Cơn sốt đầu cơ đất phía tây Hà Nội

Cơn sốt nhen nhóm từ cuối năm trước, được thúc đẩy bởi thông tin về quy hoạch thủ đô 2030-2050 đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản Hà Nội. Những khu vực chưa đô thị hoá, cách xa trung tâm thành phố, có hạ tầng, cũng được mua đi bán lại, giá cả tăng từng ngày.

Quy hoạch Hà Nội còn đang vấp phải nhiều sự chỉ trích vì tính thiếu thực tế, các nhà quản lý còn đang nhiều ý kiến tranh luận, thì dân đầu cơ đã đi trước một bước, đất đai được thu gom, thổi giá, tung tin, mua đi bán lại. Nhà nhà mua đất, người người mua đất khiến giá cả đội lên từng ngày và cơn sốt có nguy cơ hình thành bong bóng.

Chợ nhà đất họp dưới gốc đa

Chuyện nghe tưởng đùa, nhiều sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp còn hoạt động èo uột, nhưng nhiều chợ nhà đất đã mọc lên ở các điểm nóng về đất đai. Không chỉ giá đất trong dân tại các huyện Thạch Thất, Quốc Oai... tăng chóng mặt mà cả những dự án biệt thự nhà vườn cũng nhanh chóng được lập ra, chia nhỏ đất vườn, đất thuê 50 năm thành lô, thành thửa đất thổ cư để hốt bạc. Có chợ họp ngay dưới gốc đa, và những bà cụ ngồi nhai trầu, tay cầm sổ đỏ.

Cứ bám vào “Trục Tâm linh” Láng Hoà Lạc, người ta đổ xô đi mua đất. Chỉ năm trước nghe Thiên Đường Bảo Sơn còn thấy xa, thì nay như một cột mốc để tính toán mua bán. Sôi động nhất là đất thổ cư, sổ đỏ trong các Yên Bài, Yên Bình (Thạch Thất); Đa Phúc, Sài Sơn (Quốc Oai), tiến lên tận chân núi Ba Vì, được đề xuất là trung tâm hành chính quốc gia trong tương lai. 1 sào (360m2) đất thổ cư ở xã Yên Bài cách đây vài tuần được giao dịch hơn 200 triệu đồng thì nay lên ngót nghét cả tỉ đồng mà vẫn khó tìm. Dù thời điểm này vẫn chưa có cơ quan chức năng nào khẳng định là trung tâm hành chính có được chuyển về Ba Vì và có đặt tại xã Yên Bài hay không.

Không chỉ đất “xịn” đủ sổ đỏ, thổ cư, đất rừng, đất 50 năm, đất nông nghiệp 20 năm... tất cả đều có thể giao dịch, chỉ có điều giá rẻ hơn mà thôi. Người mua biết rất rõ mua bán loại đất này nhiều rủi ro, vì trong nhiều trường hợp không thể sang tên sổ đỏ được, người mua chỉ có được giấy viết tay của người bán, không được xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Trong nhiều trường hợp, họ thu được lợi nhuận vì lướt sóng, sang tay cho người khác, nhưng cũng không hiếm trường hợp rủi ro vì đất thuộc diện quy hoạch, hoặc bị lừa đảo, người bán đã bán mảnh đất cho nhiều người và họ rơi vào cuộc chiến đòi tiền gian nan, phần nhiều thua thiệt.

Một hướng khác cũng sốt nóng không kém là dọc đường 32 Hà Nội – Sơn Tây. Đoạn Cầu Giấy, đi Nhổn, Trạm Trôi... đang được mở rộng nhanh chóng vì là công trình trọng điểm kỷ niệm 1000 năm Thăng Long - Hà Nội. Tiến độ làm đường cũng nhanh như diễn biến cơn sốt đất. Trên địa bàn huyện Từ Liêm, giá đất tăng chóng mặt. Bên cạnh thông tin Từ Liêm sắp được nâng cấp lên quận, thì việc đầu tư hạ tầng khiến địa bàn này trở nên hấp dẫn với nhiều dự án đô thị mới. Xã Xuân Phương là một điểm nóng về đất đai, cả xã như một công trường xây dựng hối hả. Dọc theo đường 70, giá đất tăng chóng mặt. Đất thổ cư sổ đỏ trong làng, không có đường ô tô, chưa có nước sạch, giá bán trên dưới 30 triệu/m2. Xuân Phương không quá xa để ở, và người mua cũng hy vọng hạ tầng, điện nước được cải thiện nhanh chóng vì ăn theo khu đô thị mới Vân Canh rộng tới 1500 ha do Tập đoàn Đầu tư phát triển nhà và đô thị làm chủ đầu tư. Tuy nằm trên địa bàn huyện Hoài Đức, nhưng dự án Vân Canh được giới đầu cơ đặc biệt quan tâm, giá được đẩy lên từ 30 – 36 triệu/m2 đất biệt thự. Và một vị lãnh đạo Tập đoàn thừa nhận: Chúng tôi không dám ra hàng trong thời điểm điểm sốt nóng này. Bán thấp như giá tính toán không ổn, mà bán theo giá thị trường thì quá cao.

