Bất động sản Châu Á 2021: Những điểm sáng nổi bật

9:27:16 AM | 23/2/2021

Thị trường bất động sản châu Á, bao gồm bất động sản như văn phòng, logistic và công nghiệp sẽ là những phân khúc nổi bật trong năm 2021. Ông Andrew Haskins, Giám đốc điều hành mảng Nghiên cứu thị trường châu Á của Colliers International cho biết: “Thị trường văn phòng cho thuê châu Á sẽ chứng kiến nhu cầu tăng đáng kể trong năm 2021 như một vài nơi được ưa thích lâu nay Singapore, Sydney hay Melbourne. Đối với phân khúc bất động sản logistic và công nghiệp sẽ có khả năng tiếp tục được các nhà đầu tư chú ý nhiều hơn nữa khi mà tỷ lệ vốn hóa (cap rate) của bất động sản logistics có xu hướng giảm dần (đồng nghĩa với rủi ro ít hơn), nhất là ở Trung Quốc.”

Phân khúc văn phòng thu hút các công ty công nghệ châu Á

Năm mới 2021, dự báo của các chuyên gia nhu cầu thuê ròng phân khúc văn phòng sẽ tăng 96% so với mức yếu ớt của năm 2020 nhưng nguồn cung mới sẽ nhiều hơn nhu cầu 1,6 lần. Điều này có thể khiến giá thuê giảm 6,1%. Tỷ lệ văn phòng trống được dự báo sẽ đạt đỉnh ở mức 15% vào khoảng cuối năm 2023. Nhiều thành phố tại Trung Quốc và Ấn Độ có khả năng sẽ là những nơi có tỷ lệ văn phòng trống cao, trong khi Singapore, Sydney và Melbourne có thể có tỷ lệ văn phòng trống khá thấp. Phần lớn thị trường văn phòng tại châu Á sẽ có nhiều yếu tố có lợi cho người thuê trong năm 2021 mặc dù một số thị trường đang có những dấu hiệu hồi phục. Phân khúc văn phòng vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư trường vốn. Tuy nhiên, với việc nhu cầu và nguồn cung mất cân bằng ở nhiều thành phố, giá thuê văn phòng ít có khả năng tăng trong thời gian trước mắt.

Theo đánh giá của Colliers, động lực chính thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng là các công ty công nghệ châu Á, đáng kể trong số này có nhiều tập đoàn hùng mạnh của Trung Quốc, đây là những “tay chơi” chính trên thị trường văn phòng cho thuê trong năm 2021 và những năm tiếp theo, quyết định quan trọng đến mức giá, ưu đãi và độ phức tạp của giao dịch. Các hãng công nghệ của Trung Quốc như Alibaba, Tencent, Meituan, JD.com, Baidu hay Xiaomi là những tập đoàn đang mở rộng kinh doanh nhanh bậc nhất trong khu vực, hiện chiếm khoảng 2 triệu mét khối diện tích văn phòng cho các trụ sở chính và chiếm 10% tổng diện tích văn phòng tại các thành phố chính của Trung Quốc. Sử dụng mức tăng trưởng của các công ty này làm thước đo tham khảo, Colliers ước tính rằng khách thuê là các hãng công nghệ khu vực sẽ chiếm đến 20-25% nhu cầu văn phòng tại châu Á từ 2020-2025, tạo ra các quy chuẩn mới về bất động sản, nhân tài và nơi làm việc của khu vực. Colliers cũng nhận thấy “khẩu vị” ưa thích của các nhà đầu tư tại các địa điểm được giới công nghệ tập trung như Sydney, Melbourne, Singapore, Bengaluru hay Hyderabad và cho rằng đơn vị cho thuê sẽ chú trọng vào khách thuê đến từ lĩnh vực công nghệ.

