Xu hướng bất động sản năm 2019 - 2020: Trong khó khăn vẫn có cơ hội

11:23:34 | 10/1/2019

Thị trường BĐS đã trải qua một năm đầy biến động. Mặc dù nửa cuối năm 2018 thị trường khá trầm lắng nhưng bức tranh toàn cảnh thị trường 2018 vẫn khiến cho nhiều nhà đầu tư có cái nhìn lạc quan vào năm 2019. Theo đánh giá của các chuyên gia, năm 2019 thị trường sẽ gặp khó khăn về quỹ đất, nguồn vốn và các thủ tục hành chính…, song đâu đó vẫn còn cơ hội cho các nhà đầu tư.

Theo nhận định của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, năm 2018 thị trường BĐS tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM phát triển khá ổn định và bền vững. Nhiều dự án vẫn tiếp tục được đầu tư mạnh đảm bảo đúng tiến độ. Chỉ tính riêng trong quý III/2018, cả Hà Nội và TP HCM đã tung ra thị trường 20.328 sản phẩm mới, cơ cấu sản phẩm hợp lý và giá bán cũng ở mức khá ổn định.
10 điểm nhấn thị trường 2018

Đánh giá về thị trường BĐS năm 2018, PGS.TS. Trần Đình Thiên nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng đã nhận xét ngắn gọn thông qua 10 điểm được ông xem là tiêu biểu có tác động lớn đến thị trường BĐS 2018 như sau:
1. Vụ sốt đất tại các vùng dự kiến "đặc khu": Vân Đồn, Văn Phong, Phú Quốc.
2. Vụ cháy chung cư Carina tại Tp.HCM dẫn đến thay đổi hàng loạt chính sách.
3. Đất nền ven đô Tp.HCM, Đà Nẵng sôi sục khá mạnh.
4. Phân khúc văn phòng lên ngôi trong tài sản bất động sản.
5. 28 địa phương cam kết xây dựng đô thị thông minh.
6. Hội nghị quốc tế về bất động sản đầu tiên tại Việt Nam được tổ chức.
7. Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng bất động sản, thì luồng vốn FDI vào bất động sản vẫn tăng mạnh, hệ quả là tồn kho bất động sản xuống thấp nhất sau nhiều năm. Cụ thể, tính đến tháng 11/2018, tổng giá trị tồn kho bất động sản tại Việt Nam chỉ còn tương đương gần 1 tỷ USD, và so với lúc đỉnh điểm tồn kho ở quý 1/2013 thì đã giảm mạnh tới 105.572 tỷ đồng.
8. Nhiều chính sách về luật cho loại hình condotel, offictel tiếp tục được tranh luận.
9. Nghị định 20 áp trần chi phí lãi vay cho các doanh nghiệp.
10. Hà Nội, Tp.HCM hạn chế việc đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng ở các khu vực trung tâm.

Khó khăn về nguồn cung và tín dụng cho BĐS

Bước vào năm 2019, thị trường BĐS sẽ gặp không ít khó khăn, trong đó ảnh hưởng lớn nhất đó là sự mất ổn định của nền kinh tế thế giới khi cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Bên cạnh đó là kế hoạch tăng lãi suất của Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng.

Chính vì thế, nguồn vốn để phát triển các dự án trong năm 2019 cũng sẽ gặp khó khăn. Theo ông Nguyễn Trần Nam, năm 2018 mức tăng trưởng tín dụng tối đa mà Ngân hàng Nhà nước giao cho các ngân hàng chỉ khoảng 14%, thấp hơn nhiều so với các năm trước khoảng 17% -18% và đến tháng 6/2018, nhiều ngân hàng đã dần cạn room tín dụng được cấp từ đầu năm.

Bên cạnh đó, theo lộ trình, nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn của các ngân hàng và chi nhanh ngân hàng nước ngoài, tổ chức ín dụng phí ngân hàng cũng sẽ giảm dần. Hiện Ngân hàng Nhà nước cũng đã có công văn yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng và hạn chế cho vay vào lĩnh vực rủi ro như BĐS, chứng khoán, đồng thời cũng nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 200%. Những động thái trên sẽ khiến các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay từ phía ngân hàng.

Ông Nguyễn Trần Nam nhận định, công tác phòng chống tham nhũng đang được Chính phủ đẩy mạnh nhằm làm trong sạch và minh bạch hóa bộ máy công quyền, điều này cũng khiến cho việc thực hiện các thủ tục trong cấp phép, đầu tư, xây dựng trở nên chặt chẽ hơn. Chắc chắn sẽ có nhiều dự án BĐS trong năm 2019 không được phê duyệt hoặc phải phê duyệt lại, điều này sẽ làm chậm thời gian triển khai dự án. Chính vì điều này, có thể trong năm 2019 nguồn cung các sản phẩm BĐS sẽ không bị ảnh hưởng ngay bởi lượng hàng tồn từ năm 2018 vẫn còn khá nhiều nhưng đến năm 2020 tình hình sẽ khác khi những tác động từ năm 2019 mới được thể hiện rõ. Vì vậy, nhưng vướng mắc trên, ngay từ lúc này không được thảo gỡ, thị trường có thể sẽ đối mặt với sự thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng.

