BĐS Hà Nội quý I/2010: Các phân khúc của thị trường phát triển mạnh

Mặc dù gặp những khó khăn do tình hình kinh tế vĩ mô đưa tới, nhưng sự phát triển của thị trường BĐS quý I/2010 vẫn có những tín hiệu đáng mừng, đa số các phân khúc của thị trường đều có chuyển biến tốt so với quý 4/2010. Vietnam Business Forum xin điểm lại những nét nổi bật của thị trường BĐS trong quý I/2011.

Phân khúc nhà ở tiếp tục là kênh đầu tư được ưu thích

Quý I/2011 thị trường đón nhận một nguồn cung khá lớn (8.200 căn) tương đương hơn một nửa tổng nguồn cung của cả năm 2010. Hai dự án của Vincom là Royal City và Times City chiếm hơn 50% tổng cung mới trong quý này. Phân khúc trung cấp có số lượng căn được chào bán nhiều nhất. Xét về vị trí, quận Hà Đông để mất vị trí dẫn đầu cho quận Hai Bà Trưng và Thanh Xuân do sự góp mặt của hai dự án Times City và Royal City.

Tốc độ bán của phân khúc cao cấp được cải thiện đáng kể so với năm 2010. Các dự án cao cấp mới chào bán với tốc độ bán tốt. Tốc độ bán của các dự án đã chào bán trước đó cũng được cải thiện trong quý này, song vẫn khá chậm chạp so với các dự án mới chào bán gần đây.

Nếu như trong năm 2010 các dự án chào bán cao hơn mức 1.500 USD/m2 thường có tốc độ bán chậm, thì đến quý I/2011 đã không còn tồn tại mức giá phân định rõ ràng như vậy. Người mua khó tính hơn khi cân nhắc so sánh số tiền sẽ bỏ ra với gái trị nhận được từ căn hộ, bao gồm vị trí, danh tiếng chủ đầu tư, thiết kế, chất lượng và tiện ích, trước khi đi đến quyết định cuối cùng.

Thị trường nhà đất trong các khu đô thị tại Hà Nội tiếp tục là kênh đầu tư được ưu thích trong quý I/2011, đặc biệt là trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động cũng như nguồn cung chung cư lớn. Lý do này cùng với việc cơ sở hạ tầng ở nhiều khu vực đang được xây dựng và dần hoàn thiện khiến phân khúc nhà đất trong nhiều dự án đô thị mới có giá bán tăng.

Phân khúc văn phòng cho thuê - cạnh tranh khốc liệt

Thị trường văn phòng hạng B trong quý I/2011 chào đón 3 dự án gồm Hoàng Cầu Geleximco (Đống Đa), Crown Complex và TTC Tower (khu vực phía tây). Những dự án này đóng góp gần 47.000 m2 vào thị trường văn phòng cho thuê. Giá chào thuê tại các phân hạng đều giảm nhẹ trong quý này. Trong đó, giá chào thuê văn phòng hạng A ở mức 39- 40 USD/m2/tháng và hạng B là 26- 27 USD/m2/tháng. Trong khi tỷ lệ trống của văn phòng hạng A giảm xuống mức 9,6% thì tỷ lệ trống toàn thị trường của hạng B lại tăng lên mức 18,7%.

Nhu cầu thuê văn phòng giảm khá mạnh trong quý I/2011. Diện tích cho thuê được toàn thị trường đạt 37.800 m2, mức cao nhất từ trước đến nay cho diện tích cho thuê được trong một quý. Khoảng 25.250 m2 cho thuê được thuộc hạng B và 12.550 m2 thuộc những dự án hạng A, chủ yếu thuộc khu vực phía Tây.

Theo kết quả tổng kết của công ty CBRE, trong năm 2011, hơn 383.000 m2 GFA sàn văn phòng văn phòng sẽ được đưa vào hoạt động, trong đó, hai phần ba đến từ khu vực phía Tây. Keangnam Hanoi Landmark Tower với tổng diện tích 159.000 m2 GFA sàn văn phòng sẽ là tâm điểm của thị trường văn phòng Hà Nội năm 2011.

