Giải quyết bài toán vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đang rơi vào tình trạng thiếu vốn mà việc tìm thấy nguồn vốn mới cho thị trường là giải pháp quan trọng hàng đầu. Giải pháp vốn lúc này hoàn toàn phụ thuộc tư duy của các cơ quan quản lý để có được những luồng vốn khả thi, để người tiêu dùng cũng như các nhà đầu tư vẫn tin tưởng vào lợi ích sẽ tìm kiếm được ở thị trường bất động sản.

Bối cảnh chung

Để kiềm chế tình trạng lạm phát đang có chiều hướng tăng cao tại Việt Nam, tháng 2 năm 2011, chính sách hạn chế đầu tư thị trường bất động sản chính thức được thực hiện. Theo số liệu chính thức của Tổng cục Thống kê, mức biến động giá tiêu dùng chung, giá nhà ở và vật liệu xây dựng, giá vàng và giá Đô La Mỹ được đưa ra trong bảng dưới đây.

Mức biến động giá tại thời điểm tháng 12/2010, tháng 1/2011 và tháng 2/2011 so với mức giá tháng 11/2010

Như vậy, thị trường bất động sản Việt Nam lại rơi vào tình trạng thiếu vốn như đã diễn ra vào cuối năm 2008. So sánh ngữ cảnh của thị trường bất động sản đầu năm 2009 và đầu năm 2011 có thể nhận thấy các điểm giống nhau và khác nhau như sau:

Những đặc trưng giống nhau:

Có biểu hiện lạm phát ở mức độ đáng quan tâm (2 con số) và Chính phủ buộc phải sử dụng chính sách nâng cao lãi suất tín dụng để giảm cung tiền ra thị trường, hướng chủ yếu vào khu vực phi sản xuất; luồng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản bị ngăn lại làm cho thị trường này rơi vào tình trạng thiếu vốn, các nhà đầu tư lớn gặp khó khăn và giá bất động sản có xu hướng giảm. Mức tăng lãi suất tín dụng vào đầu năm 2009 (trên 20%) cao hơn mức tăng đầu năm 2011 (danh nghĩa trên 16% nhưng thực tế trên 18%).

Những đặc trưng khác nhau:

- Vào đầu năm 2009, toàn thế giới rơi vào khủng hoảng tài chính nặng nề; vào đầu năm 2011, khủng hoảng tài chính thế giới đã được giải quyết xong về cơ bản, kinh tế toàn cầu dần dần từng bước ổn định. Trong hoàn cảnh kinh tế thế giới như vậy, quá trình kiềm chế lạm phát hiện nay ở Việt Nam sẽ khó khăn hơn.

- Giống như giải pháp của các nền kinh tế khác, Chính phủ Việt Nam đã đưa ra gói kích cầu vào đầu năm 2009 làm cho kinh tế Việt Nam sớm phục hồi, trong đó một phần đáng kể của gói kích cầu được đưa vào đầu tư các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị. Gói kích cầu đã làm cho các nhà đầu tư dự án bất động sản có thêm vốn, thị trường được ấm hơn, đồng thời làm cho các nhà đầu tư nhỏ, lẻ và người tiêu dùng vững tâm tham gia thị trường. Đây chính là điều kiện tốt để các nhà đầu tư dự án có thêm giải pháp vốn thông qua phương thức "mua bán nhà trên giấy". Vào thời điểm đầu năm 2011, việc đưa ra gói kích cầu mới là không có lý vì không có nước nào làm như vậy. Thị trường không có khả năng được cấp vốn từ nguồn ngân sách nhà nước, người tham gia thị trường có thể không tin tưởng vào khả năng thị trường bất động sản sẽ sớm ấm trở lại để quyết định đầu tư. Giải pháp vốn lúc này khó khăn hơn lúc đầu năm 2009 rất nhiều.

- Vào đầu năm 2009, các nhà đầu tư lớn trên thế giới đang phải chống đỡ với khủng hoảng kinh tế toàn cầu, luồng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam bị ảnh hưởng làm luồng vốn này bị chậm lại, không thể trông cậy vào khả năng tăng vốn từ đầu tư FDI. Ngược lại, vào thời điểm hiện nay khi khủng hoảng tài chính toàn cầu đã lùi xa, các nhà đầu tư lớn nước ngoài có thể tính tới khả năng đầu tư vào thị trường bất động sản rất hấp dẫn của Việt Nam. Vì vậy, khả năng tăng vốn FDI cho đầu tư bất động sản là rất khả thi.

