Ưu tiên chủ đầu tư

Trong báo cáo giải trình vừa gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng vẫn bảo vệ chính kiến của mình khi cho rằng, việc chủ đầu tư được phép bán 20% quỹ nhà ở không qua sàn giao dịch BĐS là hoàn toàn hợp lý. Dù còn nhiều ý kiến khác nhau về vấn đề này, nhưng một thực tế ai cũng dễ dàng nhận ra là: quy định này sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp xây dựng có thêm nhiều thuận lợi trong việc huy động vốn.

Sẽ nảy sinh tiêu cực

Theo quy định của Bộ Xây dựng, để đảm bảo tính công khai, minh bạch cho thị trường BĐS, tất cả các dự án khi chào bán phải được thông qua sàn giao dịch. Những dự án, căn hộ nếu đem bán trước khi lên sàn đều vi phạm Luật kinh doanh BĐS.

Tuy nhiên, mỗi dự án BĐS thường phải huy động một lượng vốn rất lớn. Không phải doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS nào cũng có đủ năng lực tài chính để tự thực hiện. Nếu không huy động vốn từ nguồn lực bên ngoài, doanh nghiệp khó có thể hoàn thành dự án theo quy định. Xuất phát từ lý do khách quan đó, Bộ Xây dựng đã có tờ trình số 103/TTr-BXD gửi kiến nghị Chính phủ với nội dung: Cho phép doanh nghiệp không giao dịch qua sàn tới 20% quỹ nhà ở trong mỗi dự án.

Tờ trình này của Bộ Xây dựng đã khiến nhiều người lo ngại vì sẽ có nhiều tiêu cực có thể nảy sinh khi doanh nghiệp có đến 20% quỹ nhà ở không phải lên sàn. Bởi nếu có trong tay 20% quỹ nhà ở mỗi dự án, chủ đầu tư sẽ ung dung bán cho nhiều mối quan hệ, nhiều đối tượng khác nhau. Tất nhiên, 20% quỹ nhà này sẽ được chuyển nhượng qua nhiều cầu. Tiêu cực từ đó phát sinh. Nói cách khác, mục tiêu tăng cường tính công khai, minh bạch cho thị trường BĐS sẽ càng trở nên xa vời.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, việc giao dịch 100% qua sàn như hiện nay mà vẫn còn mang nặng tính hình thức. Điều này càng đúng hơn khi các sàn giao dịch lại của chính chủ đầu tư. Vì thế, quy định như trên của Bộ Xây dựng không những làm gia tăng tính thiếu minh bạch mà còn làm méo mó thêm thị trường BĐS- vốn đã thiếu thông tin trầm trọng như hiện nay. Hệ quả tất yếu là người có nhu cầu mua nhà thực sự để ở sẽ bị hạn chế hơn trong việc tiếp xúc với sản phẩm giá gốc.

Quy định trên của Bộ Xây dựng cũng bị nhiều người phản đối khi cho rằng, quy định này nếu được ban hành thì chỉ có lợi cho chủ đầu tư chứ không mang lại lợi ích thiết thực cho phía người tiêu dùng. Chủ đầu tư cần huy động vốn thì phải tuân thủ theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, như: huy động từ ngân hàng, phát hành cổ phiếu, trái phiếu… Nếu huy động từ nhà đầu tư thứ cấp cũng chỉ làm cho thị trường càng trở nên khó kiểm soát mà thôi.

Tạo điều kiện cho chủ đầu tư

Trước nhiều ý kiến đưa ra, Bộ Xây dựng đã có Báo cáo giải trình bổ sung số 38/BXD-QLN gửi Thủ tướng Chính phủ.

Lý giải về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam - Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, quy định trên được ban hành nhằm tránh tình trạng lách luật, bán nhà ở không qua sàn giao dịch BĐS như hiện nay, đồng thời tạo điều kiện để các doanh nghiệp huy động vốn được từ các đối tác kinh doanh của mình. Thực tế, một dự án muốn thành công cần phải có một lượng vốn rất lớn. Vì vậy, quy định này được ban hành sẽ tạo điều kiện cho chủ đầu tư có thể huy động vốn được sớm hơn, góp phần đưa dự án hoàn thành đúng tiến độ và đẩy nhanh nguồn cung ra thị trường. Quy định trên không có gì bất ổn. Điều quan trọng là phải kiểm soát làm sao để không bị thất thu thuế, không trái với luật và những quy định hiện hành.

Theo quan điểm của Bộ Xây dựng, trong quá trình đầu tư kinh doanh BĐS, các doanh nghiệp đều có nhu cầu được bố trí một tỷ lệ nhà ở nhất định trong mỗi dự án cho cán bộ, công nhân viên của doanh nghiệp. Làm như vậy, người lao động sẽ yên tâm công tác, hoặc có thể phân chia cho các đối tác tham gia góp vốn kinh doanh nhà ở để thuận lợi hơn trong việc huy động vốn. Tất nhiên, theo quy định trên, chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa 20% số lượng nhà ở theo hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư, chứ không phải chủ đầu tư được phép bán nhà ở cho các tổ chức, cá nhân không qua sàn. Nghĩa là 80% số nhà ở còn lại vẫn phải thực hiện theo quy định.

Lương Tuấn