Nguy cơ từ việc loạn thông tin hàng tồn kho bất động sản

Lượng tồn kho của thị trường bất động sản Việt là một trong những cơ sở quan trọng để đánh giá tốc độ phát triển của thị trường này. Tuy nhiên, thông tin về nguồn hàng này dường như vẫn chưa có sự thống nhất giữa các đơn vị quản lý.

Theo con số thống kê mới nhất của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (BĐS), Bộ Xây dựng thì tính đến hết tháng 12/2018 tổng giá trị tồn kho của toàn thị trườn BĐS ở khoảng 22.825 tỷ đồng. So với thời điểm tồn kho lớn nhất là vào quý I/2013 thì đã giảm tới 82,24% tương đương với khoảng 105.723 tỷ đồng.

Tuy nhiên, mới đây, khi Hiệp hội BĐS Việt Nam đưa ra nghiên cứu và thống kê thị trường BĐS trong 3 năm qua thì thông tin lại ở chiều hướng ngược lại. Theo đó, tỷ lệ căn họ trên thị trường phát triển theo xu hướng giảm dần và số lượng hàng tồn kho cũng gia tăng đều hàng năm.

Qua báo cáo của 2 đơn vị quản lý thị trường BĐS có thể thấy sự vênh nhau về nhận định lượng hàng tồn kho BĐS dựa trên những cách xác định khác nhau về số lượng hàng tồn kho.

Đánh giá về điều này, Hiệp hội BĐS Tp. HCM (HoREA) cho rằng, số liệu báo cáo và những con số phản ánh về lượng hàng tồn kho của Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS là chưa thỏa đáng. HoREA cho rằng, con số thống kê trên của Bộ Xây dựng là chưa cập nhật số liệu hàng tồn kho phát sinh sau này.

Thị trường BĐS trong nhiều năm qua đã có rất nhiểu biến động, với sự tham gia của nhiều chủ đầu tư mới cả trong nước và nước ngoài đang khiến thị trường trở nên đa dạng hơn, các loại hình BĐS mới cũng theo đó xuất hiện. Sự khác biệt về số lượng dự án, hàng hóa chào bán cũng như lượng hàng tồn kho phát sinh ở mọi phân khúc từ đất nền, biệt thự nhà phố, căn hộ. Bên cạnh khả năng tiêu thụ của thị trường ngày một cải thiện trong những năm qua thì cũng có rất nhiều dự án mới chào bán. Chưa kể thị trường trong vài năm trở lại đây còn đón nhận những sản phẩm mới chưa có những quy định rõ ràng về loại hình sản phẩm như condotel, officel, hometel…

Việc đưa ra được con số chính xác về lượng hàng tồn kho BĐS có ý nghĩa quan trọng không chỉ đối với các chủ đầu tư mà các nhà đầu tư cũng có cơ sở để nhìn nhận một cách chính xác hơn về thực trạng của thị trường. Đây cũng là một trong những cơ sở để các nhà quả lý, cơ quan chức năng đưa ra những chính sách có tác động tức thời hoặc có tác động dài hạn để giúp thị trường BĐS phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn.

Hiệp hội BĐS Tp. HCM cho rằng việc phản ánh không chính xác lượng hàng tồn kho BĐS có thể sẽ dẫn đến sự ngộ nhận là lượng hàng tồn kho BĐS hiện nay còn rất ít, không còn nhiều rủi ro. Trong khi trên thực tế thì lượng hàng tồn kho không những không giảm mà còn tăng lên, đây là điều đặc biệt quan trọng cần phải quan tâm giải quyết, để đảm bảo tính thanh khoản của thị trường và sự phát triển ổn định, lành mạnh của doanh nghiệp và thị trường BĐS.

Trong trường hợp số liệu của Bộ Xây dựng được các doanh nghiệp, chủ đầu tư xem là chính xác, các chủ đầu tư sẽ đẩy mạnh việc phát triển dự án, hàng hóa tiêu thụ tích cực, thậm chí khi nguồn cầu tăng sẽ có thể sẽ có những đề xuất về việc giãn lộ trình siết tỷ lệ tín dụng cho vay trung và dài hạn đối với thị trường BĐS sẽ không được các cơ quan liên quan xem xét, doanh nghiệp địa ốc sẽ trở tay không kịp.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, quý I/2019 thị trường BĐS Việt Nam đã có sự chững lại, đặc biệt là nguồn cung của thị trường BĐS nhà ở tại 2 thị trường lớn và Tp Hà Nội và Tp HCM.

Theo đó, trong quý I/2019, nguồn cung về nhà ở trên thị trường Hà Nội đã giảm 25% và lượng giao dịch cũng giảm tới 28% so với cùng kỳ năm 2018. Trên thị trường Tp HCM, nguồn cung thậm chí còn giảm mạnh hơn, với hơn 3.000 sản phẩm và giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2018.

Lý giải về sự sụt giảm này, ông Hà cho rằng, nguyên nhân chính là do một số dự án lớn trên địa bàn 2 thành phố này đã bung ra một số lượng hàng lớn vào thời điểm cuối năm 2018. Bên cạnh đó, việc chậm phê duyệt các dự án, cũng như giảm tín dụng của thị trường BĐS cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung của thị trường BĐS, điều này kéo theo lượng giao dịch bị giảm.

Thực tế, trong báo cáo quý I/2019 của công ty quản lý BĐS CBRE Việt Nam cũng cho thấy, qua các số liệu thì thị trường căn hộ nguồn cung giảm mạnh, nguồn cung mới cũng khá trầm lắng và việc thiếu hụt nguồn cung chào bán mới chủ yếu là dựa trên việc cấp phép chậm trễ.

Lương Tuấn