Xây dựng nhà ở xã hội: Khó tiếp cận vốn

Mặc dù chính sách xây dựng nhà ở xã hội cũng như các chính sách đãi ngộ cho các chủ đầu tư đã được ban hành từ nhiều năm nay nhưng tiến độ xây dựng các dự án vẫn diễn ra rất chậm. Đa số các dự án đều gặp khó khăn về vấn đề vốn. Hiện có hơn 300 dự án nhà ở xã hội tại các địa phương đang chịu chung cảnh thiếu vốn trầm trọng.

Cho đến thời điểm này, vẫn chưa có chủ đầu tư nào của 33 dự án xây dựng nhà ở xã hội tại khu vực đô thị tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi từ ngân hang Phát triển Việt Nam (VDB) do không đảm bảo các yêu cầu về tài sản thế chấp, bảo lãnh tín dụng… Theo VDB thì những khó khăn, vướng mắc hiện tại để giải ngân nguồn vốn ưu đãi vượt quá tầm kiểm soát của VDB và cả Bộ Xây dựng…

Bế tắc

Lâu nay, các chủ đầu tư thường “né” các dự án nhà ở xã hội bởi lợi nhuận thu được từ các dự án này thường rất thấp trong khi đó vấn đề thu hút nguồn vốn lại gặp nhiều khó khăn.

Để thu hút các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách, trong đó dành những ưu đãi đặc biệt cho chủ đâu tư như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án, được áp dụng thuế suất ưu đãi, thuế giá trị gia tăng 5%, được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu… Ngoài ra, theo Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ và các quyết định số 66, 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ, nhà ở xã hội nằm trong nhóm các dự án được ưu tiên sử dụng vốn hỗ trợ phát triển từ ngân sách nhà nước với lãi suất ưu đãi thông qua VDB.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, nhiều dự án nhà ở cho người thu nhập thất đã thực hiện gần xong phần thô mà chưa nhận được đồng vốn ưu đãi nào từ VDB. Thủ tục rườm rà, thời gian thẩm định kéo dài với những quy định khắt khe về tài sản thế chấp, đảm bảo tín dụng… khiến nhiều doanh nghiệp mỏi cổ ngóng đợi mà chưa được vay vốn ưu đãi của Chính phủ. Trong khi đó dự án triển khai không thể chậm trễ vì lý do như cam kết với địa phương, vì chính chất xã hội… nên nhiều chủ đầu tư chấp nhận đi vay vốn tại các ngân hàng thương mại với lãi suất lên tới 17- 18%/năm. Nhiều dự án nhà ở xã hội có nguy cơ dang dở vì chủ đầu tư không có vốn.

Ông Nguyễn Khắc Sơn- Chủ tịch hội đồng quản trị Công ty CP đầu tư và Phát triển đô thị Sơn An- chủ đầu tư 408 căn hộ tại Đồng Nai cho biết, hiện doanh nghiệp này đã tạm ứng cho các nhà thầu tới 33 tỷ đồng, trong khi tổng vốn đầu tư dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp triển khai tại Đồng Nai là 55 tỷ đồng. “Chúng tôi phải vay vốn tại các ngân hàng thương mại với lãi suất 17- 18%/năm để làm. Nếu VDB không cho vay vốn hỗ trợ, chúng tôi sẽ tiếp tục vay và làm cho xong nhưng sẽ trả lại dự án xây dựng nhà ở công nhân cho UBND tỉnh”- ông Nguyễn Khắc Sơn thẳng thắn lên tiếng.

Thực tế, việc vay vốn với lãi suất thị trường để xây nhà ở xã hội, theo các chủ đầu tư là đi ngược với chủ trương đề ra. Trong trường hợp này, hoặc là doanh nghiệp chấp nhận lỗ để tiếp tục hoàn thành dự án; hoặc sẽ có nhiều doanh nghiệp đành bỏ của chạy lấy người bằng cách trả lại dự án cho địa phương…

Cần chính sách linh hoạt hơn

Dù khẳng định không hề thiếu vốn nhưng đến nay VDB vẫn chưa thể giải ngân bất kỳ đồng vốn nào cho các chủ đầu tư. Sự chậm chạp này theo lý giải của VDB là do chủ đầu tư chưa đáp ứng được yêu cầu về các thủ tục vay vốn, tài sản thế chấp… Mặt khác, theo bà Đào Dung Anh- Phó Tổng giám đốc VDB, thực tế đến nay, VDB mới chỉ nhận được 16 dự án để thẩm định. Toàn bộ 28 dự án còn lại hoặc do chủ đầu tư chưa liên hệ với VDB để chuẩn bị hồ sơ vay vốn, hoặc chưa gửi hồ sơ vay vốn về ngân hàng để ngân hàng thẩm định. “Ngoài các vướng mắc trong việc hoàn thiện hồ sơ khiến thời gian thẩm định kéo dài, có chủ đầu tư còn đơn phương rút lui khi hồ sơ xin vay vốn đã thẩm định xong”- bà Đào Dung Anh khẳng định.

Vướng mắc lớn nhất hiện nay đối với các chủ đầu tư trong việc tiếp cận vốn ưu đãi đó là do không đảm bảo các điều kiện về tài sản thế chấp, giao dịch. Quy định của pháp luật là khi ký hợp đồng tín dụng phải ký hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản phải được đăng ký giao dịch đảm bảo. Trong khi đó, tại các dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo, không thể dùng đất làm tài sản thế chấp vay vốn.

Mới đây, tại cuộc họp tháo gỡ vướng mắc trong triển khai cho vay vốn đối với dự án nhà ở xã hội giữa các doanh nghiệp có dự án nhà ở xã hội với VDB và Bộ Xây dựng, các chủ đầu tư đã kiến nghị, VDB cần có chính sách linh hoạt hơn để giải ngân ngay nguồn vốn ưu đãi, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Nếu tiếp tục chậm trễ, dự án không được triển khai, trong khi doanh nghiệp phải trả lãi ngân hàng thương mại với lãi suất quá cao, khả năng doanh nghiệp thua lỗ, dự án phá sản là rất lớn.

Trước những bức xúc của doanh nghiệp, lãnh đạo VDB cam kết, ngay trong tháng 11, VDB sẽ trả lời về việc doanh nghiệp nào được vay vốn, dự án nào được vay vốn và mức vay bao nhiêu. Tuy nhiên, VDB sẽ không thể cam kết về thời gian giải ngân vốn tín dụng ưu đãi, nếu các quy định về giải ngân vẫn chưa được tháo gỡ. “Việc chưa giải ngân được vốn tín dụng ưu đãi đúng là có phần trách nhiệm của VDB, nhưng vướng mắc cơ bản là do cơ chế hiện hành trong việc thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay. Vì vậy, dù rất muốn đẩy nhanh giải ngân nguồn vốn, song VDB không thể vi phạm pháp luật”- Một đại diện của VDB nói.

Về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã khẳng định, sau cuộc họp, Bộ sẽ ngay lập tức làm việc với Bộ Tư pháp để ban hành thông tư liên tích hướng dẫn theo hướng cơ chế mềm để doanh nghiệp có thể thế chấp tài sản trên đất. Phương án thứ hai là xin phép Thủ tướng ban hành một cơ chế riêng cho chương trình để VDB có cơ sở pháp lý và hướng giải quyết.

Đình Thanh