- Hiện nay, toàn bộ hệ thống chính trị của Việt Nam đang chuẩn bị cho bầu cử Quốc hội và Hội đồng nhân dân các cấp mà nhân sự của Chính phủ trung ương và địa phương lại phụ thuộc vào cuộc bầu cử này. Vì vậy, khó có thể có ngay các quyết định quan trọng về các giải pháp đối với thị trường bất động sản, cũng phải chờ đợi nhiệm kỳ lãnh đạo mới ở các cấp.

Tóm lại, thị trường bất động sản Việt Nam đang rơi vào tình trạng thiếu vốn mà việc tìm thấy nguồn vốn mới cho thị trường là giải pháp quan trọng hàng đầu. Hoàn cảnh chung của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay khá giống với thị trường tại thời điểm đầu năm 2009 nhưng nguồn vốn khả thi cho thị trường cũng có khác nhau. Giải pháp vốn lúc này hoàn toàn phụ thuộc tư duy của các cơ quan quản lý để có được những luồng vốn khả thi, để người tiêu dùng cũng như các nhà đầu tư vẫn tin tưởng vào lợi ích sẽ tìm kiếm được ở thị trường bất động sản.

Những diễn biến có thể xảy ra

Trước hết, cần thấy rõ là mức độ phát triển của thị trường bất động sản (nhà ở) Việt Nam không đồng đều giữa các vùng trong cả nước. Đến nay, có thể thấy thị trường bất động sản Hà Nội khác hẳn thị trường bất động sản ở các đô thị khác, kể cả thành phố Hồ Chí Minh. Thị trường bất động sản Hà Nội không phải chỉ cho các cư dân ở Hà Nội mà cho cả nước. Như vậy, cung khó có thể đáp ứng được cầu trong thời gian mươi năm tới. Hơn nữa, Hà Nội mới mở rộng đang trong quá trình quy hoạch lại, mỗi quyết định về quy hoạch có ảnh hưởng trực tiếp tới độ "nóng" của thị trường bất động sản ở những nơi được hưởng lợi thế của quy hoạch.

Trong hoàn cảnh thiếu vốn, diễn biến của thị trường bất động sản luôn phụ thuộc vào các giải pháp vốn. Lúc này, có thể nói tới các giải pháp vốn bao gồm:

Vốn vay tín dụng cho đầu tư bất động sản từ các tổ chức tín dụng

Nguồn tín dụng này có thể dưới dạng chính thức hoặc không chính thức, có thể bảo đảm bằng bất động sản thế chấp hoặc bằng các phương tiện khác, có thể từ nguồn trong nước hoặc ngoài nước.

Vốn vay tín dụng từ các ngân hàng thương mại trong nước dưới dạng không chính thức hoặc có tài sản bảo đảm không bằng bất động sản thường không lớn. Nguồn tín dụng trong nước được hình thành chủ yếu dưới dạng vốn vay chính thức theo thế chấp bằng bất động sản. Hiện nay ở Việt Nam, nguồn vốn vay tín dụng với tài sản bảo đảm bằng bất động sản lại bị hạn chế để kiềm chế lạm phát. Như vậy, không thể có giải pháp vốn chủ yếu từ nguồn tín dụng trong nước khi lạm phát chưa ngừng.

Vốn vay tín dụng từ các ngân hàng thương mại nước ngoài cũng có thể dưới dạng không chính thức hoặc chính thức với tài sản bảo đảm không bằng bất động sản. Nguồn tín dụng này thường cũng không lớn. Nguồn vốn tín dụng đáng kể hơn phải ở dạng vay chính thức với tài sản bảo đảm bằng bất động sản, rất tiếc là pháp luật Việt Nam chưa cho phép thế chấp bằng bất động sản để vay vốn của các tổ chức tín dụng có pháp nhân nước ngoài. Như vậy, cũng không thể có giải pháp vốn từ nguồn tín dụng ngoài nước khi pháp luật Việt Nam chưa được điều chỉnh lại theo hướng cho phép thế chấp bằng bất động sản tại các ngân hàng thương mại nước ngoài.

Vốn huy động từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng theo phương thức mua bán bất động sản hình thành trong tương lai (thường gọi là mua bán nhà trên giấy).