Ông Mark Towsend, Tổng giám đốc Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, với một lượng lớn diện tích văn phòng bổ sung thêm vào nguồn cung sẵn có, năm 2011 khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn văn phòng chất lượng cao. Cũng trong năm nay, những khách thuê ký hợp đồng từ năm 2008 (thời hạn 3 năm) sẽ có rất nhiều lựa chọn. Khách thuê có thể gia hạn khi hợp đồng này hết hạn hay chuyển đến những tòa nhà hiện đại hơn tại khu vưc Ba Đình, Đống Đa hoặc khu vực phía Tây. Nhu cầu lớn sẽ đến từ các công ty trong ngành ngân hàng, sản xuất, điện tử và viễn thông với kế hoạch mở rộng trong hai đến ba năm tới. Đối với các chủ đầu tư, 2011 sẽ là năm đầy thách thức với sự cạnh tranh ngày càng gắt gao.

Mặt bằng bán lẻ - nguồn cung mở rộng

Theo CBRE, trong quý I/2011, tổng cung giảm 11,8% so với Quý 4/2010, xuống còn 104.480m2, do trung tâm thương mại Tràng Tiền Plaza đóng cửa tạm thời để đầu tư nâng cấp. Việc nâng cấp này có thể giúp trung tâm này chiếm ưu thế dẫn đầu trên thị trường. Dự kiến có nhiều khách thuê hạng sang và cao cấp mở cửa kinh doanh tại đây.

Thị trường bán lẻ khá sôi động do có khá nhiều các dự án khai trương và chào thuê trong quý này. Savico MegaMall (quận Long Biên) và trung tâm thương mại chợ Mơ (quận Hai Bà Trưng) khai trương giới thiệu tới khách thuê trong tháng 3/2011. Melinh Plaza đã thông báo kế hoạch mở rộng mặt bằng tại Hà Đông. Vincom cũng tiết lộ kế hoạch táo bạo theo đó trong vòng 5 năm tới sẽ đưa vào hoạt động 10 trung tâm thương mại trên toàn quốc với tổng diện tích sàn lên tới 1 triệu m2, dưới hai thương hiệu là Vincom Center và Vincom MegaMall.

Căn hộ dịch vụ cho thuê có tỷ lệ lấp đầy cao

Nguồn cung căn hộ dịch vụ cho thuê ở Hà Nội tiếp tục tăng trong quý I/2011. Căn hộ dịch vụ cho thuê của Hòa Bình Green Apartments đi vào hoạt động, cung cấp thêm 50 căn hộ cho thị trường. Hòa Bình Green Apartments là dự án thứ 4 tại Hà Nội được quản lý bởi The Ascott, một nhà điều hành căn hộ dịch vụ cho thuê có trụ sở tại Singapore.

Giá chào thuê tăng ở một số dự án, đưa giá thuê trung bình của toàn thị trường tăng 2% tính theo giá thuê trên m2 và tăng 8% tính theo giá thuê trên căn hộ. Tỷ lệ lấp đầy được cải thiện đáng kể so với quý trước và so với cùng kỳ năm 2010. Nếu không tính hai dự án mới khai trương gần đây là Gran Plaza và Hòa Bình Green Apartments, tỷ lệ trống của cả thị trường là 5,7% trong quý I/2011, giảm từ mức 7,2% của quý 4/2010. Hoạt động khả quan của các dự án trong quý này là do số lượng khách hỏi thuê lớn trong quý với ngân sách thuê gia tăng, cao hơn so với quý 4/2010. Một số dự án được cải tao nâng cấp, trong đó có Fraser Suites tăng thêm 16 căn hộ vào nguồn cung của mình.

Ông Mark Towsend cho biết, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê sẽ tiếp tục chào đón nguồn cung mới trong quý tới. Khách hỏi thuê từ những công ty mới gia nhập hoặc quy trở lại thị trường Việt Nam sẽ giúp hấp thu nguồn cung mới. Tuy nhiên, căn hộ dịch vụ cho thuê sẽ tiếp tục đối mặt với sự cạnh tranh từ phân khúc căn hộ mua để cho thuê lại.

Lương Tuấn