Bất động sản: Ém thông tin vì lợi nhuận

Không chỉ vì căng thẳng trong quan hệ cung cầu mà thị trường Bất động sản (BĐS) liên tục chuyển từ sốt nóng sang lạnh và ngược lại. Thiếu minh bạch thông tin là nguyên nhân chủ yếu khiến thị trường này méo mó.

Cơ quan quản lý, nhà đầu tư, lẫn người tiêu dùng đều muốn có một thị trường lành mạnh để bảo đảm sự ổn định và an toàn. Nhưng mục tiêu chung đó chưa biết bao giờ mới thành hiện thực, khi thông tin thiếu minh bạch, bị lợi dụng để đạt được lợi nhuận.

Thị trường kém minh bạch

Tính minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá thấp, chỉ số minh bạch thấp nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Nói công bằng, thì Việt Nam cũng có nhiều cố gắng nâng cao tính minh bạch, cải thiện các quy định về sở hữu tài sản. Cá nhân và tổ chức nước ngoài được phép mua căn hộ tại Việt Nam từ tháng 1/2009; Việt kiều được phép mua và sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại Việt Nam từ 1/9/2009... Nhà đầu tư có thể xin phê duyệt quy hoạch tổng thể đồng thời với việc xin cấp giấy phép đầu tư và quyền sử dụng đất; rút ngắn khoảng thời gian giữa quá trình xét duyệt cấp giấy phép đầu tư và trước khi bắt đầu kinh doanh từ 18-24 tháng xuống còn 9-12 tháng...

Tuy có những bước tiến, nhưng so với các nước trong khu vực, thì thị trường BĐS Việt Nam vẫn kém minh bạch và ở trình độ sơ khai, khi so sánh với với Singapore - nước trong khu vực có độ minh bạch cao. Theo đó, Sở Giao dịch chứng khoán Singapore thiết lập rất tốt chỉ số ghi lại hiệu quả hoạt động của chứng khoán bất động sản; Cơ quan Tái phát triển đô thị của Singapore (URA) cập nhật thông tin hàng quý về cung - cầu - vốn và giá trị thuê của tất cả các loại bất động sản bao gồm khách sạn, công nghiệp, bán lẻ, văn phòng và nhà ở; Sở Giao dịch chứng khoán Singapore ứng dụng phương thức quản trị doanh nghiệp và công khai tài chính hiệu quả và đã được chuẩn hóa theo các tiêu chuẩn quốc tế. Trong quá trình giao dịch Singapore luôn có sẵn thông tin cho công chúng về bất động sản cho thuê hoặc bán; thường xuyên kiểm tra tính chuyên nghiệp của người môi giới và nhà cung cấp dịch vụ; phí dịch vụ, phí quản lý và chi phí nợ rõ ràng.

Thị trường kém minh bạch còn thể hiện ở chỗ, ngay chính các thông tin đưa ra cũng mâu thuẫn. Hồi đầu năm Công ty CBRE Việt Nam, lượng căn hộ chào bán trong quý 4/2009 tăng gấp 2 lần so với quý trước, với 11 dự án được chào bán khoảng 4.800 sản phẩm. Trong khi đó Công ty Savills Việt Nam. Vì theo khảo sát của Savills Việt Nam, trong quý 4/2009, thị trường tiếp nhận 5.500 sản phẩm mới. Về nguồn cung căn hộ từ nay đến năm 2012, trong khi CBRE Việt Nam công bố dự kiến số lượng căn hộ đưa ra khoảng 60.000, thì Savills Việt Nam cho biết chỉ có khoảng 50.000 căn hộ được đưa ra trong giai đoạn này. Ông Adam Bury, Trưởng phòng nghiên cứu thị trường và tư vấn CBRE Việt Nam, hiện nhiều giao dịch trên thị trường BĐS thường là giao dịch ngầm, trong khi việc thống kê chỉ dựa trên những dự án công bố.

Thiếu cơ chế đầu tư an toàn

TS Trần Kim Chung, Trưởng ban Nghiên cứu chính sách đầu tư - Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đã đưa ra các kiến nghị giải pháp chính sách minh bạch hóa thị trường bất động sản. Theo đó, Việt Nam cần nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về thông tin bất động sản.

