Vay mua nhà vẫn khó

Lãi suất các khoản vay BĐS luôn ở mức cao nhất và được đánh giá là dịch vụ NH mang lại nhiều lợi nhuận. Tín dụng BĐS cũng được các NH nước ngoài tại Việt Nam quan tâm đặc biệt, trong khi các NHTM trong nước cũng không muốn chậm chân chiếm lĩnh thị phần, nhưng khách hàng muốn tiếp cận các dịch vụ này không dễ.

Lãi suất được Chính phủ và Ngân hàng nhà nước (NHNN) hướng kéo xuống, thực tế thị trường cũng cho thấy lãi suất đang dần hạ nhiệt. Thị trường BĐS hy vọng được tiếp thêm sinh lực bởi giá vốn rẻ hơn cho các dự án, các khoản vay mua nhà cũng trở nên dễ thở hơn. Nhưng để thị trường tín dụng BĐS phát triển, không chỉ trông chờ vào việc kéo lãi suất xuống thấp.

Miếng bánh ngon

Tất cả các Ngân hàng thương mại (NHTM) dù lớn hay nhỏ, dù trong nước hay nước ngoài đều đưa ra các chính sách cho vay mua nhà trả góp nhiều ưu đãi. VCB cam kết tài trợ khoản vay giá trị khoản vay lên đến 70% giá trị ngôi nhà nếu được bảo đảm bằng chính ngôi nhà đó; và lên đến 100% giá trị ngôi nhà nếu được bảo đảm bằng tài sản khác. Thời gian hoàn trả khoản vay lên đến 20 năm và khách hàng có thể lựa chọn trả góp với số tiền trả (tổng gốc và lãi) đều nhau cho tất cả các kỳ hoặc trả dần với số tiền trả gốc đều nhau hay tăng dần.

ACB là một trong những ngân hàng có vốn khả dụng dồi dào và mở rộng hầu bao cho khách hàng cá nhân vay tiền mua căn hộ, nhà hoặc sửa chữa nhà trả góp. Thông qua các chủ đầu tư dự án có liên kết, ACB hỗ trợ cho khách hàng cá nhân có nhu cầu về nhà ở, căn hộ chung cư, sửa chữa nhà với hạn mức lên đến 70% hoặc cao hơn tùy vào giá trị tài sản đảm bảo. Thời hạn Ngân hàng cho vay cũng lên đến 10 - 15 năm, thay vì chỉ tối đa được 10 năm như trước.

Thông thường, các NHTM có thỏa thuận với các DN BĐS, tài trợ cho khách hàng mua sản phẩm của DN. HDBank đã liên kết với hơn 20 chủ đầu tư và đang tiếp tục hợp tác với các đối tác, nhằm hỗ trợ khách hàng mua căn hộ. DaiA Bank cũng ký hợp đồng với 3 công ty bất động sản gồm: ThuDuc House với sản phẩm là cho vay mua căn hộ TDH - Trường Thọ tại Quận Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh; Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc với sản phẩm cho khách vay mua nhà dự án Chung cư 4S2 Riverside Linh Đông tại Kha Vạn Cân, Linh Đông, Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh)… Tại Hà Nội, VIB và Công ty TNHH CapitaLand Hoàng Thành cũng đã ký kết hợp tác, nhằm hỗ trợ khách hàng vay mua căn hộ thuộc dự án Khu chung cư cao cấp Mulberry Lane, quận Hà Đông… Một số NHCP quy mô vừa và nhỏ phát triển mạnh dịch vụ cho vay mua nhà. Ông Nguyễn Mạnh Quân, Phó tổng giám đốc HDBank cho biết, tính đến 27/6, dư nợ mua nhà, căn hộ chiếm khoảng 45% trong tổng dư nợ cá nhân trong tổng dư nợ cá nhân đạt gần 3.000 tỷ đồng. Một tỷ lệ khá ấn tượng.

Các ngân hàng (NH) nước ngoài, vốn có lợi thế kinh nghiệm và uy tín cũng đưa ra các sản phẩm cạnh tranh. Tại ANZ khách hàng sẽ được cung cấp thông tin minh bạch và định giá theo giá thị trường của tài sản thế chấp bởi công ty định giá bất động sản quốc tế chuyên nghiệp. Ông Kalidas Ghose, Tổng giám đốc dịch vụ tài chính cá nhân, ngân hàng ANZ Việt Nam và khu vực Mêkông cho biết: “ANZ là một trong những ngân hàng có dịch vụ cho vay mua nhà tốt nhất tại Việt Nam kể từ giữa năm 2007. Sản phẩm cho vay mua nhà của ANZ rất cạnh trạnh với nhiều đặc tính nổi bật như: thời hạn vay dài đến 20 năm, khoản vay lên đến 100% giá trị căn nhà và khách hàng có thể chọn cách tính lãi suất linh hoạt. Ngoài ra, quy trình nộp hồ sơ cũng luôn được đảm bảo minh bạch, nhanh chóng và đơn giản”.

HSBC cũng tài trợ các khoản vay mua nhà hấp dẫn với khoản vay lên tới 70% giá trị căn nhà thế chấp, thời hạn vay linh hoạt lên đến 25 năm. Điều kiện đăng ký vay mua nhà tại Ngân hàng HSBC quan trọng là thu nhập tối thiểu 10.000.000 VNĐ mỗi tháng, giá trị nhà theo định giá tối thiểu 800.000.000 VNĐ.

