Khơi thông dòng vốn cho BĐS

Ở Việt Nam, hiện nguồn vốn có tính quyết định và giữ vai trò phát tín hiệu cho xu hướng vận động của thị trường BĐS lớn nhất vẫn là nguồn tín dụng BĐS từ ngân hàng, nhưng nguồn vốn quan trọng này lại chưa đáp ứng được tốc độ phát triển nhanh của thị trường BĐS hiện nay.

Trong những tháng đầu năm 2010, tình hình cho vay BĐS của các NHTM vẫn chưa được cải thiện rõ rệt do thiếu nguồn vốn huy động. Theo dự báo, vốn tín dụng ngân hàng vào BĐS vẫn tiếp tục tăng nhẹ song cũng không cải thiện nhiều về tỷ trọng tín dụng BĐS/tổng dư nợ cho vay ( chỉ xung quanh 11%). Với các chính sách hiện hành, nguồn vốn từ ngân hàng đã tiệm cận đến mức giới hạn nhưng vẫn còn những nguồn vốn tiềm năng khác hiện chưa huy động đúng cách.

Môi trường “dưới chuẩn” hút vốn “nóng”

Theo TS Nguyễn Đại Lai, chuyên gia kinh tế, BĐS là lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn, vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định. Tuy nhiên, trên thực tế, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung - dài hạn từ ngân hàng hay từ nguồn vốn đối ứng của khách hàng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng”, có thời hạn dưới 1 năm) cũng đổ vào thị trường BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường BĐS, tạo ra những hoạt động lướt sóng, gây những cơ sốt nóng trên thị trường này, đồng thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng”, tăng xác suất rủi ro trên thị trường tài chính. Đặc điểm quan trọng nhất của nguồn vốn nóng là tham gia thị trường rất nhanh, song có thể rút ra khỏi thị trường cũng rất nhanh chóng. Khi quy mô càng lớn, tốc độ càng cao, thời gian càng ngắn và đặc biệt là nếu tỷ lệ đáng kể nguồn vốn ngắn hạn tham gia vào thị trường BĐS lại dựa trên huy động những nguồn lực thiếu ổn định như: vay nóng, tín dụng đen, nguồn vốn mang tính chất đầu cơ, lướt sóng… càng cao thì tác động càng tiêu cực đến thị trường BĐS nói riêng và sự ổn định của thị trường tài chính nói chung.

Vì vậy, theo TS Lai, một trong những giải pháp vốn cho thị trường BĐS chính là minh bạch hoá việc quản lý, giám sát đầu tư ngắn hạn vào thị tường BĐS, đây là một yêu cầu khách quan và cần thiết.

“Không thể đơn thuần ngăn cấm nguồn vốn “nóng” đổ vào thị trường BĐS căn cứ vào những rủi ro mà nó đem lại bằng các biện pháp hành chính hay pháp lý. Vấn đề quan trọng của quản lý phải là công khai, minh bạch, cảnh báo và định hướng thị trường bằng các tác dụng vào tổng cung, tổng cầu BĐS hơn là “cấm” một cách máy móc dưới mọi hình thức. Do thiếu tính công khai minh bạch nên thị trường BĐS đã và đang chịu tác động của tin đồn, của các chiêu làm giá, tạo sóng của giới đầu cơ… “, ông Lai nói.

Bên cạnh đó, xu thế chung của giá cả BĐS là tăng liên tục, thậm chí tăng gấp vài lần đến hàng chục lần sau một thời gian không dài, cung BĐS luôn ở trạng thái thiếu trong khi cầu BĐS rất lớn đã tạo sức hút cho các nhà đầu tư tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận trong ngắn hạn. Mặt khác, hiện có một tỷ lệ rất lớn (tới 80%) các giao dịch trên thị trường nhà đất là phi chính thức do nhà đất thiếu căn cứ pháp lý, do quy hoạch không ổn định, do quy hoạch “treo” còn phổ biến, do thủ tục rườm rà và phức tạp, thậm chí nhiều tập đoàn kinh tế đã biến mặt bằng sản xuất thành hoang hoá BĐS non hoặc kinh doanh BĐS ngoài chức năng… Với môi trường “dưới chuẩn” này đã tạo điều kiện cho hoạt động cò mồi, đầu cơ, bơm giá BĐS phát triển mạnh, tạo ra những cơn sốt ảo, kích thích đầu cơ theo phong trào.