Bất động sản công nghiệp và logistic

Xu hướng dịch chuyển từ bán lẻ kiểu truyền thống sang bán lẻ online mang đến nhu cầu nhiều hơn về bất động sản logistic, trong khi Covid-19 khiến các giao dịch thương mại điện tử tăng vọt. Các dự án mới thuộc mảng kho lạnh cũng sẽ khiến nhu cầu bất động sản logistic gia tăng. Thời gian này, phần lớn các thị trường châu Á đang thuận lợi cho chủ bất động sản phân khúc này và giá thuê có thể sẽ tăng tại nhiều thành phố lớn của Trung Quốc, ví dụ như có thể tăng 3% ở Thượng Hải. Các ưu đãi hấp dẫn hơn tại Sydney và Melbourne khiến người thuê hưởng lợi, tuy nhiên do nhu cầu cao nên giá có khả năng tăng 1 – 2,5% trong năm nay. Các nhà đầu tư có thể “xuống” thêm tiền cho phân khúc này trong khi tỷ lệ vốn hóa tài sản logistic có thể thấp hơn tỷ lệ vốn hóa văn phòng trong vài năm tại Trung Quốc.

Tương lai - tính bền vững sẽ là trọng điểm?

Tính bền vững sẽ bắt đầu có tác động đến các quyết định thuê bất động sản cũng như đầu tư khi mà hầu hết các quốc gia châu Á thiết lập các mục tiêu tham vọng dài hạn về trung hòa khí carbon, bên cạnh Hoa Kỳ. Các Chính phủ trong khu vực cũng đang tích cực hoàn thiện quy chuẩn trong các lĩnh vực bất động sản và xây dựng; thêm vào đó, 23% các công ty thuộc danh sách Fortune 500 đặt mục tiêu trung hòa khí carbon vào năm 2030, mặc dù tỷ lệ này tại châu Á có thấp hơn. Khi thuê văn phòng các doanh nhiệp sẽ phải tìm hiểu kỹ để biết được tòa nhà nào không đáp ứng các tiêu chuẩn trung hòa khí carbon và có kế hoạch phù hợp. Tuy rằng các chủ đầu tư sẽ phải gánh chịu thêm chi phí để đáp ứng quy chuẩn phát triển bền vững, các tòa nhà “xanh” sẽ mang đến vô vàn lợi ích khác cho cả các bên liên quan. Nhiều khả năng các tiêu chuẩn mới về môi trường, xã hội và quản lý (ESG) sẽ bắt đầu tác động mạnh mẽ hơn đến thị trường bất động sản, trong khi các dự án mới sẽ chú trọng đến tính bền vững.

Áp dụng chíến lược “Trung Quốc + 1” để giảm thiểu rủi ro

Thị trường nội địa khổng lồ và tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn của Trung Quốc có sức hấp dẫn đáng kể với các công ty đa quốc gia quy mô lớn (MNCs) mong muốn vận hành và mở rộng kinh doanh tại nước này. Tuy nhiên, do ảnh hưởng của chiến tranh thương mại và đại dịch Covid-19, một số công ty MNCs tại châu Á nhận thấy rằng họ không thể đặt toàn bộ hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Trung Quốc và đã có những tập đoàn lớn tìm cách chuyển hướng sản xuất hoặc hiện diện thêm ở một quốc gia khác – được gọi là chiến lược “Trung Quốc+ 1”. Xu hướng áp dụng chiến lược “Trung Quốc + 1” sẽ khiến nhu cầu gia tăng trong mảng bất động sản công nghiệp và logistic cũng như phần nào với phân khúc văn phòng ở các thị trường như Nhật Bản (nhất là vùng xung quanh Tokyo), Đài Loan (Trung Quốc), Ấn Độ và Việt Nam. Hơn nữa, nhiều chính phủ cũng đang khuyến khích các doanh nghiệp thuê bất động sản áp dụng chiến lược “Trung Quốc + 1” bằng các quy định mới, ưu đãi về thuế và sản xuất.

Nguyễn Mai (Vietnam Business Forum)