Trong khó khăn vẫn có cơ hội

Đại diện phía nhà đầu tư, ông Trương Anh Tú, Giám đốc kinh doanh công ty BĐS Phúc Khang Group đánh giá, hiện nay Tp HCM đang hạn chế việc xây chung cư trong nội thành và những nơi có hạ tầng không đồng bộ, điều này sẽ khiến nhiều dự án đang trong quá trình hoàn thiện cấp phép hay triển khai trong hu vực quá tải về hạ tầng sẽ khó chào bán. Chính vì thế việc xác định nguồn cung trong tương lại vẫn là một dấu hỏi. Thị trường vẫn còn nhiều biến số tác động đến nguồn cung trong giai đoạn 2019- 2020.

Ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cũng cho rằng thị trường bất động sản năm 2019 sẽ bị ảnh hưởng bởi 3 điểm nghẽn từ năm 2018. 1- Xét về mặt thể chế, Việt Nam ngày càng hội nhập ngày càng rộng, sâu hơn, cách mạng công nghiệp lần thứ 4 ngày càng tác động mạnh đến đời sống kinh tế, xã hội. Do đó, việc mở rộng các nguồn cấp vốn là rất cần thiết và phải có thể chế cho nó, như tạo ra khuôn khổ thể chế về condotel, quỹ đầu tư, quỹ tương hỗ, các loại hình thái khác; 2 - Năm 2018 và 2019, chúng ta chưa thấy bóng dáng của các chính sách tài chính với thị trường bất động sản. Đặc biệt quỹ tín thác là giải pháp có thể tốt nhất cho thị trường bất động sản nhưng chưa được thực hiện; 3- Các thành tố tham gia thị trường trong nước và nước ngoài, các bên liên quan cần tham gia nhiều hơn nữa. Chúng ta cần mở cửa, nhưng cần phải kiểm soát, như dòng tiền nước ngoài có thể được đổ vào nhiều, nên phải biết thế nào là đủ. Năm 2018, chúng ta đã vận dụng được, nhưng 2019 phải trong tầm kiểm soát phù hợp.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam thì cho rằng, năm 2019 thị trường BĐS sẽ có những chỉ số ổn định và có tăng trưởng tốt hơn, tiếp tục có sự phân bổ đều cho các phân khúc, trong đó tỷ lệ nhà giá rẻ nhu cầu rất lớn (trên 80% dân có nhu cầu). Tuy nhiên, nhà ở giá rẻ thì không thể được sản xuất ở trung tâm mà nó phải được đầu tư ở ven đô, xa trung tâm, và chúng ta thấy có bất cập là hạ tầng, tiện ích, dịch vụ còn đang rất yếu và thiếu.

Với số tiền 2 tỷ đồng vốn nhàn rỗi để đầu tư, tôi sẽ không khuyên các bạn mua căn hộ tại Hà Nội và Tp.HCM vì khả năng tăng giá không cao, do đã ổn định, ở hai thị trường này không còn nhiều nhà đầu cơ.
Giới đầu cơ giờ chuyển sang các thị trường có tốc độ phát triển mạnh vì có mức tăng giá lớn. Về đất nền, không nên mua đất không rõ ràng về pháp lý. Nên mua các dự án tập trung, ở địa phương có tốc độ phát triển mạnh, có đầu tư nhiều về hạ tầng.

Bất động sản nghỉ dưỡng còn rất nhiều tiềm năng. Chúng ta có lợi thế về cảnh quan, khí hậu, ẩm thực. Tôi thấy rằng do thị trường chúng ta mới phát triển nên đầu tư sẽ hiệu quả. Condotel ở nước ta đang có ngưỡng giá rẻ so với các nước trong khu vực.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM, kịch bản xấu của bất động sản năm 2019 ngày càng lớn dần khi thị trường có sự sụt giảm nguồn cung liên tục nhiều quý liền và giao dịch cũng ảm đạm hơn năm 2017. Đặc biệt là nguồn cung căn hộ bình dân (giá rẻ, vừa túi tiền) lao dốc mạnh nhất, tỷ lệ sụt giảm tới gần 70%.

Bởi vậy, nếu mua bất động sản để đầu tư, cách an toàn nhất hiện nay là chọn căn hộ 1-2 phòng ngủ, diện tích từ nhỏ đến trung bình, tại các dự án có vị trí thuận tiện, kết nối hạ tầng tốt. Đặc tính của nhà nhỏ là dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê, ít rủi ro. Dòng sản phẩm này thị trường luôn có nhu cầu và thanh khoản, vì vậy thường duy trì ở mức cao nên không lo ứ đọng vốn và luôn đạt tỷ suất sinh lời ổn định.

Lương Tuấn