Khát vốn trung – dài hạn

Về giải pháp vốn trung và dài hạn, ông Lai cho biết, trong thực tế cũng phải thừa nhận rằng các nguồn vốn trung-dài hạn theo các cách huy động hiện có đã không đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của thị trường BĐS Việt NamN đang trong cơn khát vốn. Các nghiệp vụ ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển hay các dạng quỹ đầu tư BĐS, chứng khoán BĐS hoặc chứng khoán hoá nợ BĐS… là những cơ chế và công cụ rất tốt vẫn chưa được triển khai để bù đắp sự thiếu hụt nguồn vốn tài chính cho thị trường BĐS. Trong khi đó, một lượng nguồn lực tài chính lớn trong dân đã được đổ vào thị trường BĐS dưới hình thức vốn “nóng” mà bản chất lại là nguồn vốn trung và dài hạn với độ rủi ro cao…

Vấn đề là tìm ra biện pháp quản lý nguồn vốn ngắn hạn đầu tư vào thị trường BĐS để giảm thiểu những rủi ro tiềm ẩn gắn liền với nó. “Một trong những biện pháp đầu tiên là phải nhận dạng được các nguồn vốn trung và dại hạn đã bị “nóng hoá” khi tham gia vào thi trường BĐS Việt Nam hiện nay là những nguồn nào? Đó là các nguồn, gồm: đền bù đa dạng, huy động vốn trong dân qua TTCK; sử dụng vốn tự có; sử dụng sai mục đích tín dụng ngân hàng…Trong đó, một trong những “tội đồ” gây bất ổn định và rủi ro lớn trên thị trường BĐS chính là sự chênh lệch giá đền bù rất lớn giữa Nhà nước với DN, giữa “tin đồn” về dự án với kết cục tồi tệ của nhiều dự án không sáng sủa như tin đồn. Thậm chí có cả hiện tượng “ cái gì không mua được bằng “giá” thì sẽ mua được bằng rất nhiều tiền- … làm cho nhiều nguồn vốn trung và dài hạn mà sự kìm nén của chủ sở hữu nó đã không chịu nổi, phải “cắt vụn” để chạy xô, lướt sóng”, ông Lai phân tích.

Trong huy động vốn từ dân, hiện đang phổ biến hình thức huy động góp vốn từ người mua BĐS để dùng và từ các nhà đầu cơ với kỳ vọng kiếm lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, cơ chế về quan hệ vay vốn dân sự và trách nhiệm của bên chủ dự án trong các giao dịch dưới hình thức này không rõ ràng, rất nhiều dự án đã bao gồm cả những yếu tố lừa đảo ( gần đây nhất là vụ khu Dự án Thanh Hà- Hà Đông - Hà Nội), gây hoảng loạn và mất niềm tin cho người góp vốn trung và dài hạn. Đặc biệt, trên thị trường BĐS hiện nay, do sức hấp dẫn của lợi nhuận nên không ít cá nhân và pháp nhân có động cơ chiếm dụng vốn tạm thời nhàn rỗi của người góp vốn trong quá trình luân chuyển các nguồn lực tài chính, thậm chí cả nguồn lực tài chính của phía nước ngoài và Nhà nước, để đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS. Vì vậy, giải pháp để bảo vệ cho nguồn vốn trung và dài hạn này là Nhà nước phải có pháp lý buộc chủ dự án phải thực sự minh bạch thông qua các công cụ vật chứng sao cho người góp vốn được pháp luật bảo hộ. Đó là các loại giấy tờ xác nhận giao dịch đảm bảo, giấy cam kết có công chứng hoặc chứng khoán công trình qua sàn giao dịch chính thức… Nếu các giải pháp này được triển khai có nề nếp và mang tính bắt buộc chung thì bài toán vốn trung và dài hạn cho thị trường BĐS cũng sẽ tiếp tục mở rộng thêm các ẩn số được giải mã.

Đối với giải pháp từ nguồn tín dụng ngân hàng, theo ông Lai, nếu các điều kiện tín dụng và quản lý rủi ro tín dụng BĐS không được tuân thủ nghiêm túc, đặc biệt là tuân thủ quy định về thẩm định dự án BĐS, phương án hoàn vốn, định giá vật thế chấp, giải ngân khoản vay theo tiến độ hoặc dưới hình thức ngân hàng trực tiếp “chi hộ” theo tiến độ thực tế, thì nguồn tín dụng này rất dễ bị sử dụng sai mục đích, biến thành nguồn vốn “ nóng” trên thị trường BĐS. Mặt khác, cũng không thể đánh đồng mọi loạị BĐS hay mọi dự án BĐS đều có xác suất rủi ro như nhau, nên không thể “nhốt” chung vào vòng kiềm toả như cơ chế “ hiệu cầm đồ” mà nhiều NHTM đang lo sợ và né tránh tín dụng BĐS.

Giải pháp tạo nguồn vốn lành mạnh cho tín dụng BĐS, theo nhiều chuyên gia kinh tế, là các NHTM lớn nên thành lập các đơn vị hạch toán độc lập như: ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển, công ty tài chính… để thực hiện các hoạt động dịch vụ và tự doanh chuyên nghiệp về lĩnh vực BĐS như: thuê mua tài chính, bảo hiểm khoản vay, bảo lãnh phát hành chứng khoán BĐS, bảo lãnh vốn vay… hay lập Quỹ đầu tư tín thác để thông qua các nhà đầu tư chuyên nghiệp (có cam kết bảo đảm lợi tức đầu tư được thoả thuận) để phát triển đúng mức và giảm thiểu rủi ro tín dụng trên thị trường BĐS…

Mai Ngọc