Bất động sản và bài toán nguồn vốn dài hạn

Vốn dài hạn với thị trường bất động sản (BĐS) vốn là một đề tài muôn thuở nhưng để tìm ra một đáp án đúng thì vẫn là câu chuyện của tương lai. Chính vì thế, lâu nay, nguồn vốn này vẫn sống tạm và phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Mỗi khi ngân hàng siết chặt tín dụng đối với nguồn vốn này thì cả thị trường lại được một phen khốn đốn…

Cho phép thế chấp BĐS tại ngân hàng nước ngoài

Hiện nay, nguồn vốn cho hoạt động của thị trường BĐS đều xuất phát từ các nguồn như đầu tư của các doanh nghiệp trong nước, kiều hối, dòng vốn FDI, tiền từ phía người dân khi thực hiện các giao dịch mua các sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai, chứng khoán…

Tuy nhiên, thực tế cho thấy hiện nay, nguồn vốn từ các doanh nghiệp BĐS trong nước không thực sự mạnh, trong khi dòng vốn từ thị trường chứng khoán cũng không mang lại nhiều hy vọng khi thị trường này vẫn đang trong giai đoạn khá bế tắc.

Theo thống kê, nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS thì có tới 95% đến từ nguồn vốn trong nước, nguồn vốn FDI chỉ chiếm khoảng 3- 5%. Nguồn vốn trong nước thông qua các doanh nghiệp BĐS gồm người mua nhà góp vốn, tín dụng và thị trường chứng khoán. Trong đó, kênh huy động vốn từ người mua BĐS hình thành trong tương lai trong nhiều năm qua vẫn là một trong những kênh quan trọng của thị trường.  Lượng kiều hối mỗi năm đổ về Việt Nam ước khoảng trên 10 tỷ USD, trong đó có khoảng 20% đổ vào thị trường BĐS.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, so với thu nhập bình quân đầu người hiện nay thì giá các sản phẩm BĐS vẫn đang ở mức cao. Vì thế, việc huy động nguồn vốn từ người mua nhà có vẻ là một giải pháp thông minh bởi chi phí thấp nhưng rủi ro mang lại là rất lớn. Bởi theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 đã quy định quản lý rủi ro bằng hợp đồng mẫu và yêu cầu hoàn thành hạ tầng, nhưng đến năm 2014 khi Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi bổ sung them quy định về bảo lãnh của tổ chức tín dụng…nhưng thực tế vẫn khó thực hiện và tồn tại nhiều rủi ro cho người mua.

Hai nguồn vốn chính của thị trường BĐS hiện nay vẫn là nguồn tín dụng từ các ngân hàng thương mại và nguồn vốn từ người mua BĐS hình thành trong tương lai. Việc các doanh nghiệp BĐS phụ thuộc quá nhiều vào nguồn tín dụng ngân hàng đã khiến thị trường BĐS không ít lần rơi vào khó khăn, thậm chí phải trả giá.

Theo ông Võ, tỷ số lãi suất cho vay của Việt Nam hiện nay là khá cao. Ví dụ, giai đoạn 2009- 2020, lãi suất cho vay là 25%, bây giờ ít nhất cũng là 8- 10%, đây là mức khá cao so với các nước khác. Trong thời gian tới, tình trạng thiếu vốn trung và dài hạn sẽ vẫn tiếp tục diễn ra. Việc phụ thuộc quá nhiều vào chính sách tài chính, tiền tệ sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới sự phát triển của thị trường BĐS. Vì vậy, ông Võ cho rằng, nên cho phép thế chấp BĐS ở các ngân hàng nước ngoài.

Việc huy động vốn từ thị trường chứng khoán còn gặp nhiều hạn chế, bởi một mặt, thị trường này cũng đang gặp khá nhiều khó khăn, mặt khác có nhiều doanh nghiệp BĐS  vẫn chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán.

Với hình thức quỹ đầu tư BĐS, mặc dù đã có hành lang pháp lý nhưng thực tế mới chỉ có một số quỹ đầu tư BĐS nước ngoài hoạt động như nhà đầu tư nước ngoài nhưng hầu hết thua lỗ trong giai đoạn trước 2013.

Ông Võ đề xuất, cần quan tâm và đưa ra các giải pháp về vốn đối với thị trường BĐS, nghiên cứu đề xuất chứng khoán hóa vốn đầu tư và kiến nghị mở chính sách cho phép thế chấp bằng BĐS trong nước tại ngân hàng nước ngoài để tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn với lãi suất thấp, giảm chi phí huy động vốn.

Tại buổi hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường BĐS” mới được tổ chức tại Hà  Nội, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch CTCP  Đầu tư BĐS Toàn Cầu GP.Invest cũng đã đưa ra quan điểm của mình về những chính sách nhằm tạo nguồn vốn cho thị trường BĐS trong đó có cả phân khúc nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Theo ông Hiệp, hiện nay nguồn vốn để phát triển dự án BĐS thương mại chủ yếu từ 3 nguồn gồm: Nguồn vốn của chính các doanh nghiệp bất động sản (Chủ dự án), nguồn vốn ứng trước của khách hàng và nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Đối với phần lớn các dự án bất động sản thương mại, nguồn vốn phải trông cậy là nguồn tín dụng từ ngân hàng và các chính sách hoặc phương thức huy động tín dụng sẽ tác động mật thiết tới sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản.

Tăng cường cơ chế quản lý nguồn vốn

Ông Hiệp cho rằng, nguyên nhân đổ vỡ của thị trường BĐS trong giai đoạn vừa qua là do quy định cho phép sở hữu chéo giữa các các ngân hàng, giữa chủ đầu tư và ngân hàng dùng tiền mua nhà của người dân đi đầu tư không hợp lý. Đây là tình trạng chung của nhiều ông chủ và ngân hàng khi thị trường đang phát triển nóng.

Trong thời gian qua, nhiều dự án đã phải đắp chiếu vì thiếu vốn, thậm chí nhiều dự án phải sang tên, đổi chủ khiến cho thị trường càng trở nên rối loạn. Việc quản lý quá trình thực hiện quy định là doanh nghiệp phải có 20% vốn trên tổng số vốn đầu tư thì mới được cấp phép  còn quá lỏng lẻo. Nhiều doanh nghiệp thành lập các công ty con để lách luật theo hình thức này hoặc hình thức khác. Điều này dẫn đến nhiều rủi ro không chỉ cho hệ thống tín dụng, người mua nhà mà còn cả chủ đầu tư. Vì thế, ông Hiệp cho rằng, đây là hai yếu tố sống còn mà các cơ quan quản lý nhà nước phải đặc biệt quan tâm.

“Cần phải kiểm soát chặt chẽ thậm chí có thể cấm tình trạng sở hữu chéo giữa ngân hàng thương mại và chủ đầu tư các dự án BĐS, bởi đây chính là một trong những nguy cơ cao nhất dẫn đến vỡ tín dụng một khi ngân hàng thương mại sử dụng nguồn vốn huy động để đầu tư vào BĐS, nếu BĐS trầm lắng hoặc khủng hoảng thì số vốn của ngân hàng đó  sẽ bị mắc kẹt”, ông Hiệp phân tích.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng cần kiểm tra chặt chẽ việc cấp tín dụng cho các ngân hàng thương mại đối với các chủ đầu tư dự án phải thật đảm bảo an toàn. Các ngân hàng thương mại cần đưa ra các tiêu chí cho vay đối với doanh nghiệp BĐS. Với người mua nhà cũng nên xem xét lại định  hướng mục tiêu của Thông tư 36 để làm sao vẫn hạn chế được rủi ro của bong bong BĐS nếu có nhưng quyền lợi của người dân vẫn được đảm bảo.

Lương Tuấn