Thị trường BĐS Hà Nội: “Bong bóng” ngày càng lớn

Đó là ý kiến của nhiều chuyên gia khi đánh giá về thị trường BĐS hiện nay. “Cơn bão” giá nhà đất tác động mạnh nhất ở Hà Nội, cuốn theo không ít người vào vòng xoáy, thổi căng “bong bóng” giá và tất yếu quả bóng này sẽ vỡ. Khi đó phần thiệt thòi chắc chắn sẽ thuộc về những người chậm chân, thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông…

Kênh đầu tư siêu lợi nhuận

Sau khi bản kế hoạch chi tiết về quy hoạch thủ đô Hà Nội được đưa ra lấy ý kiến người dân, tình trạng sốt đất ở các khu vực được cho là sẽ quy hoạch bắt đầu với tốc độ chóng mặt. Theo khảo sát của PV Vietnam Business Forum giá đất nhiều khu vực cạnh đường Láng - Hòa Lạc đã tăng ít nhất hai lần. Giá đất mặt đường ở xã Sài Sơn (huyện Quốc Oai) trước tết nguyên đán chỉ vào khoảng từ 10- 15 triệu đồng/m2 thì nay đã lên đến 30 triệu đồng/m2 cũng khó mua. Một số vị trí đẹp trên trục đường Láng - Hòa Lạc, giá đất đều ở ngưỡng xấp xỉ 100 triệu đồng/m2, tăng gấp từ 3 đến 4 lần so với cùng thời gian này năm ngoái.

Không chỉ ở Quốc Oai, mà rất nhiều nơi ở Hà Nội lên cơn sốt về giá đất. Đất nhà vườn (diện tích 140m2, đang xây thô) của Hapulico tại quận Thanh Xuân lên tới 140- 150 triệu đồng/m2, tăng gần gấp đôi so với thời điểm trước Tết Nguyên đán. Khu vực Ba Vì, nơi dự báo được quy hoạch là trung tâm hành chính quốc gia, có tốc độ tăng giá đất nhanh nhất. Theo khảo sát, đất mặt đường liên xã tại Ba Vì có giá dao động từ 2- 2,5 triệu đồng/m2, đất mặt đường nhựa có giá khoảng từ 3- 4 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất ở thời điểm trước Tết Nguyên đán chỉ vài trăm nghìn/m2, nhiều người dân đang gom đất để chờ giá tăng.

Bong bóng BĐS sắp “nổ”

Đánh giá về thị trường BĐS hiện nay, GS. TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng: “Thị trường BĐS Hà Nội có chiều hướng sôi động trong tháng qua là do một bộ phận người dân Hà Nội có tiền nhàn rỗi đổ đi đầu tư khi tình hình kinh tế vĩ mô dần ổn định. Tuy nhiên, với sức tăng quá nóng như hiện nay, người mua cần phải hết sức thận trọng. Bởi thực tế, đất Hà Nội mới chỉ sốt cục bộ ở một số khu vực phía Tây, Tây Hồ, Gia Lâm và chưa thực sự ổn định. Người dân không nắm được thông tin đổ xô đi mua lại càng làm giá đất tăng bất thường”.

Theo Tổng Cục Thống kê Hà Nội, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 5 của Hà Nội tăng ở mức 0,41% so với tháng trước. Trong đó, tăng mạnh nhất có nhóm hàng nhà ở, điện nước, chất đốt và vật liệu xây dựng, tăng 1,77% so với tháng trước và hơn gấp 4 lần so với chỉ số giá tiêu dùng nói chung.

