Thị trường BĐS: Khi “cung” lớn hơn “cầu”

Diễn biến của thị trường BĐS cuối năm 2010 và những tháng đầu năm 2011 đang thấy sự dịch chuyển ngày càng rõ nét theo hướng có lợi cho khách hàng. Với nguồn cung tung ra thị trường ngày càng nhiều, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến sự cạnh tranh khốc liệt của các chủ đầu tư để lôi kéo khách hàng về phía mình.

Theo tính toán của Công ty CBRE Việt Nam, trong năm 2011 thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 16.000 căn, tương đương với tổng nguồn cung của cả hai năm 2009 và 2010, đấy là còn chưa kể đến nguồn cung còn tồn lại từ những năm trước đó. Bên cạnh nguồn cung dồi dào từ phía chủ đầu tư thì nguồn cung do nhà đầu tư thứ cấp nắm giữ hiện nay cũng tương đối lớn. Nếu số lượng này được các nhà đầu tư thứ cấp tung ra thị trường khi đó khối lượng sẽ tăng lên rất nhiều.

Trong khi mặt bằng giá BĐS năm 2011 đã nâng lên một mức giá mới thì lạm phát cùng với sự mất giá của đồng tiền Việt Nam đang gây không ít khó khăn cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở. Với mặt bằng thu nhập chung hiện nay của người dân thủ đô, việc mơ có được căn hộ chung cư bình dân cũng là điều quá xa vời. Trước tình hình này, để thành công trong việc bán sản phẩm của mình các chủ đầu tư sẽ phải cố gắng hết sức để tạo nên sự khác biệt đồng thời gia tăng các dịch vụ tiện ích để chiều lòng những “thượng đế”.

Sự chủ động được trao tay khách hàng

Đánh giá về thị trường trong thời gian tới, ông Marc Towsend, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng: “Chúng ta mới chỉ thấy được sự tích cực của thị trường trên cơ sở nguồn cung ngày càng dồi dào, thị trường vẫn còn thiếu những dự án được đầu tư chăm chút kỹ về mặt hình thức nhằm tạo nên sự khác biệt. Nếu các chủ đầu tư giải quyết được 2 vấn đề là giá cả và sự khác biệt theo hướng tích cực về mặt dịch vụ thì sẽ tiếp cận được người có nhu cầu dễ dàng hơn. Về trung hạn, dòng tiền nhàn rỗi trong dân vẫn sẽ tiếp tục đổ vào thị trường BĐS do lo ngại tiền đồng Việt Nam mất giá. Tuy nhiên các biện pháp làm giảm “nhiệt” cho thị trường sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ. Phân khúc căn hộ hạng trung lên ngôi trong năm 2010 sẽ tiếp tục được phát huy trong năm 2011. Đây chính là điểm đáng chú ý nhất của thị trường và nó cũng đã làm thay đổi quan điểm đầu tư của nhiều chủ đầu tư khi chuyển từ phân khúc cao cấp sang trung cấp như Indochina Land, Vihajico, Posco, …”

Những khó khăn của thị trường vốn sẽ là cơ hội để các chủ đầu tư hợp tác với nhau theo phương thức huy động vốn, mở rộng hệ thống bán hàng bằng cách thành lập đội ngũ bán hàng, tăng ngân sách cho quảng cáo, mở sàn giao dịch, đưa ra các phương án thanh toán có lợi hơn cho khách hàng, áp dụng các chương trình khuyến mãi, giảm giá…

Khi nguồn cung tăng mạnh và giá đang có dấu hiệu chững lại, một số khu vực xa trung tâm như Xa La giá bắt đầu hạ thì trong dân cũng xuất hiện tâm lý chờ đợi giá tiếp tục hạ nữa khiến cho giao dịch trong quý đầu năm 2011 trầm lắng hơn những năm trước.

Hiện giá chung cư trên thị trường TP HCM đã giảm tới 20% so với năm 2010 và sẽ tiếp tục giảm trong năm 2011. Trên thị trường Hà Nội nguồn cung căn hộ chung cư đa số vẫn nằm trong tay nhà đầu tư thứ cấp, người dân vẫn khó tiếp cận với chủ đầu tư để mua hàng trực tiếp. Tuy nhiên, ông Marc Towsend nhận định, thị trường BĐS Hà Nội sớm muộn cũng sẽ có diễn biến như những gì đang diễn ra trên thị trường TP HCM, và đấy mới chính là diễn biến thật của thị trường khi chưa có bất kỳ sự điều tiết nào. Những lợi thế từ bưng bít thông tin, các chiêu thổi giá, các chương trình tiếp thị với khuyến mãi khủng cũng không còn hấp dẫn như trước nữa.

Hình thành xu hướng đầu tư mới

Những khó khăn của thị trường BĐS đang khiến cho nguồn vốn đầu tư vào thị trường này ngày một ít đi, năm 2010, FDI đổ vào thị trường BĐS đã thấp đi nhiều khi cơ hội đầu tư vào lĩnh vực khác an toàn và có lợi hơn. Cùng với đó là sự lớn mạnh không ngừng của các nhà đầu tư trong nước khi tiến hành áp dụng các công nghệ mới trong xây dựng, thuê các chuyên gia tư vấn nước ngoài có kinh nghiệm.

Nguồn vốn cho hoạt động của thị trường BĐS đang bị thắt chặt là cơ hội để các doanh nghiệp trong nước mở rộng các hình thức kinh doanh, đa dạng hoá dịch vụ của mình đồng thời xúc tiến hợp tác với các nhà đầu tư quốc tế. Hiện Vina Capital đã phát triển thêm Vina Living & Vina Project, SSG phát triển thêm sàn giao dịch SSG và SSG M&E…

Xu hướng đầu tư BĐS gián tiếp (cổ phần, sát nhập, chuyển nhượng…) đang được nhiều nhà đầu tư áp dụng trong thời điểm hiện nay. Ông Trần Như Trung, Giám đốc Nghiên cứu của Savills Việt Nam cho rằng: để tránh những rủi ra khi thu dồi dự án, đồng thời tìm kiếm các hỗ trợ tài chính, xu hướng đầu tư gián tiếp có thể sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới. Năm 2010 chúng ta đã chứng kiến những vụ chuyển giao, sát nhập tương đối lớn như Dự án Khách sạn Hoa Sen của Tập đoàn Kinh Bắc được chuyển giao từ Tập đoàn Riviera, Dự án Dimond Tower từ PCFC Land sang IMICO, Dự án Hanoi Time Tower từ Văn Phú Invest sang PVR…

Mặc dù thị trường đang phải đối mặt với những khó khăn thách thức, nhưng bên cạnh đấy cũng có những tín hiệu tích cực khi Hiệp hội các nhà đầu tư BĐS nước ngoài thị trường BĐS Việt Nam được xếp ở vị trí thứ 4 trong các thị trường đầu tư mới nổi hấp dẫn các nhà đầu tư nhất năm 2011. Quỹ đầu tư Franklin Templeton cho biết, trong 5 năm tới, những nhà đầu tư BĐS nổi tiếng trên thế giới như Rizt Carlton, St.Regis, Madarin Oriental, Shangri-la và Four Seasons sẽ có mặt trên thị trường Việt Nam.

Những động thái mới của thị trưòng đang dần tạo nên một diện mạo mới cho hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS khi nhu cầu của người tiêu dùng được quan tâm hơn, đồng thời người có nhu cầu về nhà ở cũng sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn.