Dự thảo Thông tư 36 và những tác động đến thị trường bất động sản

Có hay không việc siết chặt van tín dụng đối với thị trường bất động sản (BĐS)  đang là câu hỏi lớn nhất thu hút được sự quan tâm của giới đầu tư BĐS trong giai đoạn này sau khi Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước vừa mới công bố. Theo đó, dự kiến giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và nâng cao hệ số rủi ro của các khoản phải đòi hỏi về BĐS từ 150% lên 250%.

Bước đi cần thiết?

Theo lý giải của Ngân hàng Nhà nước, để đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng đồng thời ổn định thị trường tài chính và hướng tới sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô, Ngân hàng Nhà nước có trách nhiệm đưa ra những cảnh báo khi nhận thấy những dấu hiệu mang tính rủi ro với mục đích đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định và lâu dài.

Theo số liệu của NHNN đến cuối năm 2015, ở khối ngân hàng thương mại nhà nước, khối đang chiếm trên 50% thị phần tín dụng toàn hệ thống, hệ số an toàn vốn (CAR) chỉ nhỉnh hơn mức quy định trên với 9,42%; hệ số CAR của khối ngân hàng thương mại cổ phần ở mức khá cao, với 12,74%. Do đó, để duy trì tỷ lệ này tối thiểu 9%, đồng nghĩa các ngân hàng phải duy trì tổng vốn cấp 1 và vốn cấp 2 ở phần tử số của công thức tính chỉ số CAR này ở mức cao lên hoặc cần phải hạn chế vay ra đối với lĩnh vực có độ rủi ro. Từ đó, cho thấy việc tăng vốn của các ngân hàng thì không phải lúc nào cũng thực hiện được ngay, và với thông điệp này của NHNN thì các ngân hàng cần tăng cường kiểm soát trong rủi ro cho vay đối với lĩnh vực BĐS nhằm duy trì chỉ số CAR trong quy định cho phép của NHNN.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, với hệ thống ngân hàng thương mại, nguồn vốn tín dụng đều là ngắn hạn. Nhưng nếu nguồn vốn này đem cho vay BĐS trung và dài hạn thì sẽ ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản. Vì thế, các ngân hàng thương mại dưới sự quản lý của NHNN phải được sự kiểm soát chặt khi dòng vốn chảy vào BĐS vì rủi ro tiềm ẩn lớn.

Theo bản Báo cáo kinh tế vĩ mô quý IV/2015 của Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR). Tính đến 30/11/2015, tín dụng BĐS đã tăng gần 20% so với đầu năm 2015 với trên 374.800 tỷ đồng. Điều này cho thấy nguy cơ tiềm ẩn về khả năng hình thành bong bóng tài sản có thể hình thành trong tương lai. Tính bền vững của thị trường BĐS có thể bị ảnh hưởng nếu việc điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng không phù hợp.

Chính vì thế, theo đại diện của NHNN, Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN có mục đích giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% xuống 40% và nâng  hệ số rủi ro của các khoản phải đòi hỏi về BĐS từ 150% lên 250%. Biện pháp này sẽ tăng cường khả năng kiểm soát rủi ro cho vay. Điều này không có nghĩa là nới lỏng hay siết chặt vốn tín dụng vào lĩnh vực này.

TS. Chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân cho rằng, vốn đầu tư vào BĐS của các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay có tới 70% trong đó là đi vay từ các ngân hàng, 30% còn lại là từ nhiều nguồn khác nhau. Nếu doanh nghiệp đó gặp khó khăn, ngân hàng không thẩm tra tốt và tiếp tục đầu tư vốn thì không khác gì đẩy thị trường tiếp tục rơi vào suy thoái. Vì thế, ông Nhân khẳng định, việc siết chặt tín dụng đối với thị trường BĐS lúc này là cần thiết. Quan động thái của NHNN phần nào cho thấy thị trường BĐS cần phải được chèo lái đi đúng hướng để tránh tình trạng bong bóng xảy ra thêm một lần nữa.

Tồn kho BĐS vẫn còn rất lớn, doanh nghiệp để tồn tại được buộc phải có nguồn vốn đủ mạnh để xử lý nguồn hàng này, về phía ngân hàng cũng cần phải đảm bảo tài sản của mình. Vì vây, NHNN tăng hệ số rủi ro cũng là để đảm bảo tính thanh khoản thị trường tốt đồng thời giảm nợ xấu cho thị trường.

Thanh khoản của thị trường sẽ bị ảnh hưởng

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, việc NHNN đưa ra dự thảo siết chặt tín dụng đối với BĐS là bước đi mang tính chất hiện thực hóa những gì sắp diễn ra bởi thực tế, đến thời điểm này, các ngân hàng thương mại cũng không còn nhiều vốn để cho vay mạnh như năm 2015. Điều này sẽ gây ra những khó khăn nhất định cho các doanh nghiệp BĐS và thị trường có thể sẽ hạ nhiệt trong năm 2016.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Công ty Savills Việt Nam cho rằng, nhu cầu về nhà ở của thị trường vẫn còn cao nhưng tính thanh khoản thì vẫn chưa có nhiều cải thiện do các ngân hàng siết van tín dụng vào BĐS. Do đó, lãi suất cho vay có khả năng sẽ tăng, thời hạn cho vay đầu tư mua nhà cũng sẽ ngắn lại.

TS. Lê Bá Chí Nhân dự đoán: “Nếu NHNN tăng hệ số rủi ro từ 150% lên 250% thì vốn đối ứng cũng sẽ tăng theo. Nếu dòng tiền đổ vào BĐS bị hạn chế thì nguồn cung cũng sẽ bị chững lại”.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư BĐS Việt An Hòa phân tích, room BĐS sẽ xuống thấp khi hệ số rủi ro điều chỉnh tăng từ 150% lên 250%. Khi đó, các doanh nghiệp BĐS rất khó vay vốn. Vì khi room tín dụng được kéo xuống thấp thì ngân hàng thường dành những ưu đãi này cho các doanh nghiệp có quan hệ tốt với họ. Các dự án mới cũng sẽ khó xuất hiện, doanh nghiệp thiếu vốn thì cũng khiến thị trường có ít hơn các sản phẩm tốt. Ngoài ra, những dự án BĐS hạng sang và nghỉ dưỡng sẽ khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng.

“Việc siết chặt tín dụng BĐS không chỉ khiến nguồn cung giảm, người mua nhà cũng giảm vì lãi suất tăng. Khi đó, tính thanh khoản của thị trường sẽ đi xuống, lợi nhuận của doanh nghiệp cũng sẽ bị ảnh hưởng”, ông Quang cho biết thêm.

Lương Tuấn