Huy động vốn đầu tư bất động sản - giải pháp vốn

Nhanh chóng giải phóng hiện tượng “tiền tệ hoá”, thay thế đó là các giải pháp nhằm tạo ra cơ chế, định chế chuyển tiếp có tính dài hạn “tài chính hoá” phù hợp với xu thế chung của quốc tế, đảm bảo sự ổn định và phát triển thị trường bất động sản.

Theo ông Phạm Thanh Hưng - Tập đoàn bất động sản Thế kỷ mới (CENGROUP) các đối tượng khác nhau có nhu cầu về bất động sản khác nhau. Chỉ tính riêng nhu cầu nguồn vốn đối với nhà ở, theo dự báo tới năm 2020 cần tới 1.300 triệu m2 nhà ở. Trung bình đơn giá nhà bán kiên cố là 1,6 triệu đồng/m2 vì thế vốn huy động cần tới 2 triệu tỷ đồng (130 tỷ USD). Cũng theo ông Hưng, mỗi năm cần tới 100 triệu m2 nhà ở mới tương đương mức vốn cần là 160.000 tỷ (10 tỷ USD).

Vốn từ đâu?

Các nguồn vốn cung cho BĐS Việt Nam hiện gồm từ ngân sách nhà nước, các định chế tài chính tín dụng, nguồn vốn từ các công ty đầu tư, kinh doanh BĐS, nguồn từ các hộ gia đình và nguồn từ vốn đầu tư nước ngoài. Vốn từ ngân sách nhà nước cấp chủ yếu dành cho các đối tượng chính sách xã hội. Từ năm 2003-2005 trung bình nhà nước chi 150-200 tỷ/năm. Đến 2006-2007 nguồn vốn hạn hẹp thông qua quỹ phát triển nhà ở 100-200 tỷ; 2008-2009 do chính xã hội hoá nhà ở với các chương trình ưu đãi khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở vốn huy động từ các thành phần kinh tế chiếm khoảng 97% nên nguồn sử dụng ngân sách giảm nhiều. Nguồn vốn từ các định chế tài chính – là nguồn cung cấp chính cho thị trường vốn BĐS. Năm 2005, dư nợ là 53,437 tỷ đồng và phần trăm tổng dư nợ là 10,53%, đến 2009 dư nợ 150.000 tỷ đồng, phần trăm tổng dư nợ là 10,05%. Các năm 2006-2007 các ngân hàng TM phát hành trái phiếu và cổ phiếu tăng vốn phần lớn đổ vào thị trường BĐS dẫn đến việc cạnh tranh cho vay để giải ngân. Đến 2008, Chính phủ siết chặt tín dụng BĐS, đặc biệt là vay ngắn hạn nên chủ yếu chỉ còn nợ trung và dài hạn.

Trong khi đó, người dân Việt Nam, đặc biệt là người miền Bắc có thói quen tích cóp như gửi tiết kiệm, mua vàng, đô la... dành xây nhà, hoặc huy động từ kiều hối. Năm 2006 giá trị vốn trong dân đổ vào BĐS là 4,8 tỷ USD, 2007 là 5,6 tỷ USD; năm 2008 lên đến 8 tỷ USD và 2009 là gần 6 tỷ USD.

Theo số liệu từ Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), nếu năm 2006 vốn FDI đổ vào BĐS chỉ 480 triệu USD thì năm 2007 là 4,7 tỷ USD với 28 dự án. Sự bất thường tiếp tục gia tăng khi 7 tháng đầu năm 2008 vốn FDI đăng ký là 45,2 tỷ USD trong đó đầu tư vào BĐS chiếm tới 51% và sự gia tăng này diễn ra đồng thời với thị trường BĐS trong nước đang đóng băng ở mọi phân khúc như BĐS du lịch, nhà ở cho người thu nhập thấp và cả BĐS cao cấp. Cả năm 2008 đạt 64 tỷ USD và trong đó BĐS chiếm 23,6tỷ USD tương đương 36,8% tổng FDI cả năm. Tới năm 2009 đạt khoảng 21,4 tỷ USD và BĐS chiếm 7,6 tỷ USD tương đương 35,5% tổng FDI 2009.

Đối với tổ chức, DN, ở Việt Nam có tới 95% và DN nhỏ và vừa nên vốn lưu động hạn hẹp, vốn cố định rất nhỏ và tài sản không đáng giá. Trong khi đó, đối với nhà đầu tư kinh doanh cá nhân, vốn nhàn rỗi khá nhiều và có hiểu biết về thị trường BĐS cũng như các kênh đầu tư. Bên cạnh đó, diễn biến của thị trường chứng khoán năm 2006-2007 đã tạo ra những thay đổi ngoài mong đợi cho thị trường BĐS. Năm 2007, huy động được 90.000 tỷ thông qua thị trường chứng khoán, gấp 25 lần so với năm 2006 và tổng mức vốn hoá thị trường đạt 40% GDP. Đến năm 2008, đạt tới 225.000 tỷ và 2009 là 669.000 tỷ tương đương 40.6% GDP.

Lựa chọn kênh huy động

TS. Vũ Đình Ánh Viện NCKH Thị trường Giá cả cho biết thị trường BĐS Việt Nam đang biến động lớn về giá, cung cầu trong khi thiếu tính công khai minh bạch nên chịu tác động của tin đồn. Nhiều lúc tin đồn còn chính xác hơn cả tin công bố chính thức như xu thế chung là giá BĐS tiếp tục tăng. Cung BĐS luôn trong trạng thái thiếu và cầu dường như vô tận theo đó thị trường trở thành siêu lợi nhuận. Các nhà đầu tư “lướt sóng” vốn chỉ hoạt động mạnh trên thị trường chứng khoán không bỏ lỡ cơ hội tìm hiếm các khoản siêu lợi nhuận trong ngắn hạn này. Vì thế có tới gần 80% các giao dịch trên thị trường là phi chính thức.

Theo TS. Trần Kim Chung, CIEM có nhiều kênh cấp vốn cho DN BĐS và thị trường BĐS như; thứ nhất, tín dụng từ các ngân hàng TM; thứ hai hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng; thứ ba, tiết kiệm BĐS; thứ tư, trái phiếu, cổ phiếu BĐS; thứ năm, quỹ đầu tư (trong đó đặc biệt có quỹ dầu tư tín thác BĐS – Real Estate Investment Trust – REIT); thứ sáu, kênh đầu tư từ các nhà đầu tư tiềm năng và thứ bảy, là kênh đầu tư từ nước ngoài.

Cũng theo TS. Chung, giải pháp hiện nay cần thực hiện là nhanh chóng giải phóng hiện tượng “tiền tệ hoá”, thay thế đó là các giải pháp nhằm tạo ra cơ chế, định chế chuyển tiếp có tính dài hạn “tài chính hoá” phù hợp với xu thế chung của quốc tế, đảm bảo sự ổn định và phát triển thị trường trong các giai đoạn tiếp theo. Một trong nhiều giải pháp là cần hình thành và phát triển các dạng hình quỹ đầu tư phát triển BĐS. Chỉ khi thị trường BĐS có được sự tài trợ của các loại hình quỹ tài chính thì Việt Nam mới có được thị trường BĐS được tài chính hoá và đó là giai đoạn của thị trường BĐS phát triển.

Kim Phượng