11:27:44 | 8/3/2016
Bất động sản trở lại là kênh hút vốn lớn từ vốn đầu tư nước ngoài, kiều hối, vốn ngân hàng cho đến các khoản tiền nhàn rỗi của người dân. Có lẽ đó là lý do mà thông tư 36 được Ngân hàng nhà nước dự thảo để đạp phanh sự hưng phấn quá đà của thị trường.
Bất động sản hút tiền lớn
Đỉnh cao của tín dụng bất động sản (BĐS) năm 2010 lên tới 23,5% tổng dư nợ toàn hệ thống, góp phần gây lên bong bóng bất động sản thời gian đó. Sau những chính sách siết nguồn vốn này, năm 2011 đã tụt xuống còn khoảng 11%. Tín dụng bất động sản năm 2012 tăng lên 14%, năm 2013 là 14,7%, và năm 2014 đạt 15,2%. Mức tăng trưởng tín dụng trung bình vào thị trường bất động sản giai đoạn 2012-2014 là 14-15%.
Tuy nhiên, câu chuyện năm 2015 đã khác. Báo cáo về thị trường bất động sản năm 2015 của Hiệp hội bất động sản TPHCM cho thấy tín dụng đổ vào bất động sản từ các ngân hàng đã tăng khoảng 18% trong năm 2015, cao hơn nhiều so với mức tăng hơn 15% của năm 2014. Tín dụng của ngân hàng đổ vào bất động sản năm 2015 đã tăng cao nhất trong 5 năm qua.
Công bằng mà nói, dòng vốn tín dụng đã đóng góp rất lớn cho sự hồi phục của thị trường BĐS. Góp thêm vào sự ấm áp của thị trường còn phải kể tới lượng kiều hối và dòng vốn đầu tư nước ngoài. Riêng tại TP HCM, thị trường BĐS lớn nhất nước, lượng kiều hối chuyển về TPHCM đạt 5,5 tỉ đô la Mỹ, bằng 38,69% kiều hối của cả nước, trong đó tỷ lệ kiều hối đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 21,6%. Nguồn vốn đầu tư FDI khoảng 22,76 tỉ đô la Mỹ, trong đó, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 2,32 tỉ đô la Mỹ (đứng hàng thứ 3 trong các lĩnh vực thu hút nhiều FDI).
Đặc biệt, cam kết lợi nhuận hấp dẫn đã lôi kéo dòng tiền đầu tư ồ ạt đổ vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Ông Nguyễn Quốc Khánh – Chủ tịch Liên minh G5 và Chủ tịch Công ty DTJ chuyên về tư vấn và phân phối bất động sản đánh giá: Sau một thời gian dài “ngủ đông”, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trỗi dậy mạnh mẽ trong năm qua, với các dự án mới ồ ạt chào bán. Nguồn cung lớn nhưng ấn tượng không kém là sức mua cũng rất khủng. Mặc dù giá bán cao ngất ngưởng, dao động từ 700.000 – 1,5 triệu USD nhưng hàng nghìn biệt thự nghỉ dưỡng đã được tiêu thụ trong năm qua.\
Thị trường cũng ghi nhận sự trỗi dậy của phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, năm 2015 chứng kiến sự bùng nổ trở lại của phân khúc cả về nguồn cung lẫn cầu. Nguồn cung lớn, chiếm thế áp đảo so với căn hộ bình dân, nhưng sức tiêu thụ cũng lớn không kém. Thanh khoản phân khúc này tăng gần gấp đôi so với năm trước.
Phanh gấp
Sau một thời gian dòng vốn NH chảy mạnh vào BĐS, NHNN đang xây dựng dự thảo thông tư sửa đổi, bổ sung một số điểm của Thông tư 36, quy định các giới hạn, tỷ lệ an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Điểm đáng chú ý nhất là quy định giảm mạnh tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn từ mức 60% hiện nay xuống còn 40% và tăng hệ số rủi ro của “Các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250%. Đây là một quy định kỹ thuật, khi điều kiện cao hơn, chi phí cho vay liên quan cao hơn, có thể ảnh hưởng tới thị trường.
Sau thời gian bùng nổ tín dụng BĐS, năm 2010 với Thông tư 13, hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản được nâng mạnh từ mức 150% lên 250%. Đây được xem là một “cú siết” đối với dòng vốn vào thị trường này, từng được xem là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào khó khăn. Cuối năm 2014, với Thông tư 36, tín hiệu rõ ràng và mạnh mẽ hơn thể hiện ở việc Ngân hàng Nhà nước giảm mạnh hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 250% xuống còn 150%.
Trước quan điểm phanh gấp của NHNN, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnRea) đã có văn bản gửi Thủ tướng, NHNN và các bộ ngành liên quan. Cơ quan này cho rằng việc giảm mạnh tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn từ mức 60% hiện nay xuống còn 40% và nâng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi trong cho vay bất động sản từ mức 150% hiện nay lên mức 250% không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS mà còn tác động xấu đến nhiều thị trường khác có liên quan và tác động xấu đến cả nền kinh tế.
VnRea cho rằng, thị trường BĐS hiện nay đang phát triển theo xu hướng tốt, bền vững, quản lý khá hiệu quả do rút kinh nghiệm từ các bài học trong quá khứ. Việc kiểm soát năng lực các doanh nghiệp bất động sản tốt hơn. VnRea nhận định dư nợ tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế đang ở mức hợp lý, khoảng 360 nghìn tỷ đến 380 nghìn tỷ trên tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng là 4 triệu tỷ đồng. Như vậy, tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng dưới 10%, trong khi đó, mức thông thường cần phải áp dụng các biện pháp hạn chế là khoảng 15%. VnRea kiến nghị NHNN chưa điều chỉnh Thông tư 36/2014 trong giai đoạn hiện nay.
Dự thảo sửa đổi thông tư 36 rất được các DN BĐS quan tâm. Ông Trần Như Trung, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Thương mại Thủ đô đánh giá: Việc giảm tín dụng và tăng hệ số rủi ro sẽ tăng chi phí vốn cho lĩnh vực này. Nếu hòa đồng toàn bộ vấn đề phát triển nóng của bất động sản thành một vấn đề, và chung một giải pháp thì không logic. Thị trường có phát triển nóng trong thời gian qua, nhưng không phải ở tất cả các phân khúc, không phải tất cả đia bàn. Trong lúc đó, nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận xã hội đang rất lớn. Nếu chúng ta giải quyết vấn đề như đã nêu thì có thể giảm được độ nóng của thị trường nhưng nhiều mục tiêu khác, nhiều dự án làm tốt, hiệu quả, cũng bị ảnh hưởng … thị trường kém phát triển là điều không ai mong muốn.
Lê Minh
03 - 08/3/2025
18-19/02/2025
Vishakhapatnam, Andhra Pradesh, Ấn Độ