sách cũng chỉ tác động phần nào đến thị trường BĐS mà thôi, khi thông tin về thị trường vẫn còn bị “ém nhẹm” thì tâm lý đầu tư theo đám đông vẫn còn tồn tại.

Tâm lý đám đông, đầu tư theo bầy đàn không chỉ tập trung ở thị trường BĐS mà còn ở các lĩnh vực khác như vàng, USD… khi giá vàng và USD lên thì người dân lại đổ xô đi mua, khi thị trường đi xuống lại tranh nhau bán.

Một câu hỏi lớn vẫn thường xuyên được đặt ra là làm sao để thị trường BĐS không có những biến động lớn, tạo tâm lý ổn định cho người dân và nhà đầu tư, không để xảy ra những con sốt như đã từng xảy ra… vẫn chưa có một câu trả lời thỏa đáng.

Theo TS. Nguyễn Quang Tuyến: “Cùng với việc rà soát lại hệ thống phát luật nhà nước về đất đai, thì việc nâng cao tính minh bạch về thông tin là điều rất cần thiết. Cần phải minh bạch thị trường thông qua các công cụ pháp luật như cơ chế pháp lý”

Vấn đề quy hoạch cũng được các chuyên gia nhắc tới như là một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS lên cao. Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư và phân phối DTJ: “Ngoài vấn đề cung- cầu chưa hợp lý như hiện nay, vấn đề quy hoạch của Hà Nội cũng còn nhiều vướng mắc. TP HCM vấn đề quy hoạch các thành phố vệ tinh hợp lý nên di dân cơ học ở TP HCM không nhiều như ở Hà Nội”. Với 1 số chính sách do quy hoạch, sáp nhập giữa Hà Tây và Hà Nội còn nhiều vướng mắc, nhất là trong quy hoạch khiến cho thị trường BĐS có lúc nóng, lạnh bất thường. Vì vậy, giải quyết bài toán về quy hoạch là vấn đề cơ bản nhất hiện nay.

Lương Tuấn