Thị trường bất động sản Hà Nội: Những tín hiệu tích cực

Quý IV/2015 GDP tăng tới 7,01%, đây là quý có mức tăng trưởng cao nhất trong vòng 5 năm qua. Lạm phát được duy trì ở mức thấp. Tính đến tháng 12/2015, tổng FDI đạt 22,76 tỷ USD, tăng 12,5% theo năm. Trong đó, thị trường bất động sản (BĐS) đứng thứ 3 trong số các lĩnh vực thu hút FDI với 2,4 tỷ USD được đăng ký. Kết thúc Quý IV/2015 thị trường BĐS đã đạt được những con số rất ấn tượng, Tạp chí Vietnam Business Forum xin điểm qua những phân khúc nổi bật.

Phân khúc văn phòng

Với việc đưa vào sử dụng tòa nhà văn phòng hạng A 789 Tower tại quận Cầu Giấy với hơn 29.000m2 sàn đã nâng tổng nguồn cung cả hai hạng A và B lên tới hơn 1.150.000m2 (tăng 2,7% so với năm ngoái). Giá thuê trung bình của hạng A và B có giảm nhẹ. Cụ thể, giá thuê văn phòng hạng A trung bình giảm xuống còn 649,000 VNĐ/m2 /tháng (28.8 USD/m2 /tháng), giảm 3.3% theo quý và 5.2% theo năm, chủ yếu là do giá chào thuê thấp của dự án mới. Tương tự, giá thuê trung bình của các dự án hạng B cũng giảm xuống còn 398,000 VNĐ/m2 /tháng (17.7 USD/m2 /tháng), giảm 2.9% theo quý và 3.7% theo năm.

Điểm đáng chú ý nhất của phân khúc văn phòng trong Quý IV/2015 là sự cải thiện tỷ lệ trống chung của cả hai hạng giảm 1,2 điểm % xuống còn 12,7%, đạt được điều này là do tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng B tăng lên mức hơn 90%.

Bước sang năm 2016, theo kế hoạch sẽ có khoảng 18 dự án văn phòng mới hoàn thành, cung cấp cho thị trường khoảng 350.000m2 diện tích thuê mới. Các dự án này phần lớn nằm ở khu vực trung tâm và khu phía Tây với lần lượt là 57% và 42%. Một dự án nổi bật trong năm 2016 là TNR Tower nằm ở quận Đống Đa với diện tích cho thuê đạt 63,715 m2, chiếm 18% nguồn cung mới tăng thêm của năm 2016.

Phân khúc thị trường bán lẻ

Cuối năm 2015, phân khúc thị trường bán lẻ đón nhận hai trung tâm thương mại lớn gia nhập thị trường, cung cấp hơn 137.000m2 bán lẻ, nâng tổng nguồn cung bán lẻ lên 853.300m2, tăng 19.2% theo quý và 20.3% theo năm. Khu vực ngoài trung tâm vẫn chiếm tỷ lệ cao với gần 97%. Hoạt động bán lẻ cuối năm 2015 ghi nhận những tín hiệu tích cực. Tỉ lệ lấp đầy toàn thị trường tăng lần lượt 3% và 9% theo quý và theo năm, đạt ở mức 88%. Khu vực ngoài trung tâm tiếp tục ghi nhận tỉ lệ lấp đầy được cải thiện, tăng 3% theo quý và 6% theo năm, do tác động từ các dự án mới. Khu vực trung tâm giảm 2% tỉ lệ lấp đầy theo quý nhưng ổn định theo năm.

Giá thuê trung bình tăng 6.9% theo quý và 2.7% theo năm do giá thuê cao ở 2 dự án mới, đạt 920,700 VND/m2 /tháng (40.8 USD/m2/tháng). Giá thuê trung bình khu vực trung tâm vẫn ổn định theo quý, ở mức 2,280,000VND/m2/tháng (101 USD/m2 /tháng). Trong khi đó, giá thuê khu vực ngoài trung tâm tăng 9% theo quý, lên đến 873,000VND/m2 /tháng (38.7USD/m2/tháng)

Bước sang năm 2016, thị trường sẽ đón nhận hơn 250.000 m2 bán lẻ trong đó một phần năm nguồn cung đến từ các dự án thương mại Vincom tại quận Hoàn Kiếm, Cầu Giấy và Đống Đa. Một số lượng lớn dự án tương lai tập trung tại khu vực phía Tây thủ đô.

