Thị trường của những nhà đầu tư trường vốn

Mặc dù đã bước sang quý IV của năm 2010 nhưng thị trường BĐS vẫn “án binh bất động” các nhà đầu tư từ thứ cấp đến nhỏ lẻ vẫn đứng ngoài thị trường khiến cho thị trường mất thanh khoản trong suốt thời gian dài vừa qua. So sánh với các đợt sốt từ năm 1993 đến nay, nhiều chuyên gia BĐS nhận định, việc thị trường bình lặng báo hiệu sẽ có một đợt tăng giá trong thời gian tới. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư trường vốn tham gia thị trường.

Những con “sóng” lớn

Mặc dù thị trường BĐS luôn biến động, việc hình thành các con “sóng” về giá BĐS cũng diễn ra thường xuyên, nhưng theo thống kê, từ năm năm 1993 đến nay thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua 3 con “sóng” lớn.

Giai đoạn từ năm 1993- 1994 khi nền kinh tế chuyển từ hình thức tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường, đây là thời điểm hình thành thị trường BĐS. Khi người dân được “cởi trói” khỏi hình thức tập trung bao cấp, thu nhập của người dân bắt đầu được cải thiện, theo đó, nhu cầu về BĐS của người dân cũng bắt đầu tăng mạnh.

Chỉ trong vòng 1 năm, giá BĐS đã tăng từ 5- 6 lần và nhanh chóng lan rộng ra khắp các thị xã và thành phố lớn. Trước sự biến động quá lớn của thị trường, Nhà nước đã phải vào cuộc nhằm kiềm chế sự phát triển của thị trường bằng cách đưa ra các chính sách về thuế nhằm đánh vào đầu cơ, chuyển nhượng. Cơn sốt đã nhanh chóng hạ nhiệt rồi đóng băng trong suốt 6 năm tiếp theo.

Giai đoạn từ năm 2001- 2002, thị trường BĐS lại bắt đầu “nổi sóng” ngoài nguyên nhân về nhu cầu nhà ở của người dân còn có một yếu tố quan trọng khác đó là sự xuất hiện của hàng loạt doanh nghiệp ngoài nhà nước khi Luật Doanh nghiệp ra đời. Sự ra đời của các doanh nghiệp dẫn đến nhu cầu về mặt bằng cho sản xuất, kinh doanh, xây dựng văn phòng, siêu thị, cửa hàng, chung cư… tăng cao. Bên cạnh đấy các công trình hạ tầng như khu đô thị, đường sá cũng được Nhà nước đầu tư xây dựng đã kéo mặt bằng giá BĐS tăng theo.

Cơn sốt giai đoạn này đã đẩy giá BĐS tăng 3- 4 lần và cũng nhanh chóng lan ra nhiều thành phố khác. Sau khi Nhà nước tiến hành tăng thuế đánh vào các hoạt động BĐS, thị trường chứng khoán Việt Nam ra đời và giá USD giảm đã làm cho thị trường đóng băng thêm 5 năm tiếp theo.

Giai đoạn giữa năm 2007, đây là thời điểm thị trường tài chính Việt Nam có những biến động mạnh, tín dụng ngân hàng tăng hơn 5 lần so với tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế trong đó, dư nợ tín dụng và thị trường BĐS chiếm trên 1/10 tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng. Thị trường chứng khoán sau một thời gian dài “nhảy múa” đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại, nhiều nhà đầu tư đã bán chốt lời để đầu tư sang thị trường BĐS. Năm 2007 cũng là năm Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại thế giới (WTO), nhiều người xem đây là cơ hội để nền kinh tế Việt Nam phát triển mạnh. Trong đó thị trường BĐS được nhiều người đánh giá là rất tiềm năng khi các tập đoàn lớn của nước ngoài bắt đầu xúc tiến đầu tư mạnh vào thị trường Việt Nam.

Khác với 2 giai đoạn đầu, thị trường tăng nóng liên tục trong gần 2 năm thì trong giai đoạn này, thị trường chỉ sốt cục bộ ở một số thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng, cơn sốt cũng chỉ diễn ra ở một vài phân khúc như đất nền, chung cư, thời gian tăng cũng rút ngắn lại chỉ khoảng 3- 4 tháng.

Bước sang quý II/2008, chính sách tiền tệ bắt đầu được thắt chặt để phục vụ cho mục tiêu kiềm chế lạm phát, giá vàng tiếp tục tăng cao. “bong bóng” thị trường BĐS vỡ đã kéo theo rất nhiều hệ luỵ đối với nền kinh tế thế giới, đa số các nền kinh tế trên thế giới đều rơi vào khủng hoảng trong đó BĐS là một trong những thị trường bị ảnh hưởng nặng nề nhất, tại thị trường Việt Nam, thị trường BĐS bị đóng băng. Từ cuối năm 2009 đến nay thị trường BĐS liên tục có những biến động trong biên độ hẹp. Thị trường BĐS có những biến động không lớn.

Nằm chờ “sốt”

Trên cơ sở những biến động của thị trường BĐS trong suốt hơn một thập kỷ qua, bên cạnh sự biến động không ngừng của thị trường BĐS là những biện pháp để hạ nhiệt thị trường nhằm tránh những cú sốc cho nền kinh tế. Tuy nhiên nhu cầu về BĐS tại Việt Nam vẫn còn rất lớn, trong khi đó áp lực gia tăng dân số và mật độ dân số tại Việt Nam vẫn còn lớn (hiện cao gấp trên 5 lần so với mật độ dân số trung bình của thế giới). Dân số tại các đô thị ngày một phình to, quy hoạch đô thị vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu về BĐS của người dân. Vì vậy, đây sẽ là cơ hội để thị trường BDS tiếp tục phát triển.

Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, với những diễn biến mới nhất của thị trường BĐS, các Thông tư, Nghị định liên tiếp ra đời trong thời gian vừa qua nhằm kiềm chế sự phát triển quá nóng của thị trường. Chính sách tiền tệ đang được thắt chặt, giá vàng, giá USD biến động liên tục. Một thị trường luôn song hành với thị trường BĐS trong suốt nhiều năm qua là thị trường chứng khoán vẫn ở trong tình trạng “lình xình” thì giá trị các sản phẩm BĐS sẽ không tăng nhanh và mạnh như giai đoạn 2007- 2008, cũng sẽ không có những cơn sốt nóng, cục bộ trong một thời gian ngắn như năm 2009.

Nếu như lộ trình phát triển của 3 thị trường đầu tiên là vàng sau đó tới chứng khoán và cuối cùng mới là BĐS vẫn được duy trì như nhiều năm trước đó, thì giai đoạn này vẫn chưa phải là thời điểm để thị trường BĐS bùng nổ. Tuy nhiên với mức giá đứng tương đối lâu, nhiều khu vực giá bắt đầu giảm, nhiều người tin rằng thị trường BĐS sẽ phát triển mạnh trong năm 2011- 2012. Vì thế, những người trường vốn có thể nắm bắt cơ hội ngay từ bây giờ nhằm đón đầu những con sóng lớn.