Phân khúc căn hộ chung cư trước áp lực giảm giá

Năm 2010, phân khúc thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội đón nhận thêm một lượng lớn nguồn cung với hơn 5000 căn được chào bán trong quý I/2010. Với lượng cung lớn nay khiến cho thị trường phân khúc căn hộ chung cư đang dần trở nên bão hoà.

Nguồn cung ngày càng nhiều

Số lượng các căn hộ được các chủ đầu tư tung ra thị trường trong thời gian vừa qua rất đa dạng và phong phú, từ các căn hộ giá rẻ cho tới cao cấp, từ phía tây thành phố cho tới phía đông và khu vực Cầu Giấy. Trung tuần tháng tư vừa qua, Indochina Land tiếp tục đưa vào thị trường 207 căn hộ của tổ hợp Indochina Plaza Hanoi - quận Cầu Giấy, Keangnam Hanoi Landmark Tower bán tiếp 20% trong tổng số 918 căn hộ của dự án đang được xây dựng trên đường Phạm Hùng.

Nhiều nhất phải kể đến các căn hộ của Tập đoàn Nam Cường, đầu tháng 4 Nam Cường đã thực hiện việc huy động vốn đợt tiếp theo cho 116 căn hộ thuộc Khu đô thị mới Cổ Nhuế- huyện Từ Liêm. Trong thời gian tới, tập đoàn này sẽ bán tiếp 400 căn hộ thuộc Khu đô thị Dương Nội - quận Hà Đông.

Mặc dù số lượng căn hộ tung ra thị trường trong giai đoạn này không nhiều như thời điểm cuối năm 2009 nhưng khách hàng đã có nhiều sự lựa chọn hơn, chính vì thế người mua trở nên thận trọng hơn. Trong tổng số 116 căn hộ chào bán ở Khu đô thị mới Cổ Nhuế, Tập đoàn Nam Cường mới bán được vài chục căn. Giá tăng - khởi điểm ở mức 1.300USD/m2 so với 900USD/m2 cách đây một năm - chỉ là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc người mua kém mặn mà. Sâu xa hơn, những diễn biến trên thị trường căn hộ trong mấy tháng gần đây đang khiến người mua thận trọng hơn.

Đứng trước tình hình này nhiều chủ đầu tư đã quyết định dừng bán nhằm đợi thị trường ổn định trở lại. Ông Nguyễn Mạnh Huy, phòng kinh doanh của Tập đoàn Nam Cường cho biết, hiện nay một số toà nhà của Nam Cường tại khu đô thị Dương Nội đang trong quá trình hoàn tất có thể chào bán nhưng do tình hình thị trường có nhiều biết động nên ban lãnh đạo Tập đoàn quyết định ngừng bán nhằm đợi thị trường ổn định trở lại thì mới tiếp tục bán.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia hoạt động trong lĩnh vực BĐS, thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, có rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp, đầu tư ngắn hạn. Chính tình trạng này đã khiến cho nhu cầu của thị trường không phản ánh một cách trung thực. Việc “lướt sóng” căn hộ không mang lại nhiều hiệu quả như thời gian trước đây là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến phân khúc thị trường căn hộ chững lại.

Hiện nay, vẫn còn không ít những nhà đầu tư bị kẹt hàng do không bán được. Điển hình nhất là những người chen chân mua căn hộ ở Dương Nội hay Indochina Plaza cuối năm ngoái nhằm lướt sóng đành “ngậm ngùi” đóng tiền góp vốn theo tiến độ vì không tìm được người mua.

Các chuyên gia BĐS cho rằng, phân khúc thị trường căn hộ ở Hà Nội đang đi theo vết xe đổ của thị trường TP HCM hơn 2 năm về trước. Tình trạng xếp hàng mua căn hộ tại Nam Cường không khác gì tình trạng xếp hàng mua căn hộ ở các dự án Phú Mỹ Hưng và The Vista nhưng sau đó đã nhanh chóng nguội đi do lượng cung căn hộ tăng lên nhanh chóng. Trong năm qua, không ít các dự án ở thành phố này phải giảm giá, nhưng cái thời “vừa bung hàng đã hết” không còn nữa. Hầu như không có dự án căn hộ nào ở TPHCM bung hàng trong năm qua bán được hết hàng cho đến thời điểm này. Lượng cung căn hộ trong năm nay, theo dự báo của CB Richard Ellis, lên đến 30.000 căn, cao gấp 3 lần so với năm 2009 - tạo nên những áp lực không nhỏ lên các chủ đầu tư ở TPHCM.

Áp lực giảm giá

Theo ước tính của công ty CB Richard Ellis, năm nay Hà Nội dự kiến sẽ có thêm khoảng 8.500 căn hộ mới được tung ra thị trường. Đó là chưa kể những dự án đã tung hàng ra thị trường trong năm ngoái nhưng chưa bán hết và tiếp tục bán tiếp trong năm nay như Usilk City hay Dolphin Plaza. Thị trường đã chuyển từ người bán sang người mua, và vì thế người mua cũng không vội vàng khi đặt bút ký hợp đồng. Con số này sẽ tạo nên áp lực ngày càng lớn đối với các chủ đầu tư, đồng thời đây cũng được xem là thời điểm thuận lợi để nhấn chìm cơ hội lướt sóng căn hộ của các nhà đầu tư ngắn hạn. Nhiều người tin rằng giá căn hộ sẽ tiếp tục hạ nhiệt

Áp lực ngày càng lớn đang đè nặng lên các chủ đầu tư nhưng trên thực tế, chưa có chủ đầu tư nào ở Hà Nội công bố giảm giá mạnh như ở TPHCM, nhưng bằng cách này hay cách khác, một số nhà đầu tư đang tìm cách giảm giá bán để thu hút khách hàng. Mới đây, Tập đoàn Nam Cường công bố sẽ bán khu căn hộ CT7 - Lê Văn Lương Residentials với giá thấp nhất khoảng 14 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với giá của những căn hộ thuộc cùng dự án được tung ra thị trường hồi cuối năm ngoái.

Tuy nhiên, những căn hộ mới này chỉ được hoàn thiện mặt ngoài, còn những chi tiết hoàn thiện bên trong như sàn nhà hay trang thiết bị điện, vệ sinh không có. Chưa biết nỗ lực hạ giá bán này của Nam Cường có thành công hay không, nhưng động thái này cho thấy bán căn hộ - dù ở giá gốc - ở Hà Nội cũng bắt đầu khó khăn hơn - giống với tình trạng hiện nay tại thị trường TPHCM.

Trong cuộc họp báo mới đây, ông Peter Ryder, Tổng giám đốc Indochina Land, cũng thừa nhận rằng, với một dự án cao cấp như Indochina Plaza có giá bán từ 2.900 - 3.300USD/m2, ông cũng không hy vọng việc bán tiếp căn hộ tại dự án này sẽ diễn ra nhanh chóng như thời điểm cuối năm ngoái vì thị trường đã khó khăn hơn. Là nhà môi giới bất động sản và cũng mong muốn dự án mình tư vấn bán hàng được nhanh, nhưng ông Matthew Powell, ( cong ty nao? bo sung them sau) cũng phải nói rằng: “Đã đến lúc người mua nên chú ý đến đầu tư dài hạn mà không nên cố gắng dự đoán sự trồi sụt của thị trường trong ngắn hạn để kiếm lời tức thì”.

Lương Tuấn