Bất động sản:Hút nhà đầu tư mới

“Thị trường bất động sản có thể sẽ thu hút thêm một lượng lớn nhà đầu tư, những người phải tìm kênh đầu tư mới sau khi các sàn vàng đóng cửa theo quyết định của Thủ tướng Chính Phủ”. Đó là nhận định của Matthew Powell, Giám đốc chi nhánh Hà Nội, Công ty TNHH Savills Vietnam.

Văn phòng cho thuê khủng hoảng thừa cung trong 4 năm tới

Đó là dự báo dựa trên cơ sở phân tích thị trường bất động sản của Savills Vietnam, những mảng như căn hộ để bán, văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ, khách sạn và bất động sản bán lẻ đều đang trong trạng thái biến động tăng.

Có lẽ với tốc độ xây dựng và đầu tư khá ồ ạt với sự xuất hiện thêm của hai tòa nhà văn phòng mới là Hanoi Tourism Tower (quận Hoàn Kiếm) và Sky City Tower (Quận Đống Đa) bổ sung thêm 17,600 m2 diện tích văn phòng vào nguồn cung nên giá thuê bắt đầu giảm. Tuy nhiên, trong các loại văn phòng cho thuê hạng A,B,C mặc dù được phân bố trên 10 quận của thành phố song chỉ có loại C là đạt kết quả tốt nhất, trong khi văn phòng loại B thì giảm tới một nửa còn loại A tăng không đáng kể. Văn phòng hạng C dự đoán tiếp tục tăng bởi tác động của Quy định “cấm sử dụng chung cư vào mục đích cho thuê văn phòng” đã có hiệu lực. Công suất thuê trung bình của thị trường văn phòng trong quý I đạt mức 85%, tăng nhẹ khoảng 2% so với quý trước và tương đương với mức tăng đạt được trong quý 3 2009. Trong khi đó, giá thuê văn phòng trên tất cả các hạng vẫn tiếp tục xu hướng giảm, thấp hơn 3,6% so với quý 4 2009, đạt khoảng 27 USD/m2/tháng.

Trong 4 năm tới, khoảng 1,9 triệu mét vuông văn phòng từ 120 dự án dự kiến sẽ có mặt trên thị trường, dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung. Ước tính khu vực quận trung tâm thành phố chỉ chiếm khoảng 5% lượng cung mới này. Với thực trạng chậm tiến độ thi công và khó khăn trong giải phóng mặt bằng sẽ kéo theo những dự án này sẽ ra thị trường muộn hơn dự kiến.

Giá thuê văn phòng sẽ tiếp tục xu hướng giảm nhưng cũng có thể phục hồi trong vòng 12 – 16 tháng. Thị trường văn phòng kỳ vọng sẽ hồi phục và đạt mức tăng trưởng ổn định trong khoảng từ cuối 2010 cho đến nửa đầu 2011.

Xu hướng đầu tư căn hộ theo hợp đồng góp vốn

Hầu hết nhà đầu tư vào căn hộ để ở đều có tâm lý mua theo hợp đồng góp vốn. Cái lợi của phương thức này là người mua sẽ mua sát nhất với giá gốc, được trả tiền nhiều lần, giảm áp lực trả một lần khoản tiền lớn, và nếu để ở hay bán đều được thỏa mãn tâm lý hài lòng, tiện dụng.

Anh Nguyễn Hồng Uy, nhà đầu tư bất động sản cho biết, với lượng cung lớn càng khó có sự lựa chọn để đầu tư theo kiểu “ăn nhanh” như mong muốn. Vì thế, các nhà đầu tư nhỏ lẻ thực sự đạng dè dặt trong giai đoạn biến động này.

Thực tế, cho thấy toàn thị trường sơ cấp có số lượng giao dịch thành công thấp hơn so với quý trước. Khoảng 1.200 căn hộ đã được bán trong quý 1 2010, chiếm 2/3 nguồn cung sơ cấp. Trong quý trước, số lượng căn hộ đã bán được là khoảng 1.460 căn. Thị trường tại các quận Gia Lâm, Thanh Xuân và Đống Đa hoạt động tốt với 100% nguồn cung đã được bán trong quý 1 2010. Xin lưu ý rằng phần lớn số căn hộ tại những dự án bắt đầu bán chính thức trong quý này ở các quận Gia Lâm và Thanh Xuân đã được bán theo hình thức hợp đồng góp vốn trước khi được chào bán chính thức. Tại thị trường thứ cấp, Hoàng Mai là quận duy nhất có giá chào thứ cấp bình quân giảm nhẹ trong quý 1 2010. Giá chào thứ cấp ở 10 quận/ huyện khác đều tăng từ 2% đến 12% so với quý trước.

Nhu cầu về nhà ở hiện vẫn cao. Hà Nội có diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp nhất cả nước (7 - 7,5 m2/ người), so với diện tích nhà ở bình quân đầu người cả nước là 18,6 m2/ người. Hơn nữa, nhu cầu nhà ở còn được thúc đẩy bởi các yếu tố như phong cách sống đang thay đổi, dân số và tốc độ đô thị hóa cũng như thu thập bình quân đầu người tăng và cấu trúc gia đình thay đổi. Hà Nội đang mở rộng về phía Tây có thể thu hút nguồn cầu cho căn hộ về khu vực này của thành phố.

Tuy nhiên, thực tế, thị trường sơ cấp quý I/2010 đã có 15 dự án đang bán với tổng cung 1.816 căn hộ. Trong đó quận Cầu Giấy chiếm thị phần cao nhất (36%). Nhiều người ngạc nhiên là đi vào một ngõ ngoằn nghèo không thể nhớ đường tới địa điểm nhà ở trong quận để mua nhà đất cũng có giá tới 80 triệu- 100 đồng/mét vuông. Cạnh đó, quận Hoàng Mai cũng có tới ần 22% và Từ Liêm là 18% thị phần.

Tin vui cho những nhà đầu tư là thị trường sơ cấp trong quý 2/2010 có thể nhận thêm một nguồn cung mới khoảng 1.990 căn hộ từ 7 dự án. Nửa sau của năm nay có thể có nguồn cung mới gần 2.000 căn từ 9 dự án. Ngoài ra, ước tính sẽ có ít nhất khoảng 10.900 căn hộ sẽ bước vào thị trường vào năm 2011. Bên cạnh đó, một lượng cung chưa xác định từ các khu đô thị mới cũng sẽ gia nhập thị trường trong tương lai. Kinh tế Việt Nam đang có những dấu hiện phục hồi và dự báo sẽ được hồi phục trong giai đoạn 2010 - 2011, điều này có thể thúc đẩy nhu cầu về căn hộ trong tương lai gần.

Kim Phượng