Thị trường chung cư: “Chùng” xuống chỉ ngắn hạn?

Ông Matthew Powell, Giám đốc chi nhánh Hà Nội của Savills, dự đoán, thị trường căn hộ sẽ giao dịch sôi động hơn trong quý II do tính đa dạng của giá và loại hình sản phẩm, nhưng thực tế lượng cung lớn đang tạo áp lực nhấn chìm cơ hội lướt sóng căn hộ của các nhà đầu tư ngắn hạn.

Có thể nói, thị trường chung cư Hà Nội bị ảnh hưởng khá lớn sau vụ cháy tòa nhà JSC 34 trên đường Lê Văn Lương (Thanh Xuân, Hà Nội) làm 2 người chết, tác động tiêu cực đến tâm lý người mua. Nhưng sâu xa hơn, nguồn cung chung cư thời gian vừa qua tăng lên mạnh mẽ khiến thị trường có phần bão hòa. Tại Hà Nội, theo công ty BĐS Savills, trong quý I/2010, đã có trên 1.000 căn hộ tung ra thị trường, trong quý II có thêm 2.000 căn hộ nữa và sẽ tăng thêm khoảng 3.000 căn trong nửa cuối của năm. Đó là chưa kể những dự án đã tung hàng ra thị trường trong năm ngoái nhưng chưa bán hết và tiếp tục bán tiếp trong năm nay như Usilk City hay Dolphin Plaza. Tại TP. Hồ Chí Minh, hầu như không có dự án căn hộ nào tung hàng ra là bán hết ngay như trước đây. Theo dự báo, lượng cung căn hộ trong năm nay lên đến 30.000 căn, cao gấp 3 lần so với năm 2009 - tạo áp lực không nhỏ lên chủ đầu tư.

Vào thời điểm sốt giá vài tháng trước đây, tại thị trường thứ cấp, hoạt động “lướt sóng” chung cư sôi nổi, thu hút sự tham gia của hàng vạn nhà đầu tư chuyên nghiệp lẫn nghiệp dư. Nguồn cung khan hiếm do các chủ đầu tư tung hàng nhỏ giọt cùng với tâm lý hám lợi của các nhà đầu tư là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tranh nhau mua căn hộ, tiếp tay cho hoạt động “lướt sóng”. Cơn sốt chung cư gần nhất tại Hà Nội là tháng 11/2009 mà đỉnh điểm là khoảng 3.000 người xếp hàng đăng ký mua 300 căn chung cư Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường. Tài sàn giao dịch BĐS Nam Cường (Tòa nhà Licogi 13, đường Khuất Duy Tiến, Hà Nội) sau mỗi đợt bốc thăm, chỉ cần khách hàng bước ra khỏi cửa, hàng chục môi giới đã ùa vào vây quanh xin số điện thoại, số căn, số tầng và thỏa thuận ngã ngũ mức chênh. Nhiều người “tay không bắt giặc” vừa trúng suất đã lập tức bán cho cò kiếm chênh lệch từ 80- 100 triệu đồng. Các môi giới này lại tiếp tục chuyền tay cho những người tiếp theo với mức chênh ngày càng tăng.

Theo giám đốc một công ty môi giới BĐS tại khu vực Mỹ Đình thì những tháng đầu năm 2010, giá nhà chung cư tại khu đất vàng Trung Hòa- Nhân Chính được mua đi bán lại rất sôi động. Dù giá gốc chỉ khoảng 25- 26 triệu đồng/m2, nhưng sau nhiều lần trao tay, giá căn hộ ở đây có thời điểm đã bị đẩy lên 40 triệu đồng/m2. Tại tòa nhà No5 của Vinaconex trên đường Hoàng Đạo Thúy, có lúc được giới đầu tư mua chênh lệch gần 2 tỷ đồng/căn. Rất nhiều nhà đầu tư trúng suất góp vốn ban đầu, chỉ phải bỏ ra số tiền khá ít khoảng 700- 1 tỷ đồng (đóng 20- 30%) giá trị căn hộ góp vốn là đã thu về số tiền lời gấp 2- 3 lần chỉ trong một thời gian ngắn.

Nhưng tại thời điểm này, nhiều dự án chung cư không còn “hot”, điển hình là dự án chung cư Cổ Nhuế của Tập đoàn Nam Cường, một số căn vẫn còn tồn ở giá gốc, điều không tưởng với nửa năm trước đây.

Trong bối cảnh thị trường đã có nhiều thay đổi so với thời điểm cuối năm ngoái, người mua- mà đa phần là những người đầu cơ ngắn hạn- nhận thấy khó có thể tiếp tục lướt sóng căn hộ. Những người mua về sau đang bị kẹt lại do không bán nhanh được đành ngậm ngùi đóng tiền góp vốn ôm căn hộ chờ cơ hội.

Dù giá chung cư hiện neo ở mức không thấp và nguồn cung tăng lên nhưng theo nhiều chuyên gia BĐS thì sự chùng xuống chỉ là ngắn hạn. Với những nhà đầu tư trường vốn, việc đầu tư dài hạn vào nhà chung cư hứa hẹn vẫn sẽ đem lại lợi nhuận khả quan. Trước hết, bởi nhiều dự án chung cư hiện nay tọa lạc gần trung tâm thành phố, được chủ đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng đất thời điểm trước nên chi phí thấp. Quỹ đất vàng để đầu tư chung cư cũng đang dần cạn kiệt vì phần lớn đã có chủ. Nhìn trong trung hạn, dù nguồn cung tăng lên nhưng so với nhu cầu thực của người dân thì vẫn chưa đáp ứng được, khi mà làn sóng lao động ngoại tỉnh đổ về các đô thị lớn vẫn ngày càng nhiều. Vấn đề giá cả nguyên vật liệu đầu vào tăng khá mạnh, nhất là sắt thép, xi măng khiến kỳ vọng về chung cư giá rẻ xem ra ngày càng thiếu thực tế. Theo ông Matthew Powell, Giám đốc chi nhánh Hà Nội của Savills: Đã đến lúc người mua nên chú ý đến đầu tư dài hạn mà không nên cố gắng dự đoán sự trồi sụt của thị trường trong ngắn hạn để kiếm lời tức thì.

Lương Tuấn