Một số chuyên gia BĐS nhận định: Mức tăng giá đất quá nóng hiện nay ở một số nơi thuộc Hà Nội do nhiều nhà kinh doanh tìm cách làm khan hàng - thổi giá. Đây là chiêu tạo cơn sốt ảo của giới đầu cơ nhằm trục lợi. Hiện nay, rất nhiều người tin rằng, giá đất sẽ tiếp tục tăng nên đua nhau đi mua, dẫn đến người bán thổi “bong bóng” giá, mang lại lợi nhuận khổng lồ cho các nhà đầu cơ. Nhưng ngược lại, nếu thị trường không tiếp tục phát triển nữa thì bong bóng nhà đất sẽ nổ, khi đó hậu quả sẽ rất nặng nề. Không loại trừ sắp tới, sẽ có một cơn tháo chạy, trong đó phần thiệt thòi chắc chắn sẽ thuộc về những người chậm chân, thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông. Bởi lẽ, khác với các cơn sốt nhà đất những năm trước đây, năm nay, BĐS chỉ sốt cục bộ, tập trung chủ yếu ở Hà Nội. Ngay ở Hà Nội, giá đất tăng chóng mặt cũng có ở một số nơi theo quy hoạch mới, còn ở các nơi khác, thị trường trầm lắng, nhất là nhà ở các khu chung cư cũ, sau cơn sốt vào năm ngoái, nay bán chẳng ai mua.

Cần quản lý thị trường minh bạch và chặt chẽ

Theo đánh giá cuối tuần qua của Tổ chuyên gia liên ngành Ban Chỉ đạo Trung ương về nhà ở và thị trường BĐS, giá BĐS ở Việt Nam diễn biến phức tạp, khó kiểm soát và quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, mức độ phát triển của nền kinh tế, cũng như vượt quá xa giá trị thực tế của BĐS. Khảo sát thực tế tại Hà Nội, chi phí đầu tư chung cư cao tầng (20- 25 tầng, theo mặt bằng giá cuối năm 2009) chỉ vào khoảng 16,7 triệu- 17,5 triệu đồng/m2. Trong khi trên thị trường, giá của loại chung cư này được giao dịch phổ biến ở mức từ 28- 32 triệu đồng/m2.

Các chuyên gia trong tổ chuyên gia liên ngành cho rằng, sự khan hiếm hàng, việc thả nổi giá BĐS và hiện tượng đầu tư theo phong trào là nguyên nhân chính đẩy giá BĐS lên cao. Mặt khác, do thiếu các thông tin để tiếp cận BĐS, nên khách hàng đã chấp nhận mua với mọi điều kiện và mọi mức giá. Chính vì các lý do này mà các chuyên gia đã chính thức đề nghị Chính phủ cần quản lý thị trường BĐS chặt chẽ và minh bạch.

Các chuyên gia khuyến cáo: Trên thế giới, để đánh giá mức độ rủi ro trong đầu tư BĐS, người ta dùng tỷ số giữa tiền mà một gia đình phải trả mỗi tháng cho việc vay mua nhà so với mức thu nhập hằng tháng của gia đình đó. Tỷ lệ bình quân và cũng là mức độ hợp lý của một gia đình trung lưu trên thế giới là 1/3, có nghĩa là một phần ba thu nhập hàng tháng để đầu tư cho nhà ở. Trong khi đó theo số liệu thống kê gần đây, khoảng 80% thu nhập của người dân Việt Nam được đầu tư vào nhà ở. Như vậy, khoản đầu tư cho nhà ở tại Việt Nam quá lớn và như vậy phản ánh một mức độ rủi ro trong đầu tư BĐS cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ.

Các chuyên gia về BĐS cũng kiến nghị các cơ quan chức năng của Nhà nước nên công khai minh bạch mọi thông tin về thị trường BĐS. Thực tế, người dân nắm bắt thông tin về nhà đất vẫn chủ yếu qua kênh báo chí, thiếu thông tin chính thức từ các cơ quan quản lý nhà nước và không mang tính tổng thể, thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS phục vụ cho công tác chỉ đạo điều hành để ổn định thị trường. Trước những cơn “sốt” BĐS, các ngành chức năng chưa thể hiện được vai trò điều tiết, bình ổn thị trường.

Lương Tuấn