Đây là giải pháp vốn chủ yếu được áp dụng trong giai đoạn 2009 - 2010 và đã giúp cho thị trường bất động sản Việt NAm đứng vững. Điều kiện tiên quyết để áp dụng giải pháp này là nhà đầu tư và người tiêu dùng đều phải tin tưởng vào lợi ích sẽ đạt được khi tham gia thị trường. Ở thị trường bất động sản Hà Nội, không khó khăn để đạt được điều kiện này vì cung luôn luôn thiếu so với nhu cầu rất lớn về nơi ở, nơi làm việc.

Vốn của doanh nghiệp tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản

Trong hoàn cảnh thiếu vốn, các nhà đầu tư có tiềm năng không lớn thường không đứng vững được trên thị trường, không tiếp tục triển khai được các dự án dở dang và cũng không giữ được hàng hóa bất động sản đã hoàn thành. Lúc này, các doanh nghiệp bất động sản thường giải quyết vốn bằng phương thức chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư khác hoặc thực hiện mua bán/sáp nhập doanh nghiệp. Đây là một giải pháp vốn nhưng thường ít khả năng áp dụng khi các doanh nghiệp đều rơi vào tình trạng thiếu vốn. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, cơ chế mua bán/sáp nhập doanh nghiệp chỉ được thực hiện đối với các doanh nghiệp trong nước, chưa được mở rộng sang phạm vi các doanh nghiệp có pháp nhân nước ngoài. Như vậy, giải pháp vốn này cũng không đóng vai trò chủ yếu cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Vốn từ nguồn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài

Từ sau ngày 01/7/2004, Luật Đất đai 2003 cho phép nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nhà ở với những hướng dẫn cụ thể về thu tiền sử dụng đất quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Từ năm 2007, đăng ký vốn FDI đầu tư vào bất động sản nhà ở đã tăng lên mạnh, chiếm tới 40% tổng vốn FDI. Ngay sau khi rào cản pháp luật này được tháo gỡ thì khủng hoảng tài chính thế giới diễn ra làm cho vốn FDI đầu tư vào bất động sản nhà ở gần như không được triển khai.

Đến nay, khủng hoảng tài chính thế giới đã được khắc phục, khả năng tăng vốn đầu tư cho bất động sản từ nguồn FDI là hoàn toàn hiện thực. Các dự án đầu tư loại này có thể thực hiện dưới dạng 100% vốn nước ngoài hoặc liên doanh với các nhà đầu tư trong nước. Đây là một giải pháp vốn quan trọng, các nhà quản lý thị trường bất động sản cũng như các nhà đầu tư trong nước cần có những sáng kiến cụ thể để giải quyết vốn và nâng cao hiệu quả đầu tư từ nguồn vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài.

Vốn từ các quỹ hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản

Trong thời gian gần đây, nhiều nhà hoạch định chính sách đã nói tới việc thành lập các quỹ hỗ trợ phát triển thị trường như quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, v.v. Sự thực, các loại quỹ này chỉ có tác dụng trợ giúp cho những người thuộc nhóm yếu trong xã hội (người nghèo, người có thu nhập thấp, phụ nữ, người tàn tật, người thuộc diện chính sách), không thể là cứu cánh về vốn đầu tư vào thị trường. Vì vậy, các dạng quỹ hỗ trợ phát triển bất động sản không thể là nguồn vốn chủ đạo để giải quyết bài toán tăng vốn cho thị trường.

Vốn trợ giúp từ ngân sách Nhà nước

Để giải quyết bài toán vốn cho thị trường bất động sản hiện nay, thực tế đang cần những quyết sách mạnh mẽ mang tính "đòn bẩy". Trên thực tế, Chính phủ cũng như địa phương khó có thể đưa ra những quyết sách đổi mới mạnh tay vào thời điểm 5 tháng cuối của nhiệm kỳ hiện tại.

Trong hoàn cảnh nêu trên, sức sống của thị trường bất động sản Hà Nội vẫn luôn cao, thu hút được mọi người tham gia. Chí ít, luồng vốn góp từ phương thức "mua bán nhà trên giấy" luôn được duy trì như một giải pháp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản thủ đô. Thị trường bất động sản Hà Nội sẽ tiếp tục diễn ra tương tự như kịch bản năm 2010, thị trường vẫn thiếu vốn nhưng vẫn có những cơn "sốt" nhà đất mang tính nhất thời và cục bộ. Những cơn "sốt" này không phải bắt nguồn từ quan hệ cung cầu, mà hoàn toàn từ các nguyên nhân khác mang tính hình thức như thông tin về quy hoạch, kỹ thuật đẩy giá của các nhà đầu tư, v.v.

