Thị trường bất động sản Hà Nội: Xu hướng mới

Hà Nội đang ở trong giai đoạn “phình to” mạnh mẽ, cả về dân số và đô thị. Giá nhà đất tại Hà Nội được các chuyên đánh giá là giàu tiềm năng. Qua cơn sốt đất bởi hiệu ứng quy hoạch vừa qua, thị trường BĐS đã xuất hiện thêm những xu hướng mới.

Trong thời gian tới, nhiều nhà đầu tư nước ngoài vốn có thói quen đặt chân đến TP. Hồ Chí Minh đầu tiên sẽ bắt đầu chuyển hướng ra Hà Nội. Ông Marc Townsend, Giám đốc CBRE Việt Nam, ước tính khoảng 80% vốn của các nhà đầu tư là khách hàng của CBRE trong năm 2009 là từ Hà Nội.

Miền đất hứa của đại gia phía Nam

Gần đây khách hàng Hà Nội nhận được thư chào hàng, thậm chí các catalog đẹp của Phú Mỹ Hưng, địa ốc Đất Xanh… Không ít doanh nghiệp kinh doanh bất động sản TP. Hồ Chí Minh ra Hà Nội mở sàn giao dịch bất động sản, văn phòng đại diện như HimLam Land, Đất Xanh… nhằm cung cấp thông tin các dự án mà công ty đang kinh doanh, môi giới cho khách hàng phía Bắc. Ngay từ cuối năm 2009, Công ty Refico đã giới thiệu dự án City Garden ra thị trường Hà Nội và đã giới thiệu đến được hơn 300 khách hàng phía Bắc, trong đó doanh thu đặt cọc của khách hàng ở khu vực này chiếm khoảng 15% doanh số.

Không chỉ giới thiệu các sản phẩm nhà đất tại các tỉnh phía Nam mà thật sự các công ty này đang có chiến lược phát triển tại thị trường Hà Nội. Gần đây nhất Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Lâm Viên, chủ đầu tư dự án Richland Southern đã gây ấn tượng với hình thức khuyến mãi "mua nhà, tặng xe". Trong thời buổi cơn sốt vừa đi qua, khách hàng đã được khuyến khích mua nhà dự án này với việc điều chỉnh tỷ lệ nộp tiền lần đầu khi mua căn hộ. Từ 1/7 đến 9/8, những khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ có giá trung bình khoảng 2.000 USD mỗi m2 khi hoàn tất thanh toán đợt một sẽ được tặng xe Honda SHi 150cc. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng giảm tỷ lệ thanh toán trong đợt một từ 50% giá trị hợp đồng xuống còn 20%. Giữa tháng 5 vừa qua, dự án Him Lam Riverside chính thức được giới thiệu với khách hàng phía Bắc. Ngay trong ngày khai trương Sàn giao dịch HimLam Land tại Hà Nội đã bán được 9 căn hộ Him Lam Riverside cho khách hàng Hà Nội và đến nay đã bán được thêm 10 căn nữa. Đó được coi là một sự khởi đầu thuận lợi của HimLam Land trong lộ trình tiến quân ra Bắc của mình. Trung tuần tháng 4 vừa qua, Công ty cổ phần Thạch Bàn và Công ty cổ phần Liên Việt Holdings đã ký thỏa thuận hợp tác phát triển “Khu đô thị Him Lam - Thạch Bàn Master”. Dự án này có diện tích khoảng 7,6 ha tại khu đất ở Tổ 4, Phường Thạch Bàn, Quận Long Biên, Thành phố Hà Nội nhằm mục tiêu xây dựng khu nhà liền kề, chung cư và dịch vụ thương mại để bán và cho thuê.

Không chỉ chú ý đến phân khúc biệt thự và chung cư cao cấp, căn hộ hạng B và C cũng được các DN phía Nam nhắm tới. Ông Lương Trí Thìn, TGĐ Công ty Địa ốc Đất Xanh cho biết, trong vòng 2 năm tới sẽ chuẩn bị dự án và thủ tục để thâm nhập thị trường phía Bắc. “Hiện nay tại Hà Nội đang bỏ ngỏ phân khúc dành cho những người có thu nhập trung bình. Nếu đầu tư vào phân khúc này sẽ có tiềm năng và đây cũng chính là đích ngắm của Đất Xanh khi tiến quân ra Bắc” - ông Thìn nói.

Các đại gia bất động sản phía Nam có vẻ chịu chơi hơn so với doanh nghiệp phía Bắc, đa phần vốn là các DN nhà nước, quen cảnh khách hàng chen lấn xô đẩy để mua nhà đất, coi việc bán sản phẩm như ban phát đặc quyền đặc lợi. Thông tin khuyến mãi như vậy khiến khách hàng chú ý, nhưng hầu như mới áp dụng đối với các sản phẩm cao cấp.

Các DN bất động sản Hà Nội vừa phải đối mặt với tình hình thị trường chung cư ảm đạm sau cơn sốt, vừa phải làm quen với việc cạnh tranh với doanh nghiệp từ phía Nam. DN phía bắc ngoại trừ các DN tiền thân là DN nhà nước, khu vực tư nhân chưa có các tên tuổi lớn, trong khi thị trường phía Nam đã hình thành nhiều đại gia: Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, Phú Long... Hà Nội thực sự chưa làm quen với cơ chế thị trường trong việc phân phối, bán hàng, ở mảng này họ không phải đối thủ của các DN phía Nam vốn nhào luyện trong cơ chế thị trường.

Căn hộ hướng đến người sử dụng

Thị trường căn hộ đang vào giai đoạn chững, khi nguồn cung nhiều nhưng giá vẫn cao ngoài khả năng thanh toán của những người có nhu cầu. Trong thống kê của Savills Vietnam, tổng nguồn cung các căn hộ trong quý 2 cho thị trường Hà Nội là 1.400 căn từ 13 dự án đang bán thuộc 9 quận, huyện, trong đó, huyện Từ Liêm chiếm tới 50% và Cầu Giấy đứng ở vị trí thứ 2 với gần 20% thị phần. Tuy nhiên, lượng bán ra chỉ khoảng 670 căn, chiếm 48%, ít hơn quý trước khoảng 530 căn. Các địa bàn Từ Liêm, Thanh Xuân, Gia Lâm là những nơi bán được số lượng căn hộ lớn nhất.

Dự kiến, quý 3, thị trường Hà Nội sẽ được bổ sung khoảng 2.900 căn hộ từ 5 dự án và quý 4 tiếp tục tăng thêm 1.500 căn hộ từ 9 dự án. Các chuyên gia của Savills Vietnam dự báo, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục tạo nên một nguồn cầu đáng kể cho thị trường căn hộ để bán vì bất động sản vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn và hấp dẫn nhất là sau khi đóng cửa các sàn vàng.

Trong cuộc gặp báo chí mới đây, giám đốc bán hàng Savills Vietnam Nguyễn Dũng Minh khẳng định những biến động giá thời gian qua đang được thị trường điều chỉnh lại. Các chủ đầu tư rất cân nhắc khi công bố giá bán, nhất là phân khúc căn hộ hạng sang. Mặc dù giá bán có được điều chỉnh đôi chút, dao động từ mốc 2.200 USD/m2 trở lên - tùy vị trí, thông qua các hình thức khuyến mại, ưu đãi... nhưng giao dịch của phân khúc thị trường này vẫn giảm sút. Trong khi đó, ông Rudolf Hever - Phó Giám đốc Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, nhu cầu ở phân khúc căn hộ cao cấp vẫn đang tăng nhưng hầu hết các giao dịch thực hiện trong thời gian qua vẫn tập trung ở phân khúc căn hộ trung và bình dân, có diện tích từ 60 - 80m2 và giá bán khoảng từ 600 - 800USD/m2.

Thị trường căn hộ trầm lắng một thời gian dài đang được kỳ vọng sẽ phục hồi vào hai quý cuối năm, nhất là trong điều kiện lãi suất có xu hướng giảm. Phân khúc được chú ý đặc biệt là hạng B và hạng C, nhắm tới những người đang bức xúc về chỗ ở. Giá cả được dự báo ổn định thay vì các đợt tăng nóng như các năm trước, do nguồn cung ứng dồi dào hơn, và gia tăng cạnh tranh giữa các chủ đầu tư. Theo Công ty tư vấn môi giới BĐS Knight Frank, thị trường căn hộ tại khu vực Hà Nội đang bắt đầu có dấu hiệu chuyển động tốt. Giá căn hộ đang ở mức tăng nhẹ do có một làn sóng chuyển hướng đầu tư, nhưng điều quan trọng hơn là nhu cầu mua nhà để ở của người dân đang mạnh hơn.

Kim Nhung