Giá trên trời, thị trường BĐS Hà Nội rơi vào tình trạng ế ẩm

Khi thị trường BĐS bước vào đợt giảm giá sau một thời gian dài tăng giá mạnh đã khiến cho không ít người trong giới đầu cơ địa ốc Hà Nội lao đao bởi cái giá trên trời mà họ mua vào ở thời điểm cuối tháng 5 đầu tháng 6 vừa qua.

Phân khúc bị ảnh hưởng mạnh nhất là chung cư và đất nền dự án. Có nhiều lý do được giới đầu cơ đưa ra như chuyện người dân bị ảnh hưởng tâm lý từ vụ cháy tòa nhà 18 tầng tại Khuất Duy Tiến, đến chuyện thị trường tăng giảm theo chu kỳ, ảnh hưởng từ những vụ việc lừa đảo… Tuy nhiên, lý do chính được các chuyên gia BĐS đưa ra là hiện mặt bằng giá BĐS đang quá cao so với thu nhập và nhu cầu thực tế của người dân, đây chính là cản trở lớn nhất đối với tính thanh khoản của thị trường trong giai đoạn này.

Giới đầu cơ lao đao

Phân khúc căn hộ chung cư và đất liền kề luôn luôn có một nguồn cung lớn để đáp ứng nhu cầu thị trường nhưng thực tế, việc mua bán các sản phẩm BĐS tại phân khúc này chủ yếu là diễn ra giữa các nhà đầu cơ với nhau, số lượng giao dịch thành công đến tay người dùng vẫn còn rất hạn chế. Thậm chí hiện nay, nhiều công trình chung cư khi dự án còn nằm trên giấy thì phần lớn sản phẩm đã đến tay giới đầu cơ. Lý do chính được những người đầu tư trong lĩnh vực này đưa ra đó là họ kỳ vọng vào lực cầu của phân khúc này sẽ tăng đột biến trong tương lai. Tuy nhiên, điều thuyết phục giới đầu tư hơn cả vẫn là giá đầu vào của phân khúc này tại thời điểm đó là khá “mềm”.

Việc mua bán căn hộ chung cư và đất nền dự án đa số chỉ là sự trao tay giữa giới đầu cơ với nhau thế nhưng việc thổi giá vẫn diễn ra. 2- 3 năm trước gia chung cư trên địa bàn khu vực Hà Đông và các huyện ngoại thành Hà Nội như Từ Liêm, Thanh Xuân chỉ dao động trong khoảng từ 7- 12 triệu đồng/m2, đất phân lô cũng có giá chỉ từ 15- 17 triệu đồng/m2. Thế nhưng hiện nay cũng ở các khu vực nói trên giá đã được nâng lên gấp 2- 3 lần so với trước, tương đương với mức giá từ 25- 35 triệu đồng/m2.

Không ai phủ nhận kinh doanh là phải có lãi nhưng với mức lợi nhuận quá cao của giới kinh doanh BĐS vô hình dung đã đẩy những người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở vào tình trạng bế tắc. Việc đặt kỳ vọng quá cao về khả năng chi trả của người dân đối với phân khúc chung cư và đất phân lô đã làm cho “bong bóng” thị trường ngày càng phình to.

Trao đổi với phóng viên Vietnam Business Forum, ông Nguyễn Hữu Phong, trưởng phòng kinh doanh một công ty BĐS lớn tại Hà Nội cho biết, bắt đầu từ đầu tháng 6, tình trạng đóng băng thị trường đã bắt đầu xuất hiện và ngày càng lan rộng, đa số các công ty hoạt động trong lĩnh vực BĐS đều ở trong tình trạng ế ẩm, các nhân viên môi giới ngán ngẩm, ngồi chơi vì không có giao dịch, dù sản phẩm của chính công ty cung cấp hay khách hàng gửi bán đều tăng khá lớn.

Đa số các chung cư hiện nay trên thị trường đều có mức giá giao dịch giao động từ 28- 35 triệu đồng/m2 tùy vị trí và diện tích, đây vẫn đang là mức giá quá cao so với thu nhập thực tế của người dân. Hiện nguồn cung về chung cư và đất chia lô đang rất lớn. Số lượng nhà đầu tư thứ cấp có nhu cầu bán hiện nay đang rất cao, tuy nhiên lượng người mua thì vẫn chỉ là đếm trên đầu ngón tay.

Nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng trên là do đa số các sản phẩm nhà chung cư đều đã qua tay ít nhất 2 nhà đầu tư thứ cấp vì thế giá đã được đội lên rất cao. Ngay cả khi một số dự án đã có dấu hiệu giảm chút ít như Dự án tòa nhà Sông Đà Tổ Ong (trên đường Nguyễn Trãi), Khu đô thị Lê Trọng Tấn... đã được nhà đầu tư giảm từ 3-5 triệu/m2, chỉ còn khoảng 30 triệu/m2, hay dự án làng Việt kiều châu Âu cũng chỉ còn khoảng 25 triệu/m2 (thay vì 30 triệu như trước đây) nhưng vẫn không có nhiều người quan tâm.

Đầu tư vào đất nội thành

Tại các dự án, tình trạng ảm đạm không chỉ xảy ra đối với nhà chung cư mà còn lan sang cả phân khúc đất liền kề, chia lô. Ngoài nguyên nhân một phần do giá vẫn quá cao so với khả năng của khách hàng thì sự ảm đạm của phân khúc này còn bị ảnh hưởng bởi những khuất tất hay là những mánh khóe có dấu hiệu lừa đảo của một số doanh nghiệp trong thời gian qua.

Hiện tượng mạo danh là nhà đầu tư thứ cấp để tiến hành hàng loạt các giao dịch tại dự án Thanh Hà của Công ty 1/5 đã khiến cho không ít người trở nên trắng tay chỉ sau một tuần, vụ việc này cũng đã nâng cao tinh thần cảnh giác của đa số người dân trước các chiêu thức mời chào đất dự án từ chủ đầu tư hay các công ty môi giới.

Theo một số người có “máu mặt” chuyên đầu tư đất liền kề, chia lô, hiện nay giới đầu cơ phần lớn đều đang “dị ứng” với khái niệm đất dự án. Rất nhiều người trước đây chuyên đầu tư vào đất dự án thì nay lại quay sang đầu tư vào nhà đất khu vực nội thành vì tính thanh khoản cao cũng như mức độ rủi ro ít hơn nhiều. Chính vì thế, giá đất tại nhiều khu trong nội thành hiện nay đang có dấu hiệu tăng cao vì có nhiều người tìm mua.

Theo ông Phong, nhà đất khu vực nội thành đang được nhiều người quan tâm nhưng hiện tượng này chỉ tập trung ở một số khu vực chứ không trải rộng trên địa bàn toàn thành phố, tăng cao nhất là khu vực quận Cầu Giấy, hiện nay rất nhiều người đổ xô đi tìm đất tại quận này đặc biệt là các khu vực xung quanh công viên Nghĩa Tân, đường Hoàng Quốc Việt, đường Nguyễn Văn Huyên, Nguyễn Khánh Toàn... giá đất mặt ngõ rộng đã lên tới 100 triệu/m2.

Ông Phong cũng cho biết thêm, đa số các giao dịch mua bán trong khu vực nội thành đều xuất phát từ nhu cầu của người dân, các giao dịch thành công hiện nay đều từ phía người có nhu cầu thực về nhà ở, trong đó có không ít là những gia đình có điều kiện đến từ các địa phương ngoài Hà Nội.

Lương Tuấn