Vẫn là tài sản thế chấp và minh bạch thu nhập

Nhiều NH đã mở rộng cửa cho khách hàng mua nhà, dịch vụ này cũng hứa hẹn phát triển trong tương lai và các NH không muốn chậm chân. Tuy nhiên, bên cạnh mức lãi suất cho vay bao giờ cũng thuộc “đỉnh”, thì việc vay được tiền NH để mua nhà vẫn còn cực khó. Một chuyên gia NH phân tích: Cho vay mua căn hộ chưa hình thành là một nghiệp vụ nhiều rủi ro, vì với trường hợp khách hàng không trả được nợ, NH không có gì để phát mãi thu hồi nợ, nhất là khi chủ đầu tư không đảm bảo tiến độ dự án. Do đó, điều kiện cho vay, thẩm định hồ sơ của NH rất khắt khe và không phải đối tượng nào cũng thỏa mãn các điều kiện đưa ra.

Khó khăn tiếp theo là tài sản thế chấp, khi khách hàng cần mua căn nhà để ở, thì họ lấy đâu ra một căn nhà khác để thế chấp cho NH? Không có tài sản thế chấp, cầm chắc việc không vay được tiền, bởi NH buộc phải “nắm đằng chuôi” khi khách hàng gặp rủi ro thanh toán.

Nếu có tài sản thế chấp rồi, khách hàng buộc phải chứng minh được thu nhập có khả năng trả gốc và lãi đúng hạn. Trong khi tại Việt Nam, chứng minh thu nhập là điều khó, thu nhập thực tế cao hơn nhiều thu nhập danh nghĩa, nhiều khách hàng hoàn toàn đủ khả năng trả nợ, nhưng lại không thể chứng minh thu nhập. Ngay đối với bộ phận khách hàng cán bộ công chức viên chức được đánh giá là loại A, có địa chỉ rõ ràng, nguồn trả nợ ổn định, nhu cầu mua nhà, đất ở là thật và ít đầu cơ, cũng khó mà chứng minh được nguồn thu nhập trả nợ. Với các khoản vay thường từ 200 triệu đến trên tỉ đồng, mức lương công chức từ 2 triệu đến trên 10 triệu/tháng, thì hằng tháng khách hàng khó có khả năng trả nợ, dù thực tế họ có thu nhập cao hơn nhiều lần.

Nắm được thực tế này, nhiều NH có các giải pháp linh hoạt, đối với những khách hàng có chức vụ, lương cao đang làm việc tại những cơ quan trung ương thì nhiều NH cũng xem xét không quá khắt khe về nguồn trả nợ ngoài lương. Một số NH cũng xem xét cả đến khía cạnh bảo lãnh uy tín như có quan hệ thân quen với cán bộ NH...

Tín dụng BĐS bị hạn chế

Chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ hồi đầu tháng 6 là NHNN và các ban ngành liên quan đánh giá lại những biến động trên thị trường BĐS, trong đó đặc biệt chú ý tình trạng tín dụng nhằm tránh tạo ra nguy cơ bong bóng. Ngày 9.6, NHNN đã có công văn yêu cầu các tổ chức tín dụng báo cáo tình hình cho vay để đầu tư, kinh doanh BĐS tại khu vực Ba Vì-Hà Nội và đánh giá về chất lượng tín dụng, khả năng thu hồi nợ và các vi phạm nếu có trong việc cho vay đầu tư kinh doanh BĐS tại khu vực này.

Động thái trên nhằm ngăn ngừa luồng vốn đổ vào BĐS quá lớn tạo nên các cơn sốt, vốn là vấn đề nghiêm trọng của thị trường BĐS VN. Lý do các NH không muốn tăng dư nợ cho vay BĐS hiện nay là vì ngoài nhu cầu vay để mua nhà, đất để xây nhà, sửa chữa nhà ở thì cũng có một số bộ phận dân cư vay để đầu cơ khi những cơn sốt đất lan ra từng vùng theo quy hoạch có thể gây rủi ro lớn cho NH.

Hiện nay, nhìn chung nhiều NH không khuyến khích tăng cho vay BĐS với khách hàng cá nhân. Vì vậy, mức lãi suất (LS) áp cho vay thường ở mức cao nhất (từ 16%-18%/năm). Một số cán bộ tín dụng hỏi người vay có doanh nghiệp hay không, nếu có nên vay kinh doanh để được hưởng mức LS thấp hơn (khoảng 14%-15%/năm). Đối với các NHTM các nước trên thế giới, cho vay mua nhà chiếm tỉ trọng lớn, nhưng đối với nhiều NHTM Việt Nam, tỉ trọng này còn khá thấp, dưới 10%/tổng dư nợ, mà nguyên nhân chủ yếu là do rủi ro về đối tượng khách hàng và nguồn trả nợ vay.

Mặc dù là một sản phẩm bán lẻ quan trọng mang lại lợi nhuận lớn, nhưng để giảm thiểu rui ro, chính sách cho vay BĐS tại nhiều NH còn hạn chế. Nhưng các NH đều không muốn chậm chân mất thị phần ở mảng này, nên đối với các khách hàng đủ điều kiện thì cửa cho vay của đa số các NH vẫn mở rộng.

Lê Minh