Nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP.Hồ Chí Minh thấp nhất từ năm 2013

14:20:03 | 8/1/2025

Thông tin được CBRE Việt Nam công bố ngày 07/1 trong báo cáo triển vọng thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam quý 4/2024.

Theo báo cáo, năm 2024 ghi nhận xu hướng hoàn toàn trái ngược giữa thị trường TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội. Trong khi TP.Hồ Chí Minh tiếp tục có nguồn cung mở bán mới hạn chế với chỉ gần 5.300 sản phẩm (căn hộ chung cư và nhà phố/biệt thự), nguồn cung mới của thị trường nhà ở tại Hà Nội tăng trưởng mạnh với gần 38.000 sản phẩm mở bán mới trong năm.

Căn hộ chung cư

Ở phân khúc căn hộ chung cư, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội tăng gấp ba so với năm 2023, vượt 30.900 căn và là nguồn cung mở bán mới theo năm cao nhất kể từ năm 2020. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ bán mở bán mới tại TP.Hồ Chí Minh đạt mức thấp nhất kể từ năm 2013, với chỉ 5.050 căn hộ mở bán mới. Dù vậy, riêng trong quý cuối năm, TP.Hồ Chí Minh đã ghi nhận nguồn cung mở bán mới tăng mạnh so với quý trước đó, gấp 26 lần quý 3/2024.

Về giá bán, theo báo cáo, tính đến quý 4/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt 72 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT & KPBT). Tại TP.Hồ Chí Minh, căn hộ chung cư tại hiện có giá bán sơ cấp đạt trung bình 76 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT & KPBT), tăng gần 24% theo năm. Lý do tăng là do hơn 70% nguồn cung mới trong năm tại TP.Hồ Chí Minh là các dự án cao cấp đến hạng sang và các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo điều chỉnh giá bán tăng từ 10% đến 40% so với giai đoạn trước đó.

Theo dự báo của CBRE, năm 2025, nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội được kỳ vọng tiếp tục dồi dào, ước đạt hơn 31.000 căn mở bán, cao hơn so với năm 2024.

BĐS nhà ở gắn liền với đất

Ở phân khúc này, theo báo cáo, Hà Nội vẫn là điểm sáng về nguồn cung thị trường nhà phố/biệt thự trong năm 2024, với hơn 6.300 căn nhà phố/biệt thự mở bán mới. So với năm ngoái, nguồn cung mới trong năm 2024 tại Hà Nội đã tăng gấp đôi.

Trong khi đó, tại TP.Hồ Chí Minh, nguồn cung nhà phố/biệt thự mở bán trong năm 2024 đạt hơn 230 căn mở bán, gấp 8 lần so với năm trước. Có thể thấy, nguồn cung nhà phố/biệt thự của TP.Hồ Chí Minh trong 2 năm gần đây không đến từ các dự án đại đô thị quy mô lớn nên nguồn cung mới năm 2024 chỉ bằng 10% - 20% so với giai đoạn 2016 - 2022.

Nhận xét chung về thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết: “Năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường nhà ở, với nguồn cung phong phú và chất lượng sản phẩm được nâng cao hơn thúc đẩy bởi cạnh tranh gia tăng”.

Thị trường văn phòng tại Việt Nam

Báo cáo cho biết thị trường văn phòng tại cả Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đều chứng kiến sự cải thiện về diện tích hấp thụ, tăng nhẹ trong diện tích hấp thụ so với diện tích hấp thụ trung bình trong năm năm qua. Thị trường Văn phòng tại Hà Nội ghi nhận diện tích hấp thụ cao hơn ở phân khúc Hạng B – đạt 44.635 m² - so với diện tích hấp thụ 22.760m² được ghi nhận ở Hạng A. Lý do lớn góp phần vào việc diện tích hấp thụ ở phân hạng B ghi nhận dấu hiệu tích cực như vậy là do chính sách cho thuê tốt của các tòa văn phòng thuộc phân khúc này. Trong khi đó, thị trường TP.Hồ Chí Minh cho thấy nhu cầu thuê văn phòng Hạng A ghi nhận lớn hơn đáng kể so với Hạng B, với 38.000m² diện tích cho thuê so với diện tích 14.613 m² ghi nhận ở Hạng B.