Những khu đất vàng thuộc Đại Mỗ, An Khánh... giá đã đẩy lên 50 – 60 triệu đồng/m2, toàn thuộc “cá mập” – những nhà đầu tư lắm tiền. Cơn sốt và siêu lợi nhuận từ đất đai đã khiến những người không thực sự có tiền cũng nhảy vào thị trường. Họ nhắm đến những loại đất ít tiền hơn, đất phần trăm, đất nông nghiệp, đất dịch vụ. Tại xã An Khánh (Hoài Đức) đất dịch vụ (đất nông nghiệp được Nhà nước thu hồi và trả lại 10% cho dân để làm dịch vụ) tại đây tăng với tốc độ phi mã. Một hồ sơ bán đất dịch vụ chỉ có một cái giấy biên nhận viết tay, một giấy xác nhận diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi có đóng dấu của “quan xã” là đã có thể giao dịch được trên thị trường. Mảnh đất dịch vụ thôn An Thọ, vì là thôn được thí điểm chia đất đầu tiên của xã An Khánh, đang được giao dịch lên tới hơn 30 triệu đồng/m2 dù chưa xác định được vị trí số lô, số thửa. Đất ở thôn Yên Lũng cũng được giao dịch với giá hơn 15 triệu đồng/m2. Từ 5 năm nay, việc chia đất dịch vụ ở xã này vẫn lình sình vì dự án đã quá tay lấy lẹm vào phần phải trả lại cho dân, nên đất đến giờ vẫn thiếu. Chưa biết người mua những hồ sơ tiền tỷ như thế có chắc nhận được đất không?

Nhưng dù sao đất dịch vụ cũng còn được đánh giá là tương đối ít rủi ro, một xuất 50m đất ở phường Đồng Mai – Hà Đông được giao dịch 700 – 800 triệu đồng. Nếu nhận được đất, thì người mua sẽ có một khoản đầu tư không tệ.

Dòng tiền nóng vào bất động sản

Cứ có cơn sốt là có tiền đổ vào hòng thu lợi nhuận, trên thị trường bất động sản cũng tương tự thị trường chứng khoán, mặc dù Ngân hàng Nhà nước có chủ trương không khuyến khích các NHTM đổ tiền vào các thị trường này. Giới phân tích khẳng định, chính luồng vốn đầu tư ngắn hạn tạo ra cơn sốt, "bong bóng trên thị trường. “Xu thế chung là giá nhà đất tăng liên tục, cung về nhà đất luôn ở trạng thái thiếu trong khi cầu thì dường như vô tận. Vì vậy, thị trường nhà đất có thể tạo ra lợi nhuận rất cao. Thế nên các nhà đầu tư “lướt sóng” vốn chỉ hoạt động mạnh trên thị trường chứng khoán đã không bỏ lỡ cơ hội tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận lĩnh vực này” - TS Vũ Đình Ánh, Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả chỉ rõ tại hội thảo Giải pháp về vốn cho thị trường bất động sản tổ chức ngày 14-5.

Bất động sản cũng đang được mua bán theo phong trào như mua chứng khoán hồi năm 2007. Người người mua đất nhà nhà mua đất, tranh mua tranh bán, tạo nên thị trường sôi động và sốt nóng.

Vốn nóng có thể huy động từ người thân, bạn bè, hùn hạp đổ vào mua đất. Vốn nóng có thể là nguồn vay NH, thế chấp nhà đất, vay với mục đích khác, nhưng lại đổ tiền vào “lướt sóng” bất động sản. Vốn nóng có thời hạn vài tháng đến dưới một năm, có những giai đoạn nguồn vốn nóng còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn, tạo ra những cơn sốt trên thị trường nhà đất, đồng thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng” trên thị trường. Đặc điểm quan trọng nhất của nguồn vốn nóng là tham gia vào thị trường rất nhanh, song cũng có thể rút ra khỏi thị trường rất nhanh.

Nguy hiểm hơn, nhiều người đã vay tín dụng đen, hoặc vay NH lãi suất cao để mua đất. Đây là tín dụng có rủi ro cao. Mặt khác, nguồn vốn lại mang tính chất đầu cơ cao. Cơn sốt dựa trên nguồn tiền như thế, có thể nóng rất nhanh và nguội cũng rất nhanh. Những người chót “ôm bom” sau cùng sẽ là thảm bại, khi mua đất theo phong trào, chôn vốn và bị lãi suất vốn vay đè bẹp. Đó là kết cục chung của các cơn sốt và tình trạng đầu cơ quá mức.

Minh Châu