Từng bước lành mạnh hoá thị trường BĐS

Vừa qua, UBND TP. Hà Nội đã ra quyết định số 26/2010/QĐ - UBND nhằm sửa đổi, bổ sung, thay thế một số điều của Quy định tạm thời về quản lý đầu tư xây dựng và kinh doanh các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Trước nguy cơ nguồn vốn của các nhà đầu tư cả trong lẫn ngoài nước chỉ tập trung vào thị trường BĐS, điều này sẽ có những ảnh hưởng tiêu cực tới các khu vực sản xuất kinh doanh khác.

Thực tế hiện nay đang diễn ra tình trạng chủ đầu tư “lách luật” nhằm huy động vốn của các nhà đầu tư thứ cấp cho dự án của mình, điều này khiến chủ đầu tư chỉ cần bỏ ra một khoản tiền không lớn vẫn có thể tiến hành các hoạt động xây dựng. Quyết định số 26/2010/QĐ- UBND chỉ rõ “Đối với dự án đô thị mới, dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên, chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu tham gia vào dự án không nhỏ hơn 20% tổng mức đầu tư toàn dự án. Đối với các dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu tham gia vào dự án không nhỏ hơn 15% tổng mức đầu tư dự án”.

Quyết định cũng chỉ rõ, tổng mức đầu tư dự án bao gồm chi phí tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chi phí xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào như giao thông, cấp thoát nước, điện sinh hoạt, chiếu sáng công cộng….

Mặc dù quyết định được đưa ra trong thời điểm không còn quá sớm so với sự phát triển của thị trường BĐS trong suốt thời gian qua nhưng động thái này cũng được nhiều chuyên gia đánh giá cao và đặt nhiều hy vọng vào việc kiềm chế tình trạng nhà nhà buôn bán BĐS đang nở rộ trong hoàn cảnh hiện nay. Việc siết chặt dòng vốn đổ vào thị trường BĐS là bước đi cần thiết sau khi Thủ tướng Chính phủ đưa ra chỉ đạo hồi đầu tháng 6 về việc Ngân hàng Nhà nước và các ban ngành liên quan đánh giá lại những biến động trên thị trường BĐS, trong đó đặc biệt chú ý tình trạng tín dụng nhằm tránh tạo ra nguy cơ bong bóng.

Lợi nhuận thu được khi kinh doanh trong lĩnh vực BĐS tại thị trường Việt Nam là rất lớn nên từ người dân đến các tổ chức trong nước, các tổ chức nước ngoài đều tham gia vào thị trường này khiến cho thị trường phát triển thiếu tính định hướng, khó kiểm soát và gia tăng tình trạng “bong bóng” thị trường. Theo thống kê, nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS lớn nhất hiện nay là tín dụng ngân hàng, sau đó mới đến hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng, đầu tư nước ngoài và cuối cùng là huy động từ khách hàng…

Theo kết quả thống kê của Vụ Chính sách tiền tệ (Ngân hàng Nhà nước), tính đến hết tháng 5, tổng dư nợ cho vay BĐS của hệ thống ngân hàng là 192.000 tỷ đồng, tăng 4,54%, bằng khoảng một nửa so với mức tăng trưởng tín dụng chung (8%). Tỷ trọng tín dụng cho vay BĐS chiếm khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng.

Việc một lượng tiền lớn từ ngân hàng đổ vào thị trường BĐS, bên cạnh đấy là sự tham gia nhiệt tình của các tổ chức, các nhân đã làm mất cân đối trong việc đầu tư phát triển kinh tế, sự phát triển mất cân đối giữa các thành phần kinh tế sẽ có những ảnh hưởng tiêu cực đến sự cơ cấu phát triển ngành.

Đa số người dân được hỏi đều cho biết họ sử dụng tiền nhàn rỗi của mình vào các hoạt động BĐS với hy vọng gia tăng tối đa lợi nhuận. Chính lối suy nghĩ này đã được các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS “lợi dụng”. Để hoàn thành một dự án họ có thể dễ dàng huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp thông qua các hợp đồng góp vốn. Thông qua hợp đồng này, chủ đầu tư "mượn" vốn của khách hàng để đầu tư, kinh doanh BĐS, đổi lại khách hàng được bảo đảm quyền mua, nhận chuyển nhượng BĐS. Mô hình kinh doanh đa cấp trên thị trường BĐS dự án đã hình thành, kéo theo nhiều hệ lụy đã ầm ĩ thời gian qua.

Mặc dù đã có nhiều “sự cố” xảy ra khi người dân đầu tư bất chấp mọi lời cảnh báo để đầu tư theo tin đồn như những dự án “ma” được các doanh nghiệp dựng lên nhằm trục lợi. Tuy nhiên, vấn đề không chỉ có vậy mà còn trở nên nghiêm trọng hơn khu vốn đầu tư xã hội tập trung quá mức vào BĐS đã triệt tiêu nguồn cung lẽ ra phải ưu tiên cho khu vực sản xuất, kinh doanh khác.

Việc tạo ra giá trị gia tăng từ thị trường BĐS đã vô hình dung “trói” các khu vực sản xuất kinh doanh khác, tạo ra nhiều “nút thắt” khác cho nền kinh tế. Chính vì thế quyết định không khuyến khích cho vay BĐS của Ngân hàng Nhà nước và quyết định 26 của UBND TP. Hà Nội được các nhà quản lý hy vọng sẽ là đối trọng để hạn chế tình trạng đầu tư tràn lan vào thị trường BĐS như hiện nay. Qua đó từng bước làm lành mạnh hóa thị trường, đưa hoạt động của thị trường BĐS đi vào quỹ đạo.

Lương Tuấn