Đối với thị trường bất động sản ở các đô thị phát triển khác như tp. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần thơ, Bình Dương, Đồng Nai, v.v. , cung có biểu hiện đáp ứng được cầu, tình trạng đầu cơ ngày càng giảm, giá bất động sản nhà ở có xu hướng giảm. Phương thức "mua bán nhà trên giấy" có thể được vận hành ở các địa phương này nhưng luôn phụ thuộc vào "niềm tin" vào lợi nhuận tương lai của người tham gia thị trường. Tác động khéo thì phương thức tạo vốn này cũng có thể động viên được vốn cho thị trường, tác động không khéo thì người tiêu dùng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể quyết định đầu tư vào các khu vực khác.

Một số giải pháp

Giải pháp vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là câu chuyện trung tâm của năm 2011. Những giải pháp vốn chủ yếu cũng chính là những việc cần làm ngay cho thị trường bất động sản, cụ thể bao gồm:

Cho phép thế chấp bằng bất động sản tại các ngân hàng thương mại nước ngoài

Trong hoàn cảnh hiện tại, khi thị trường bất động sản trong nước thiếu vốn mà các nước phát triển vừa thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu thì giải pháp vốn quan trọng nhất phải được xác định là luồng vốn tín dụng từ các ngân hàng nước ngoài. Pháp luật Việt Nam hiện nay chưa cho phép thực hiện cơ chế thế chấp này vì chưa thể công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài không phải là nhà đầu tư vào Việt Nam. Việc thế chấp thì dễ nhưng quan trọng hơn là giải quyết bất động sản thế chấp thế nào khi người vay tiền không có khả năng trả được nợ đã vay. Việc đổi mới pháp luật này không chỉ cần thiết nhằm tạo vốn mạnh hơn cho thị trường bất động sản mà còn đáp ứng cho nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán Việt Nam hay mở rộng cơ chế mua bán/sáp nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp lớn nước ngoài tham gia.

Tạo thuận lợi cho động viên vốn đầu tư từ nguồn FDI

Gần đây, nhiều nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm tới thị trường bất động sản nhà ở đầy tiềm năng của Việt Nam. Đây là một giải pháp vốn quan trọng. Để tạo thuận lợi cho giải pháp vốn này, một mặt cần ưu đãi về tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng mặt khác cũng phải tìm cách nâng cao hiệu quả đầu tư của FDI vào thị trường bất động sản nhà ở. Hầu hết các dự án đầu tư FDI vào bất động sản nhà ở đều sử dụng "miếng võ" huy động vốn trước từ người tiêu dùng như các nhà đầu tư trong nước đang làm. Cơ chế nhà đầu tư nước ngoài cũng tham gia "mua bán nhà trên giấy" thì đó không phải là giải pháp vốn từ nguồn FDI. Các nhà đầu tư nước ngoài phải đưa tiền thực vào đầu tư, không được tạo lợi nhuận bằng chính vốn huy động từ người tiêu dùng trong nước.

Hoàn chỉnh cơ chế "mua bán nhà trên giấy"

Trên thực tế, cơ chế "mua bán nhà trên giấy" là một giải pháp vốn rất quan trọng nhưng luôn tiềm ẩn các rủi ro trong triển khai. Đó là những rủi ro về chất lượng, về tiến độ, về giá trị, về thủ tục cấp giấy chứng nhận. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã đưa ra một số quy định nhằm khắc phục một số rủi ro đối với cơ chế này nhưng vẫn chưa bảo đảm thực sự không còn rủi ro. Tiếp tục, cần tạo một cơ chế bảo đảm giao dịch bằng các dịch vụ tài chính và bảo đảm chất lượng, tiến độ với sự tham gia giám sát của cộng đồng những người góp vốn. Mặt khác, cần có quy định cụ thể về điều kiện được thực hiện cơ chế này đối với các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài để vừa tạo được công bằng trong môi trường kinh doanh bất động sản mà vừa sử dụng được nhiều nhất vốn đầu tư từ nguồn FDI.