Siết cho vay bất động sản: Cần cơ chế phù hợp hơn

Bản dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước nhằm siết chặt hoạt động cho vay bất động sản (BĐS) đang khiến các doanh nghiệp BĐS tỏ ra khá bất ngờ và lo lắng. Theo đó, sẽ giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%, đồng thời nâng cao hệ số rủi ro của các khoản phải đòi về BĐS từ 150% lên 250%. Như vậy, chỉ sau 1 năm nguồn tín dụng cho vay BĐS được nới lỏng thì khả năng bị siết chặt nhiều khả năng sẽ quay trở lại.

Nhu cầu tín dụng vẫn rất lớn

Theo đánh giá của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), nếu Thông tư 36 được điều chỉnh theo hướng mà Ngân hàng Nhà nước đề ra sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường BĐS Việt Nam, đồng thời sẽ ảnh hưởng xấu đến các thị trường khác có liên quan như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường chứng khoán…dẫn tới những hệ lụy cho nền kinh tế nói chung. Do đó, việc sửa đổi Thông tư 36 cần phải tính toán thật kỹ trước khi đưa ra quyết định.

 “Thị trường BĐS hiện nay đang phát triển theo xu hướng tốt, bền vững và đang có đóng góp tích cực cho sự phát triển chung của nền kinh tế. Từ đó, lan tỏa đến nhiều ngành khác như thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường xây dựng, ngành sản xuất vật liệu xây dựng, giao thông vận tải…Như vậy, việc giữ đà phát triển của thị trường BĐS một cách bền vững có tác động hỗ trợ tích cực đến việc thực hiện các mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước”, Hiệp hội BĐS đánh giá.

Hiện nay, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam vẫn còn rất lớn, đặc biệt là tại hai trung tâm kinh tế của cả nước là Hà Nội và TP HCM. Trong khi đó vẫn có hàng loạt các dự án đang trong giai đoạn phục hồi lại, tại nhiều địa phương, thị trường BĐS còn gặp nhiều khó khăn. Vì thế, việc siết tín dụng BĐS sẽ phản tác dụng trước những nỗ lực khôi phục thị trường BĐS trong thời gian vừa qua.

Nhiều chuyên gia kinh tế đều có chung nhận định, tiềm lực về vốn của nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS vẫn còn khá khiêm tốn, số lượng doanh nghiệp chủ động được nguồn vốn là rất ít. Vì thế, nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng và huy động từ đối tác, khách hàng vẫn đang là huyết mạch của thị trường BĐS. Trong hoàn cảnh ấy, nếu ngân hàng siết chặt nguồn tín dụng cho vay BĐS sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và người mua nhà, trong đó đáng kể nhất vẫn là các doanh nghiệp bị phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng và đang trong giai đoạn triển khai dự án. Các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với nguy cơ thiếu vốn, ảnh hưởng lớn đến tiến độ của dự án.

Cần phân loại doanh nghiệp

Các chuyên gia cho rằng, để tránh xảy ra tình trạng bong bóng BĐS trong thời gian tới thì việc tăng cường kiểm soát rủi ro trong hoạt động cho vay là điều cần thiết nhưng nên có một lộ trình thích hợp và đặc biệt là cần có sự phân định theo tùy từng phân khúc nhà đất.

Ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, tâm lý của đa số các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đều tỏ ra bất ngờ và hoang mang trước dự thảo trên bởi chỉ mới sau một năm được nới lỏng thì nay nguốn tín dụng này lại đứng trước nguy cơ bị siết chặt lại. Theo ông Quang, dư nợ tín dụng BĐS hiện nay đang ở mức dưới 10%, nghĩa là vẫn còn khoảng 5% nữa mới cần áp dụng các giải pháp thắt chặt cho vay.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Công ty tư vấn và đại lý cho thuê BĐS Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL) đánh giá, với lượng tiền các ngân hàng cho vay trong năm 2015 ở mức 18- 20% thì việc thông tư 36 được đưa ra như là biện pháp giúp kiểm soát và giảm bớt việc cho vay. Với lượng tín dụng đổ vào thị trường BĐS tăng khá mạnh trong thời gian vừa qua thì việc siết chặt tín dụng là đúng về mặt lý thuyết. Tuy nhiên, về mặt thực tế, nếu nhìn ra thế giới, ở rất nhiều nước, thì ngân hàng chỉ xem xét giảm mức cho vay đối với những nhà đầu tư đang có khoản nợ rất lớn với ngân hàng và tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Ngược lại, với những nhà đầu tư đang hoạt động hiệu quả, thì không có lý do gì lại không được tiếp tục vay vốn.

“Cần phải linh hoạt trong việc áp dụng Thông tư 36 cho từng trường hợp cụ thể hơn là áp dụng một cách máy móc cho tất cả các doanh nghiệp BĐS. Nên đánh giá cơ hội của từng cá nhân, doanh nghiệp và nhà đầu tư cụ thể để áp dụng thông tư 36 một cách phù hợp và đạt hiệu quả cao nhất”, ông Stephen Wyatt nói.

Lương Tuấn