Đối phó bong bóng nhà đất

Báo cáo tình hình thị trường bất động sản tại khu vực đang xem xét quy hoạch Hà Nội của Chính phủ, được gửi đến các vị đại biểu Quốc hội tại phiên họp ngày 2/6. Trước đó, Chính phủ và Bộ Xây dựng đã có ý kiến về việc kiềm chế cơn sốt giá đất đang hoành hành tại Hà Nội.

Nguy cơ bong bóng

Việc thu thập thông tin tại bản báo cáo nêu trên, Bộ Xây dựng thực hiện qua bốn kênh chính: từ các sàn giao dịch bất động sản, qua làm việc trực tiếp với UBND 5 huyện thuộc vùng quy hoạch Hà Nội, báo cáo của Cục Thuế Hà Nội và khảo sát thực tế tại các khu vực có giao dịch sôi động. Báo cáo đánh giá, cuối quý 1 và đầu quý 2 năm nay, giá bất động sản tại Hà Nội được đẩy lên cao, tăng bình quân 30%, có khu vực tăng hơn 40% so với quý 4/2009.

Giá nhà đất tăng liên tục và giá tăng mạnh nhất ở khu vực phía tây thành phố, các dự án khu vực Quận Hà Đông giá chuyển nhượng trong tháng 5 tăng trung bình 40% so với tháng 12/2009. Các dự án dọc đường Lê Trọng Tấn kéo dài hiện đang chào bán trên thị trường tự do từ 40 -60 triệu đồng/m2; đất nền dự án Văn Khê, Mỗ Lao từ 60 -70 triệu đồng/m2; khu vực An Khánh (Hoài Đức) từ 35 – 40 triệu đồng/m2; tại Quốc Oai khoảng 20 – 30 triệu đồng/m2. Giá đất thổ cư mặt đường liên huyện, liên xã tại các huyện Thạch Thất, Quốc Oai tại thời điểm đầu tháng 5 được chào bán với mức trung bình từ 8- 12 triệu/m2. Tăng với mức độ thấp hơn là khu vực phía bắc và đông, đất nền tăng khoảng 30% so với tháng 12/2009.

Bộ Xây dựng cũng đưa ra nhận định, giao dịch chủ yếu giữa những người đầu cơ với nhau, có tình trạng “làm giá”, tung tin đồn để “thổi” giá. Lượng giao dịch và giá chuyển nhượng được chào bán trên thị trường tự do các loại đất thổ cư, đất cây lâu năm đã có sổ đỏ tại nhiều địa bàn, trong đó có các địa điểm đang được xem xét quy hoạch Thủ đô.

Không chỉ tăng về giá, số lượng giao dịch cũng ghi nhận mức độ tăng khá nhanh. Giao dịch ở một số khu vực này cũng tăng 25-30% so với tháng trước. Tại đây, không chỉ xảy ra tình trạng đầu cơ, đẩy giá đất tăng cao mà còn có những trường hợp mua bán đất trái phép, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng.

Một biểu hiện khiến các nhà quản lý kinh tế lo ngại, chính là khả năng hình thành bong bóng nhà đất. Theo báo cáo của Tổ chuyên gia liên ngành về tình hình phát triển nhà ở và thị trường bất động sản vừa gửi Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải, giá nhà đất ngày càng vượt xa giá trị thực. Chi phí đầu tư để tạo ra chung cư cao khoảng 20-25 tầng ở Hà Nội chỉ vào khoảng 16,7-17,5 triệu đồng mỗi m2. Giá của loại chung cư này được giao dịch phổ biến trên thị trường dao động từ 28 đến 32 triệu đồng mỗi m2. Nhiều quốc gia trên thế giới, mỗi gia đình chỉ phải dành khoảng hơn 30% mức thu nhập hàng tháng để trả nợ tiền vay mua nhà. Trong khi ở Việt Nam tỷ lệ này trung bình vào khoảng trên 80%. Khả năng thanh toán này về nhà ở của Việt Nam phản ánh một mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ.

