Thị trường BĐS: Tìm đâu một cơ chế phát triển bền vững?

Khác với mọi năm, thị trường BĐS VN những ngày đầu năm 2011 đã bắt đầu tăng tốc, sự tham gia mạnh của các nhà đầu tư đã đẩy giá BĐS nhích lên từng ngày. Tuy nhiên các chuyên gia BĐS vẫn có cái nhìn khá dè dặt về sự phát triển bền vững của thị trường này.

Theo nhiều chuyên gia BĐS, hiện tượng tăng giá đột ngột của nhiều phân khúc thị trường BĐS không phản ánh đúng thực chất nội tại của thị trường này, bởi dưới sức ép của chính sách thắt chặt tiền tệ và những quy định mới trong quản lý quy hoạch đất đai, nhà đầu tư chưa thể ngay lập tức vượt qua những rào cản về mặt tâm lý đề đầu tư một cách ồ ạt như những gì đang diễn ra.

Doanh nghiệp BĐS sẽ gặp nhiều khó khăn

Chính sách tài chính, tài khóa giai đoạn này đang hết sức nhạy cảm, chính vì thế, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng những người có nhu cầu đầu tư BĐS sẽ không ngay lập tức xuống tiền mà nghe ngóng sẽ là chủ yếu bởi trong thời gian qua thị trường BĐS đã liên tục tăng giá, một mặt bằng giá mới đã được xác lập nên thị trường sẽ chững lại bất cứ lúc nào.

Ông Nguyễn Văn Kha- Chủ tịch HĐQT Công ty CP phát triển đô thị nhà Từ Liêm nhận định, 6 tháng đầu năm 2011 dưới tác động của chính sách tiền tệ, thị trường sẽ không có nhiều khởi sắc, 6 tháng cuối năm, khi tình hình kinh tế đã ổn định, các doanh nghiệp đã thực sự thoát khỏi suy thoái thì thị trường mới tạo ra những bước phát triển mới.

Đặc biệt coi trọng những ảnh hưởng của chính sách tài chính tới thị trường BĐS, ông Nguyễn Trí Dũng- Chủ tịch HĐQT Công ty CP Sông Đà Thăng Long cho rằng, các chính sách tài chính ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động của thị trường BĐS, trong khi đó chính sách tài chính của Việt Nam luôn luôn thay đổi khiến các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS không thể lường hết được. Ông Dũng cho rằng, hiện các doanh nghiệp BĐS của Việt Nam đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn nhất là trong bối cảnh hiện nay, khi ngân hàng Nhà nước tiến hành nâng tỷ giá khiến cho hàng loạt các mặt hàng nguyên vật liệu xây dựng tăng theo, điều này sẽ làm cho không ít các doanh nghiệp điêu đứng.

Một vấn đề khác cũng được nhiều doanh nghiệp BĐS phản ánh đó là chính sách giải phóng mặt bằng, chính sự thiếu nhất quán trong quá trình thực hiện ở nhiều nơi đã gây khó khăn cho các doanh nghiệp trong việc hạch toán chi phí đền bù bởi giá đền bù năm sau luôn cao hơn năm trước khiến cho trong cùng một dự án nhưng doanh nghiệp rất khó thực thi.

Đại diện Công ty CP BĐS Dabaco thì cho rằng, đa số các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS của Việt Nam đều có tiềm lực không thực sự mạnh và quy mô nhỏ, chính vì vậy khi doanh nghiệp bị tác động mạnh bởi chính sách tài chính, khả năng “chống đỡ” của doanh nghiệp cũng sẽ yếu đi. Trong hoàn cảnh ấy, doanh nghiệp buộc phải tự cứu mình trước khi ngồi đợi chính sách, và việc khơi thông dòng tiền đang trở thành ưu tiên hàng đầu của các doanh nghiệp BĐS hiện nay.

Nhiều thách thức với nhà đầu tư nhỏ lẻ

Trong vòng gần 2 năm nay, thị trường BĐS TP HCM rơi vào tình trạng cung vượt cầu bởi tình trạng đầu tư tràn lan, mạnh ai nấy làm xảy ra trong một thời gian dài. Nhiều nhà đầu tư lo ngại thị trường BĐS Hà Nội cũng sẽ rơi vào tình trạng tương tự đặc biệt là các dự án chung cư. Trong thời gian tới, trên thị trường Hà Nội, các dự án sẽ được tung ra với số lượng rất lớn, khi đó sự cạnh tranh trên thị trường sẽ rất lớn đồng thời những người có nhu cầu về nhà ở sẽ có nhiều cơ hội lựa chọn hơn với giá cả hợp lý hơn.

Theo các chuyên gia BĐS, tình trạng cung vượt quá cầu trên thị trường Hà Nội sẽ nhìn thấy rõ nét hơn khi các dự án thuộc đất Hà Tây cũ được phê duyệt và triển khai trong thời gian tới, trong đó phần nhiều là dự án xây dựng chung cư và khu đô thị.

Trong những năm qua, đầu tư BĐS luôn thu hút sự quan tâm và tham gia của rất nhiều người bởi tỷ suất lợi nhuận đạt được rất cao. Tuy nhiên, hiện nay, khi thị trường đang dần được bão hòa, lợi nhuận đầu tư vào BĐS sẽ không được như mong đợi.

Đại diện một công ty BĐS trên đường Trần Duy Hưng cho biết, chi phí mua một căn nhà hiện nay ở vào khoảng 10 tỷ đồng, sau ba năm dự án hoàn thành và nhận bàn giao, nhà đầu tư có thể bán kiếm lời khoảng 3- 4 tỷ đồng, như vậy lợi nhuận thực cũng chưa tới 20%/năm.

Trong bối cảnh hiện nay khi giá cả rất cao, lãi suất cho vay lớn, biên độ tỷ giá ngày càng được nới rộng như hiện nay, các quy định nhằm thắt chặt thị trường cũng ngày một nhiều đang khiến các nhà đầu tư “chùn tay” hơn. Một lý do nữa khiến đa số các nhà đầu tư vẫn đứng ngoài thị trường nghe ngóng đó là việc quy hoạch chung Thủ đô vẫn chưa được Thủ tướng thông qua.

Tới đây, khi dự án quy hoạch chung Hà Nội được phê duyệt, nhiều dự án phải điều chỉnh là quy hoạch ở quy mô nhỏ hoặc lớn, bên cạnh đấy cũng sẽ có những dự án không phù hợp với quy hoạch sẽ bị xóa sổ. Để tránh những rủi ro không đáng có khi quy hoạch chung được phê duyệt, những nhà đầu tư có kinh nghiệm sẽ không mạo hiểm đầu tư trong thời điểm này.

Tuy nhiên đầu tư vào thị trường BĐS hiện nay vẫn không sợ bị lỗ mặc dù lợi nhuận không được cao như những năm trước. Đây cũng chính là điểm hấp dẫn khiến ngay cả những lúc khó khăn như thời điểm này thì vẫn có không ít người muốn bỏ vốn vào BĐS.

Lương Tuấn