Thị trường bất động sản 2013: Điểm sáng phân khúc bình dân

Để giải quyết những khó khăn trong việc tìm kiếm đầu ra cho thị trường bất động sản (BĐS) thì một trong những giải pháp được Bộ Xây dựng đưa ra và nhận được sự đồng thuận của Chính phủ đó là khuyến khích các chủ đầu tư chuyển các dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội. Có lẽ đây cũng là giải pháp khả thi nhất trong hoàn cảnh hiện tại bởi giải pháp đã nhận được sự hưởng ứng tích cực từ nhiều chủ đầu tư.

Phân khúc bình dân lên ngôi

Năm 2012, thị trường Hà Nội chứng kiến hàng loạt các doanh nghiệp BĐS chấp nhận “cắt lỗ” để tăng thanh khoản. Khả năng thanh khoản của thị trường thấp, nguồn vốn thiếu để tiếp tục đầu tư xây dựng bắt buộc nhiều dự án phải giảm giá bán, đặc biệt đối với phân khúc chung cư cao cấp đã giảm từ 10- 30%, phân khúc biệt thự liền kề có dự án đã giảm tới 50% so với giá công bố giai đoạn đầu. Giá bán đã được điều chỉnh giảm nhưng vẫn chưa tạo được lòng tin của nhà đầu tư. Tính riêng trong tháng 12/2012, đã có 20 dự án vừa chào bán đã thông báo giảm giá so với đợt mở bán trước từ 15- 30%.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty CP địa ốc Đất Lành, năm 2013 sẽ là năm bùng nổ nguồn cung căn hộ ở phân khúc bình dân. Sực cạnh tranh giữa các doanh nghiệp sẽ khốc liệt hơn. Người mua sẽ có nhiều cơ hội và hàng hóa để lựa chọn.

Trên thực tế, khi thị trường vẫn tiếp tục “đóng băng”, nhà đầu tư thứ cấp vẫn đứng ngoài thị trường thì tính thanh khoản chỉ có thể trông chờ vào những người có nhu cầu thực. Theo đó khả năng chi trả của bộ phân người dân này khó có thể với tới những căn hộ chung cư cao cấp hay biệt thự liền kề mặc dù chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh giá giảm xuống. Chính vì thế, đề xuất của Bộ Xây dựng được xem như là hy vọng khả dĩ nhất hiện nay.

Nhiều nhận định cho rằng, thị trường BĐS 2013 sẽ là cuộc đua của những căn hộ bình dân. Điều này được thể hiện ngay thời điểm đầu năm khi dự án khu đô thị Trung Văn do Công ty CP Đầu tư xây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư đã nộp đơn xin điều chỉnh mục tiêu đầu tư quỹ nhà ở thương mại sang quỹ nhà ở thu nhâp thấp. Theo đó, Công ty CP Đầu tư xây dựng Hà Nội đã xin điều chỉnh tăng lên thành 55% quỹ đất dành cho phát triển nhà thu nhập thấp, 45% còn lại cho phát triển nhà ở thương mại.

Bên cạnh những dự án có thể chuyển sang nhà ở xã hội, một số chủ đầu tư cũng đang hướng dòng sản phẩm của mình vào đối tượng khách hàng này. Có thể kể đến dựa án Westa (Mỗ Lao, Hà Đông), chủ đầu tư đưa ra chính sách bán với giá mới chỉ từ 16,7 triệu đồng/m2 (đã có VAT và 2% phí bảo trì). Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới Đặng Xá, Viglacera Land chính thức tung ra thị trường 128 căn hộ CT6 thuộc đô thị mới Đặng Xá với giá 13,46 triệu đồng/m2. Rầm rộ hơn là khu vực phía Nam với hàng loạt dự án giá thấp được chào bán từ cuối năm 2012 đến nay như Anh Tuấn Apartment (9,7 triệu đồng/m2), Cherry 4 Apartment (12,06 triệu đồng/m2), Tanibuilding Sơn Kỳ 2 (13 triệu đồng/m2) Carina Plaza (13,2 triệu đồng/m2)…

Tiếp tục những cuộc cạnh tranh

Nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn nhưng chỉ tập trung ở phân khúc bình dân, nắm được điều này, nhiều chủ đầu tư đã tập trung vào phân khúc này, thị trường nguồn cung cũng đang nóng dần lên, sự cạnh tranh ngày càng lớn khi có sự tham gia của ngày càng nhiều các chủ đầu tư.

Ông Phạm Trung Hà, Tổng Giám đốc Hòa Phát Land cho biết, về cơ cấu thị trường 2013 sẽ là năm bùng bổ nguồn cung căn hộ ở phân khúc bình dân, sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp địa ốc cũng sẽ khốc liệt hơn, người mua sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn.

Tuy nhiên, ở thời điểm này, ngoài sự cạnh tranh về vị trí, giá bán, về tiện ích của dự án thì sự cạnh tranh gay gắt về diện tích căn hộ- yếu tố quan trọng không kém bên cạnh giá bán đang được khách hàng rất quan tâm.

Tiến sĩ Vũ Đình Ánh cho biết, giá căn hộ đang giảm về giá trị thực của nó, các chủ đầu tư đang dùng chiêu thức khuyến mại khác nhau để bán hàng. Điều quan trọng, các chủ đầu tư cạnh tranh với nhau là phải thể hiện năng lực xây dựng dự án của mình. Vì cho dù đưa ra căn hộ giá rẻ, nhưng người mua không thấy được sự bảo đảm trong xây dựng thì họ sẽ không mua.

Có thể phân khúc bình dân sẽ là điểm sáng trên thị trường BĐS 2013 khi nhu cầu vẫn còn lớn, nhưng không phải vậy mà các chủ đầu tư khi đầu tư vào phân khúc này tất cả sẽ dành chiến thắng. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, đây sẽ là phân khúc có sự cạnh tranh khốc liệt trong năm 2013, ưu thế sẽ thuộc về những doanh nghiệp có lợi thế về uy tín, sản phẩm chất lượng, năng lực tài chính. Tuy nhiên, mỗi doanh nghiệp đều có chiến lược riêng của mình và quan trọng là chủ đầu tư phải có uy tín, phải tạo niềm tin nơi khách hàng thì mới đứng vững và có thể cạnh tranh trên thị trường.

Lương Tuấn