Siêu lợi nhuận từ bất động sản khiến luồng vốn đổ vào thị trường ngày một nhiều. Bề nổi, có thể nhìn thấy số liệu ghi nhận luồng vốn NH đổ vào nhà đất. Số liệu của NHNN cho thấy, tính đến cuối tháng 5, khu vực tín dụng phi sản xuất chiếm 17-18% tổng dư nợ. Trong đó, dư nợ bất động sản đạt 192.000 tỷ đồng, tăng 4,54% so với đầu năm.Tỷ trọng tín dụng cho vay bất động sản hiện chiếm 10% trong tổng dư nợ tín dụng và cơ chế cho vay được thực hiện theo cơ chế thoả thuận. Đó là chưa kể nguồn vốn NH được vay dưới danh nghĩa các dự án khác, nhưng thực chất đổ vào kinh doanh nhà đất. Nguồn tiền nhàn rỗi từ khu vực dân cư đã đổ vào mua nhà đất như một khoản tài sản có khả năng sinh lời cao. Những khoản đầu tư mà chỉ một vài tháng sau đã mang lại mức lợi nhuận 40 – 50% khiến nhà đất đang là kênh đầu tư hấp dẫn nhất. Khi cơn sốt giá đã hình thành, vòng xoáy của nó đẩy giá cả càng tăng nhanh, bất chấp giá trị thực và tách rời cả nhu cầu sử dụng. Chính điều này hình thành bong bóng bất động sản, được bơm căng bằng sốt giá và lòng tham.

Kê đơn chống sốt

Bộ Xây dựng nhìn nhận, nguyên nhân cơ bản dẫn đến hiện tượng sốt đất là sở hạ tầng giao thông thông tại các huyện ngoại thành thuộc Hà Tây cũ ngày càng tốt hơn. Việc chuẩn bị hoàn thành các tuyến đường lớn kỷ niệm một ngàn năm Thăng long - Hà Nội như đường 32, đường Láng- Hòa Lạc cũng làm cho giá đất tại một số khu vực ven đô tăng cao. Ngoài ra, quy định của pháp luật về giao đất rừng, đất nông nghiệp quá thông thoáng nên dẫn đến hiện tượng nhiều nơi giao đất cho cả những đối tượng không phải là nông trường viên. Quy định của pháp luật về thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất rừng đơn giản cũng đã tạo kẽ hở cho những người đầu cơ đất đai trục lợi.

Bộ Xây dựng đề nghị: các cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, chi cục thuế có trách nhiệm kiểm tra và kiên quyết không cho sang tên đổi chủ những trường hợp chưa đủ thủ tục, giấy tờ hợp pháp và chưa nộp thuế. Chính phủ sẽ nghiên cứu ban hành quy định đối với đất giao có thời hạn như đất rừng, đất canh tác. Các loại đất này không được tự do chuyển nhượng mà chỉ được chuyển nhượng có điều kiện để hạn chế việc mua đi bán lại trong thời gian ngắn làm lộn xộn thị trường.

Giới đầu cơ nhà đất nhận định, quy định này làm hạn chế khả năng chuyển nhượng bất động sản, nhưng không có tác dụng là bao khi cơn sốt đang lên cao trào. Người ta sẵn sàng mua bán trao tay, hoặc chỉ bằng các giấy uỷ quyền để chuyển nhượng nhà đất.

Bộ Xây dựng đã có báo cáo gửi Thủ tướng về thực trạng mua bán bất động sản tại một số khu vực đang xem xét quy hoạch Hà Nội đặc biệt là các huyện Thạch Thất, Ba Vì, Quốc Oai, Thường Tín... ở phía Tây thành phố. Để bình ổn thị trường bất động sản, nhất là tại các khu vực đang xem xét quy hoạch Thủ đô, Chính phủ đã sẽ triển khai sớm nhiều biện pháp. Trong đó có việc thông tin tới toàn xã hội về lộ trình hình thành, triển khai các đồ án quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư để người dân nắm bắt thông tin.

Bộ trưởng Nguyễn Xuân Phúc, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ trong cuộc họp báo ngày 1/6 truyền đạt: Thủ tướng yêu cầu các ban, ngành chức năng phải phối hợp với các tỉnh, thành phố tiến hành kiểm tra, giám sát chặt chẽ tình hình tăng giá đất và nhà ở, nhất là ở khu vực Hà Nội và một số thành phố lớn, khắc phục tình trạng giá đất và nhà ở tăng đột biến trong thời gian vừa qua. Các cơ quan chức năng phải kiên quyết, ngăn chặn kịp thời, xử lý các trường hợp đầu cơ, gây ra tình trạng khan hiếm giả và tung tin đồn nhằm đẩy giá nhà đất lên cao để trục lợi. Thủ tướng cũng yêu cầu các bộ, ngành liên quan đánh giá và đưa ra được những giải pháp hữu hiệu bình ổn thị trường bất động sản; yêu cầu NHNN giám sát chặt hơn tình trạng cho vay bất động sản, tránh tình trạng bong bóng trên thị trường này.

Minh Châu