Bộ Xây dựng đã đưa ra giải pháp bắt buộc các công ty khi bán nhà đất phải thông qua các sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, hầu hết các sàn giao dịch lập lên chỉ để có hình thức, những sản phẩm BĐS qua sàn chỉ chiếm khoảng 20-30%. Phần giao dịch qua sàn nhiều khi chỉ làm cho có vẻ minh bạch, người có nhu cầu không thể trông chờ mua được nhà đất qua các sàn giao dịch này.

Trong khi đó, nhu cầu mua sắm nhà ở và đầu cơ BĐS rất lớn dẫn đến khách hàng chấp nhận rủi ro cao. Giám đốc kinh doanh một công ty địa ốc tại TP.HCM nói rằng, hiện có đến 90% các dự án có vấn đề về pháp lý, nhưng họ thường không công bố điều này. Các công ty khi làm dự án đều vay tiền ngân hàng hoặc huy động nên phải trả lãi. Để một dự án hoàn thành các thủ tục pháp lý, ít nhất phải mất từ 2-3 năm. Gánh nặng lãi vay, và cả tâm lý hám lợi, nhiều doanh nghiệp đã xây dựng dự án khi chưa hoàn thành giấy phép, thậm chí bán nhà đất trước khi pháp lý hoàn thành. Những điều này có thể đưa đến rủi ro cho khách hàng như trường hợp dự án Adonis (Huyện Bình Chánh, TP.HCM) xảy ra năm 2009 là một điển hình.

Thông tin hâm nóng thị trường thời gian qua là việc Bộ Xây dựng cho phép góp vốn vào các dự án BĐS không quá 70% giá trị. Tuy nhiên, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc phân tích chiến lược của công ty bất động sản Jones Lang LaSalle Việt Nam cho rằng, các nhà đầu tư nhỏ lẻ là hãy thận trọng trong việc góp vốn ra thị trường. Hiện nay, trên thị trường đang tồn tại phổ biến một hình thức góp vốn cho những dự án chưa hoặc sắp hình thành để đổi lại quyền được mua căn hộ, mua nhà đất trong dự án góp vốn đó. Đây là hình thức đầu tư gây rủi ro cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ bởi không ít trường hợp góp vốn nhưng lại là cổ đông không có tên đối với dự án đó.

Thực tế, khi dự án thực sự “có vấn đề” nhà đầu tư vội vàng đòi lại tiền, thì chủ đầu tư đã mất khả năng thanh toán. Bộ Xây dựng và các nhà quản lý không thể thoái thác tránh nhiệm, bởi những nhà đầu tư nhỏ lẻ là những nhà đầu tư thiếu thông tin, thiếu kỹ năng trong phân tích. Do vậy, các cơ quan chức năng cần có những động thái để hạn chế những hoạt động này, đồng thời phải tạo một hành lang pháp lý để những người đầu tư có những cơ chế an toàn.

Lợi nhuận chi phối sự minh bạch

Đối với thị trường BĐS, thông tin đa chiều, từ các cơ quan quản lý, chủ đầu tư, công ty tiếp thị... rất quan trọng đối với người dân cũng như nhà đầu tư. Người dân đang “đói” thông tin về những dự án sắp và đang được xây để họ có điều kiện tiếp cận, tìm hiểu. Chính vì mù mờ thông tin mà khách hàng buộc phải đi vòng vèo nhiều con đường khác nhau, qua nhiều khâu trung gian, đẩy giá nhà đất tăng cao. Doanh nghiệp đầu tư thiếu tiềm lực lẫn người môi giới đều được hưởng lợi vì sự tù mù của thông tin, huy động vốn dễ dàng, bán hàng giá cao, nên họ không có động lực để minh bạch thông tin.

Hiện nay, nhiều công ty tiếp thị bất động sản vin vào nhiều lý do nên họ chưa thông tin đầy đủ hoặc chưa chuẩn xác về các dự án. Điều đó cũng lý giải vì sao các doanh nghiệp tiếp thị bất động sản có uy tín tại Việt Nam hiện nay chủ yếu vẫn là của nước ngoài.

Minh Châu