Nhận dạng nguồn vốn “nóng” trên thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường có sức hấp dẫn đặc biệt đối với các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước, nhất là thị trường BĐS ở một nước đang phát triển với tốc độ tương đối cao như Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, thị trường Việt Nam luôn có những đợt sóng “nóng-lạnh”, và rất khó nhận dạng được nguồn vốn ra vào thị trường nhậy cảm này.

Phóng viên VIB Forum đã có cuộc trao đổi với TS. Vũ Đình Anh - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả (Bộ Tài chính).

Ông có thể nhận xét đôi nét về đặc điểm nguồn vốn trên thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian qua?

Trong thực tế ở Việt Nam (và ở nhiều nước khác, kể cả các nước phát triển như Mỹ trước khủng hoảng toàn cầu 2008-2009 hay đang phát triển như Trung Quốc hiện nay), bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng” thông thường có thời hạn vài tháng đến dưới 1 năm) cũng đổ vào thị trường BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung - dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường BĐS, tạo ra những cơn sốt nóng trên thị trường BĐS, đồng thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng” trên thị trường BĐS. Những hiện tượng này làm gia tăng rủi ro trên thị trường tài chính, cả thị trường tài chính chính thức và phi chính thức. Đặc điểm quan trọng nhất của nguồn vốn “nóng” là tham gia vào thị trường rất nhanh song cũng có thể rút ra khỏi thị trường rất nhanh. Vì vậy, việc quản lý đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS là rất quan trọng và cần thiết.

Có ý kiến cho rằng trong điều kiện kinh tế ở Việt Nam việc kiểm soát nguồn vốn này rất khó, chính vậy, khiến cho thị trường liên tục rơi vào “nóng-lạnh”. Ông nhận định vấn đề này ra sao?

Thị trường BĐS, nhất là thị trường BĐS Việt Nam hiện nay biến động rất lớn, cả về giá cả, cung và cầu, trong khi thiếu tính công khai minh bạch nên chịu tác động của tin đồn, kể cả tin đồn nhiều khi chính xác hơn cả tin được công bố chính thức lẫn tin đồn thất thiệt, nhưng xu thế chung là giá cả BĐS tăng liên tục, thậm chí tăng gấp vài lần đến vài chục lần sau một thời gian không dài, cung BĐS luôn ở trạng thái thiếu trong khi cầu BĐS dường như “vô tận”, theo đó, thị trường BĐS có thể tạo ra lợi nhuận rất cao, nhiều khi là siêu lợi nhuận. Vì vậy, các nhà đầu tư “lướt sóng” vốn chỉ hoạt động mạnh trên thị trường chứng khoán không bỏ lỡ cơ hội tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận trong ngắn hạn này.

Thực tế cho thấy, mặc dù đã có nhiều cố gắng song vẫn có tới trên dưới 80% các giao dịch trên thị trường BĐS là phi chính thức do: sản phẩm BĐS thiếu căn cứ pháp lý; qui hoạch không ổn định, qui hoạch “treo” còn phổ biến; thủ tục hành chính và pháp lý quá rườm rà phức tạp nhưng quản lý đất đai nói chung, kinh doanh giao dịch BĐS nói riêng lại chưa chặt chẽ để xảy ra rất nhiều vi phạm trong lĩnh vực này; thu thuế phí từ giao dịch BĐS chưa phù hợp với thực tế thị trường.

Yếu điểm của nguồn đầu tư BĐS đang lộ nhiều bất cập ở tính rủi ro, thiếu minh bạch, thưa ông?