Nhìn chung, mặc dù thị trường văn phòng Hà Nội cho thấy sự “nhạy cảm với chi phí thuê” hơn TP.Hồ Chí Minh, nhưng gần đây thị trường Hà Nội đã bắt đầu theo xu hướng thuê “Dịch chuyển tới các tòa nhà có chất lượng cao hơn” như tại TP.Hồ Chí Minh.

Thị trường bán lẻ tại Việt Nam

Theo CBRE, năm 2024, thị trường bán lẻ Hà Nội chào đón 24.581m² diện tích cho thuê mới từ hai TTTM: The Linc Park City và The Diamond Plaza. Thị trường Hà Nội ghi nhận 52.000m² diện tích hấp thụ ròng và mức giảm cho tỷ lệ trống trung bình từ 12,0% xuống 10,1%. Đồng thời, thị trường bán lẻ TP.Hồ Chí Minh cũng bổ sung thêm 117.000m² diện tích cho thuê mới từ bốn TTTM: Central Premium, Parc Mall, Vincom Megamall Grandpark và Vincom 3/2. Tất cả đều khai trương với tỷ lệ lấp đầy gần 100%. Điều này dẫn đến mức hấp thụ ròng cao nhất được ghi nhận kể từ năm 2017 tại TP.Hồ Chí Minh, với 132.000m², và tỷ lệ trống trung bình giảm từ 9% xuống 7%.

Nhìn chung, không gian có sẵn tại các khu vực Trung tâm (CBD) vẫn rất hạn chế ở cả hai thành phố, góp phần hỗ trợ cho mức tăng trưởng giá thuê tại khu vực này lên tới 10-11% CAGR. Các TTTM ở khu vực Trung tâm chỉ chiếm 4% tổng nguồn cung tại Hà Nội và 12% tại TP.Hồ Chí Minh.

Thị trường BĐS công nghiệp

Năm 2024, lĩnh vực bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng trong tổng thể thị trường bất động sản. Trong suốt năm qua, các nhà sản xuất toàn cầu lớn như Samsung, LG, Foxconn, Hyosung và Nestle đã công bố kế hoạch mở rộng và khởi động nhiều dự án tại nhiều khu vực khác nhau ở Việt Nam. Cam kết mạnh mẽ trong việc mở rộng sản xuất của các đơn vị này, minh chứng bằng giải ngân vốn FDI đạt mức kỷ lục lịch sử 25 tỷ USD, là động lực cho kết quả tích cực của BĐS công nghiệp trong năm qua.

Đối với thị trường đất công nghiệp, các khu công nghiệp ở các thị trường cấp 1 tại khu vực phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình là 80%, trong khi khu vực phía Nam đạt 89%. Diện tích hấp thụ của khu vực phía Bắc đạt hơn 400 ha trong năm 2024, được thúc đẩy bởi các giao dịch lớn trong các ngành công nghiệp khác nhau như điện tử, xe điện. Trong khi đó, do quỹ đất công nghiệp hạn chế ở các thị trường chính, khu vực miền Nam ghi nhận diện tích hấp thụ đạt 265ha và thấp hơn 52 % so với năm 2023, chủ yếu các giao dịch lớn tập trung ở Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An.

Theo dự báo của CBRE, trong ba năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng từ 4 - 8% mỗi năm ở phía Bắc và 3 - 7% mỗi năm ở phía Nam. Các khu công nghiệp mới dự kiến sẽ tập trung ở các thị trường như Hải Phòng và Vĩnh Phúc ở phía Bắc hoặc Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam. Ngoài ra, các tỉnh miền Trung như Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh và Quảng Nam dự kiến sẽ có các khu công nghiệp mới được phát triển bởi các chủ đầu tư chuyên nghiệp, hỗ trợ sự phát triển của các thị trường công nghiệp mới nổi này.

Nguồn: Vietnam Business Forum