Theo Công ty BĐS Cushman & Wakefield, việc kí kết TPP và các hiệp định thương mại tự do khác sẽ thu hút lượng lớn các nhà bán lẻ vào Việt Nam trong thời gian tới, vì thế tăng sức cạnh tranh giữa doanh nghiệp trong và ngoài nước ở phân khúc này.

Phân khúc căn hộ để bán

Đây là phân khúc được ghi nhận là có nhiều chuyển biến nhất trong năm 2015 nói chung và Quý IV/2015 nói riêng. Chỉ tính riêng Quý IV/2015 thị trường đã đón nhận 7.550 căn hộ từ 30 dự án. Phân khúc hạng B vẫn chiếm lĩnh thị trường với 61% thị phần, tiếp đó là hạng C với 37% và hạng A ít hơn với 2%, nâng tổng nguồn cung sơ cấp trong quý lên gần 16.000 căn hộ.

Giao dịch trở thành điểm nhấn của phân khúc này so với toàn thị trường, tăng tới 154% so với cùng kỳ năm ngoái, với 58% số căn hộ bán được ở hạng B, 41% từ hạng C. Giá căn hộ hạng A tăng nhẹ 2% theo quý, nhưng giảm 6.3% theo năm, ghi nhận ở mức 52 triệu VND/m2 (2,305USD/m2). Giá trung bình hạng B ở mức 31 triệu VND/m2 (1,376USD/m2), giảm 4.3% theo quý và 7.3% theo năm. Giá trung bình hạng C tăng lên mức 17.1 triệu VND/m2 (760 USD/m2), tăng 8% theo quý và giảm 5.9% theo năm.

Theo dự báo của các chuyên gia, năm 2016 thị trường sẽ phục hồi mạnh cả về số dự án mở bán và tốc độ bán do sự cải thiện năng lực của chủ đầu tư và các chính sách hỗ trợ từ ngân hàng. Khu vực phía Tây được dự báo sẽ cung cấp lượng căn hộ nhiều nhất trong năm 2016. Trong năm tới, căn hộ hạng trung và vừa túi tiền sẽ tiếp tục thống lĩnh thị trường do khả năng thanh khoản cao. Các dự án hạng sang, tuy vậy, cũng sẽ được chú trọng để thu hút người mua nước ngoài và Việt kiều. Cùng với sự phục hồi của thị trường, cần có các biện pháp để ngăn ngừa hoạt động đầu cơ trở lại.

Phân khúc căn hộ dịch vụ

Đây là phân khúc ít có sự thay đổi nhất của thị trường BĐS. Hiện tại toàn thị trường Hà Nội có 12 dự án hạng A và 21 dự án hạng B, cung cấp tổng cộng hơn 3,500 căn hộ cho thị trường. Hạng A vẫn chiếm phần lớn nguồn cung với gần 1,950 căn hộ, chiếm 56%. Các căn hộ dịch vụ chủ yếu tập trung ở các quận Ba Đình và Tây Hồ, lần lượt chiếm 27% và 25% tổng nguồn cung.

Trong Quý IV 2015 có sự khác biệt trong tình hình hoạt động của hai hạng. Trong khi tỷ lệ lấp đầy của hạng A giảm nhẹ xuống còn 87% (giảm 1 điểm % theo quý), tỷ lệ lấp đầy của hạng B tăng lên mức 87% (tăng 5 điểm % theo quý). So với năm trước, cả hai hạng đều cho thấy sự cải thiện ổn định khi tỷ lệ lấp đầy lần lượt tăng 7 điểm % và 9 điểm %. Giá thuê trung bình của cả hai hạng được giữ ổn định theo quý. Giá thuê của hạng A trong Quý IV 2015 trung bình ở mức 713,000 VNĐ/m2 /tháng (tương đương với 31.6 USD/m2 /tháng), thay đổi không đáng kể cả theo tháng và theo năm. Ngược lại, các dự án hạng B có sự tăng nhẹ trong giá thuê ở mức 1% theo quý nhưng vẫn thấp hơn 2.4% so với năm trước, ghi nhận ở 453,000VNĐ/m2/tháng (20USD/m2/tháng).

Trong năm 2016, thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội được kỳ vọng sẽ có thêm 3 dự án được hoàn thành, cung cấp thêm 500 căn hộ vào nguồn cung hiện tại. Tuy nhiên, thị trường sẽ có nhiều cạnh tranh hơn từ các căn hộ mua cho thuê lại hạng A, bên cạnh tình trạng dư thừa nguồn cung hiện tại. Để duy trì tỷ lệ lấp đầy, giá thuê được dự đoán sẽ được duy trì ổn định hoặc có xu hướng giảm.

Lương Tuấn