Các nguồn vốn trung - dài hạn (thường là chính thức) không đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của thị trường BĐS Việt Nam đang trong cơn khát vốn. Cho đến nay, nguồn vốn trung - dài hạn chủ yếu cung cấp cho thị trường BĐS là: vốn tín dụng trung -dài hạn cho các doanh nghiệp và dự án BĐS, song nguồn vốn này chịu áp lực bởi các qui định về tín dụng cho vay BĐS, về cho vay thế chấp BĐS và xử lý tài sản thế chấp bằng BĐS cũng như những hạn chế trong khả năng huy động vốn trung - dài hạn của các NHTM và các định chế tài chính của Việt Nam; vốn kinh doanh của các doanh nghiệp - song do phần lớn các doanh nghiệp Việt Nam có qui mô vừa và nhỏ nên nguồn lực này còn rất hạn chế, hơn nữa, sự tham gia của các doanh nghiệp lớn vào thị trường BĐS lại bị phân tán bởi sự “co kéo” các nguồn vốn và tính thiếu chuyên nghiệp trong đầu tư vào BĐS. Vốn đầu tư nước ngoài, cả trực tiếp và gián tiếp (kể cả nguồn từ người Việt Nam ở nước ngoài) đang có xu hướng tăng lên trong mấy năm gần đây, tuy vậy nguồn vốn này chỉ tập trung vào một vài phân khúc thị trường BĐS như du lịch, văn phòng chung cư cao cấp, khách sạn nhà hàng, trung tâm thương mại…và chưa xác lập xu hướng ổn định cần thiết... Trong khi đó, việc đa dạng hoá các nguồn vốn trung - dài hạn cho thị trường BĐS như hình thành các dạng quĩ đầu tư BĐS, chứng khoán hoá BĐS,… vẫn chưa được triển khai. Để bù đắp sự thiếu hụt nguồn lực tài chính này, thị trường BĐS phải trông cậy vào nguồn vốn “nóng”, cả chính thức và phi chính thức.

Nguồn lực tài chính trong dân cư Việt Nam rất lớn song hệ thống tài chính chính thức chưa thu hút được do tác động của tính ổn định kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá,…) trong khi các kênh đầu tư hấp dẫn, các sản phẩm tài chính chính thức còn thiếu, các định chế đầu tư BĐS tập trung hầu như chưa có nên một phần không nhỏ nguồn lực tài chính trong dân cư được huy động đầu tư vào thị trường BĐS, kể cả dưới hình thức nguồn vốn “nóng”, vừa không thể kiểm soát được, vừa tiềm ẩn nguy cơ rủi ro tài chính và bất ổn xã hội rất lớn.

Thưa ông, để hạn chế những tác động nguồn vốn “nóng” trên thị trường BĐS, cần có giải pháp nào?

Có thể nói, nguồn vốn “nóng” đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam hội tụ cả các điều kiện chủ quan và khách quan cần và đủ để phát triển. Chính vì vậy, không thể đơn thuần ngăn cấm nguồn vốn “nóng” đổ vào thị trường BĐS dựa vào những rủi ro mà nó đem lại bằng các biện pháp hành chính hay pháp lý, trong khi những cơ sở tồn tại khách quan hay môi trường hoạt động của nó vẫn đã, đang và sẽ tồn tại. Vấn đề là tìm ra biện pháp quản lý nguồn vốn ngắn hạn đầu tư vào thị trường BĐS để giảm thiểu những rủi ro tiềm ẩn gắn liền với nó. Một trong những biện pháp đầu tiên là phải nhận dạng được các nguồn vốn “nóng” tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam hiện nay. Vì vậy, cần có các qui định quản lý tài chính chặt chẽ để kịp thời ngăn chặn loại nguồn vốn “nóng” này đổ vào thị trường BĐS. Một trong những biện pháp khả thi là qui định các luồng vốn đầu tư vào BĐS (cả ngắn hạn cũng như trung -dài hạn) phải thông qua hệ thống tài chính chính thức (tương tự như qui định liên quan tới giao dịch trên thị trường chứng khoán chính thức hiện nay) để quản lý và giám sát hiệu quả hơn, đồng thời cũng tạo cơ sở để ngăn chặn và xử lý những vi phạm trong hoạt động giao dịch liên quan tới BĐS, kể cả các hoạt động lừa đảo hay rửa tiền.

Xin cảm ơn ông!

Hải Hằng