Thị trường BĐS Hà Nội “tuột dốc”

Thị trường BĐS Hà Nội đang đứng trước một cơn “bão” giảm giá mạnh, nó “quét” qua không chỉ các dự án ngoại thành, xa trung tâm mà các dự án thuộc nội thành cũng đang bị ảnh hưởng mạnh. Trong vòng chưa đầy 1 tháng, những dự án trước đây được xem là “hot” đã và đang thực hiện các chiến lược giảm giá bán, cá biệt có những dự án đã giảm tới 9- 10 triệu đồng/m2.

Do ảnh hưởng của cơ chế tín dụng mới trong thời gian vừa qua, thị trường BĐS Hà Nội dường như đã bắt đầu ngấm đòn. Nhiều dự án trên địa bàn gần như bị “đóng băng”. Tình trạng này đang lan nhanh và hầu hết các dự án BĐS đang được chào bán đều bị ảnh hưởng.

Từ phân khúc chung cư…

Hoàn cảnh thực tế đang khác xa hơn 1 năm về trước, khi nhiều dự án được xem là hoành tráng, cơ sở hạ tầng tốt nhưng vẫn không thu hút được khách mua điển hình như dự án Usilk City của Công ty CP Sông Đà Thăng Long nằm trên đường Lê Văn Lương kéo dài. Đây là một trong những dự án lớn nhất Hà Nội với 13 tòa nhà cao tầng hiện đại cao từ 25- 50 tầng, tương đương với 2.500 căn hộ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt và làm việc của khoảng 10.000 người, giá bán được chủ đầu tư bán ở mức 1080- 1200 USD/m2, tương đương với khoảng 27 triệu đồng/m2. Tổ hợp được chào bán từ 2 năm trước và đã xây lên đến tầng 10 nhưng tới thời điểm này việc bán hàng vẫn gặp rất nhiều khó khăn. Hiện nay trên mạng, rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang rao bán căn hộ bằng với giá gốc mà vẫn không có khách mua.

Trước tình hình cung có thể lớn hơn cầu trong thời gian tới, nhiều dự án đã bắt đầu thực hiện chiến lược giảm giá để thu hút khách, đi đầu là dự án Rừng Cọ thuộc khu đô thị Ecopark với mức chiết khấu lên tới 12%.

Khác với dự án Ecopark, các dự án Richland Southern của Công ty CP Lâm Viên, Mulberry Lane của Công ty TNHH Capitaland Hà Thành... ngoài việc thực hiện chiến lược giảm giá bán từ 5- 10% còn dãn tiến độ thanh toán tiền mua căn hộ. Thậm chí dự án Landmark Tower còn khuyến khích khách hàng bằng cách hỗ trợ gói tín dụng ưu đãi lên tới 85% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ.... Đa số các dự án này đều nhằm mục đích kích cầu, tuy nhiên trong hoàn cảnh hiện tại xem ra việc kích cầu mua sắm của người dân vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn.

Cơn “bão” giảm giá đang quét trên diện rộng , không chỉ ở phân khúc chung cư cao cấp mà ở phân khúc chung cư trung bình giá cũng đang giảm mạnh. Tại các dự án đang chào bán như dự án Tân Tây Đô, AZ Thăng Long trên trục đường 32, dự án Khu nhà ở Kiến Hưng trên trục đường 70 giá hiện cũng đã giảm từ 2- 4 triệu đồng/m2 nhưng số các giao dịch thành công vẫn ở mức độ thấp.

Bên cạnh những tác động từ yếu tố vĩ mô của nền kinh tế đã ảnh hưởng tới lực cầu thì theo Công ty tư vấn BĐS CBRE Việt Nam còn một nguyên nhân khác: đó là nguồn cung căn hộ đang tăng mạnh trong năm nay. Chỉ tính riêng quý I/2011 thị trường đã đón nhận 44.000 căn hộ từ thị trường thứ cấp (tăng 12% so với quý VI/2010) đấy là chưa kể một số lượng không nhỏ căn hộ do các chủ đầu tư trực tiếp bán ra.

… cho tới phân khúc đất nền

Những khu vực trước đây giá đất tăng mạnh như Geleximco, Văn Phú, Văn Khê, Dương Nội, Vân Canh... thì bây giờ đang trong tình trạng “lao dốc”, đặc biệt là từ giữa tháng 5 đến nay giá rao bán liên tục được điều chỉnh giảm xuống từng ngày. Theo thống kê của phóng viên Vietnam Business Forum, giá đất nền khu vực Kim Chung- Di Trạch đang dẫn đầu về tốc độ lao dốc khi chỉ trong vòng chưa đầy 1 tháng giá đất nền tại khu vực này đã giảm từ 6- 9 triệu đồng/m2. Hiện giá một mét vuông đất liền kề tại khu vực này đang có giá từ 40- 48 triệu đồng/m2 tùy thuộc vào khổ đường đi vào.

Theo nhận định của các chuyên gia BĐS, rất nhiều đất nền tại các khu đô thị thuộc sở hữu của những nhà đầu tư thứ cấp,vì vậy, trong thời gian tới, giá có thể sẽ tiếp tục giảm mạnh.

Dự án Geleximco Thăng Long, một thời từng làm mưa làm gió trên thị trường và được các nhà đầu tư săn tìm bằng mọi cách thì giờ đây cũng đang giảm giá mạnh, khu giảm giá mạnh nhất đã lên tới 8 triệu đồng/m2 và chỉ còn khoảng 40 triệu đồng/m2 cho đường nhỏ khu A, còn khu B và C giá cũng đã giảm xuống dưới 50 triệu đồng/m2. Tình trạng này cũng diễn ra ở các dự án thuộc Văn Khê, Văn Phú với mức giảm từ 3- 5 triệu đồng/m2 nhưng vẫn không có giao dịch.

Trong khi tình trạng khan hiếm tiền mặt đang diễn ra ngày một nặng nề thì nhiều dự án BĐS cũng bắt đầu đến thời hạn phải thanh toán nếu không muốn bị chủ đầu tư phạt lãi suất. Các khoản vay đáo hạn của nhà đầu tư thứ cấp cũng đến giai đoạn phải thanh toán. Theo nhiều chuyên gia BĐS, nếu không giải quyết được vấn đề dòng tiền trong lưu thông thì sẽ xảy ra một cuộc tháo chạy lớn khỏi thị trường.

Ông Nguyễn Bá Ân- Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho rằng, thị trường đang diễn biến theo chiều hướng thuận lợi cho những người có nhu cầu thực về nhà ở. Ông Ân nhấn mạnh rằng: “Đây chính là thời điểm đầu tư tốt nhất cho những người có tiền thực, bởi giá BĐS đang dẫn trở về với giá trị thực của nó”.

Theo tâm lý chung của thị trường, khi giá BĐS đang giảm mạnh thì những người có nhu cầu về nhà ở vẫn mong muốn giá sẽ tiếp tục giảm vì thế nguồn cung tiền ra thị trường vẫn sẽ hạn chế và đây cũng được xem là cơ hội để người dân sở hữu được những căn hộ đúng với giá trị thực của nó.

Lương Tuấn